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alan66 
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[轉(zhuǎn)帖]面對返租陷阱 3年后萬達(dá)商業(yè)能否解套
http://bj.house.sina.com.cn/news/2006-06-23/1837134108.html
《紅地產(chǎn)》記者 陳海保
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ALAN |
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| 2006-06-23 21:43 |
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alan66
文章：8854 回帖：11076 金幣：11601 積分：63540
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當(dāng)王健林通過捆綁沃爾瑪以“天價(jià)”出售底商收回大部分投資謀求上市融資時(shí)，許多被萬達(dá)商鋪“套牢”的投資者不僅在低回報(bào)率下“虧損”地掙扎，而且已喪失的投資機(jī)會也永遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)
《紅地產(chǎn)》記者 陳海保
第一要講誠信，第二賺錢不狠，第三多做善事，第四大家發(fā)財(cái)。”在4月16日中央電視臺二套《對話》欄目播出的以“房地產(chǎn)商如何做一個好孩子”為主題的節(jié)目中，52歲的王健林面對鏡頭，脫口而出。
這位萬達(dá)董事長兼總裁的此番話，與他去年在“2005CCTV中國經(jīng)濟(jì)年度人物”頒獎典禮上的表白如同一轍。
然而，一些購買萬達(dá)商業(yè)廣場的業(yè)主們，不僅由“富翁”變成了“負(fù)翁”，也沒有同王健林一起享受“發(fā)財(cái)”的快樂。他們對王健林的“誠信”、“賺錢不狠”和“大家發(fā)財(cái)”這三種說法存有質(zhì)疑，其理由是“虧損嚴(yán)重”、“投資回報(bào)率低”和“銷售宣傳帶有欺詐性質(zhì)”等。
當(dāng)王健林通過捆綁沃爾瑪以“天價(jià)”出售底商收回大部分投資正謀求上市融資時(shí)，許多被萬達(dá)商鋪“套牢”的投資者不僅在低回報(bào)率下“虧損”地掙扎，而且已喪失的投資機(jī)會也永遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)。
投資者被“套”
當(dāng)王健林高價(jià)出售商鋪收回大部分投資的同時(shí)，很多購買產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)鲋鞍l(fā)財(cái)夢”的業(yè)主們，開始大呼“上當(dāng)受騙”。他們表白自己是“萬達(dá)利益的犧牲品”。
林先生是天津本地人，曾在大連經(jīng)商多年賺了一筆錢，2003年打算回天津老家投資過“穩(wěn)定”的生活。有一天，他看到有關(guān)萬達(dá)賣鋪的廣告，認(rèn)為一個絕好的投資機(jī)會來了。此外，讓林先生讓選擇投資萬達(dá)商鋪的是，認(rèn)為萬達(dá)老板王健林是一個“很血性的人”，“退出足壇時(shí)，對虛假很討厭”。
盡管如此，林先生還是對買鋪一事格外謹(jǐn)慎，當(dāng)時(shí)將萬達(dá)賣鋪宣傳圖畫一一拍照留存。
“當(dāng)時(shí)萬達(dá)給我承諾的十分不錯！”。林先生稱其承諾的周邊商業(yè)環(huán)境是，鄰近一座4層的萬達(dá)購物中心引進(jìn)的主力店是百腦匯；賣給林先生的是整個A座(除了肯德基外)唯一一家可以經(jīng)營餐飲的商鋪；勝利廣場改造為一個通透型廣場，不會阻礙客流；萬達(dá)只出售A座底商，E座底商不出售；沃爾瑪會帶來巨大的人流量。
依據(jù)這些條件，林先生在2003年7月份一次性購買了A座南面的一間建筑面積為378平方米的商鋪(其中內(nèi)鋪面積為50平方米，單價(jià)2萬元；外鋪面積328平方米，單價(jià)3萬元)，開一家日式餐館，總價(jià)為1066萬元，首付40%，貸款60%。“我每個月還給銀行的利息和本金就有7萬多。”林說。
與很多投資者不同的是，林先生買鋪是為了自營。賣鋪前他算過一筆賬，如果萬達(dá)的這些承諾都能達(dá)到，他估計(jì)光顧餐館的人流量在500人次，以每人消費(fèi)15元計(jì)算，流水為7500元，按40%的回報(bào)，每天能賺3000元。
令林先生沒有想到是，2003年11月份，也就是在A座底商售完不久，底商面積與A座相若的E也開始出售。“最后，百腦匯也沒來，廣場也沒有改造。”林先生稱萬達(dá)沒有兌現(xiàn)賣鋪時(shí)的承諾，他認(rèn)為萬達(dá)方面強(qiáng)行拆改內(nèi)鋪的隔段，是犧牲了外鋪業(yè)主的利益。因?yàn)榫方咒伳軒矸�(wěn)定的客流量。
如今，林先生經(jīng)營這間餐館每月的流水不到3萬元，僅能維持員工的工資和日常開銷。“虧利息錢，每年都要虧四五十萬。”林先生表示，“即使我有心轉(zhuǎn)手商鋪，又有誰敢接呢？”
而在4月27日之后，林先生等貸款買鋪的投資還不得不面對央行加息0.27%的現(xiàn)實(shí)，房貸基準(zhǔn)利率漲至6.39%。“這讓我們雪上加霜。”南昌萬達(dá)購物廣場的一位業(yè)主對《紅地產(chǎn)》表示。.
由于萬達(dá)方面在賣鋪時(shí)沒有將一些“承諾”寫入購房合同，林先生們一時(shí)“告天無門”。不過，自那開店之后，林先生開始研讀法律書，準(zhǔn)備用法律的手段為自己討回“公道”。
《紅地產(chǎn)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)在很多投資者面前的“口頭承諾”是，“前三年保證8%、9%和10%”的投資回報(bào)率。而中國現(xiàn)行銀行存款利為：活期存款為0.72%，稅后只有0.58%；一年期定期存款為2.25%，稅后為1.8%。
“這對于投資者十分具有誘惑力。”沈陽的一位業(yè)主表示，“當(dāng)時(shí)銀行的貸款利息為4.8%，8%以上的投資回報(bào)誰也會投資，而且買房還有升值預(yù)期。”
現(xiàn)實(shí)情況是，這些本來可以坐享銀行利息收益的“富翁”卻變成了“負(fù)翁”。《紅地產(chǎn)》還了解到，天津一家萬達(dá)商業(yè)廣場業(yè)主為了“止虧”，將家里的住宅賣了，去填補(bǔ)買鋪的銀行貸款。這僅僅是萬達(dá)商業(yè)廣場投資者中的個案。“這種非理性、缺乏投資能力的投資者并不值得市場的同情，但從另一面亦折射出該項(xiàng)目的投資價(jià)值表現(xiàn)不好。”北京一家代理行的高層如是分析。
如同林先生被“套牢”的例子，在萬達(dá)商業(yè)廣場并非孤本。他們幾乎共同的聲音是，萬達(dá)沒有履行當(dāng)時(shí)宣傳時(shí)的“承諾”，導(dǎo)致如今出現(xiàn)了“負(fù)債”加“虧損”的局面。
值得玩味的是，“誠實(shí)做人，精明做事。”這句由萬達(dá)提出的口號被高掛在每個萬達(dá)購物廣場物業(yè)公司的墻壁上。
訴訟萬達(dá)
由于投資者利益受損，一場場大小不一的訴訟接踵而至，幾乎伴隨著各地萬達(dá)商業(yè)廣場的啟動、竣工和營業(yè)的整個過程。
《紅地產(chǎn)》在調(diào)查采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)在很多地方打出的銷售廣告上顯示“帶租約銷售”，“前三年回報(bào)率為8%、9%和10%”。很多投資著理解為“包租”，即只要投資即可以獲得固定的回報(bào)。
有媒體指出，萬達(dá)宣稱精品商鋪是“帶租約發(fā)售”(大意為“你要買的商鋪，我已經(jīng)替你租出去了”)，引導(dǎo)業(yè)主“用別人的錢，做自己的鋪”。“帶租約銷售游走了法律邊緣，萬達(dá)打了一個擦邊球，”南昌萬達(dá)一位業(yè)主表示。
此外，萬達(dá)花費(fèi)很大的“筆墨”在賣鋪宣傳時(shí)將沃爾瑪?shù)瓤鐕就频角芭_，以吸引投資者。
有媒體披露，“與世界500強(qiáng)為鄰”，“和巨人一起飛”等捆綁“世界500強(qiáng)”的營銷模式，讓沈陽萬達(dá)在購房者“投資案例分析”的宣傳廣告中，作出了“一個面積為27.2平方米，售價(jià)為149.6萬元的店鋪，6.5年就可以收回投資，年商業(yè)利潤可達(dá)64800元”的驚人回報(bào)預(yù)期。
但在沈陽萬達(dá)百余家精品商鋪隨沃爾瑪?shù)却蟮?003年12月23日開業(yè)后，由于客流太少，6天后即宣告停業(yè)。這次停業(yè)，讓很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己傾家蕩產(chǎn)買來的黃金店鋪由于客流太少而根本出租不出去。如夢方醒的業(yè)主在與萬達(dá)管理方溝通遇阻后，陸續(xù)有54人將萬達(dá)告上法庭，要求萬達(dá)解除購買商鋪的合同，返還購房款。起訴萬達(dá)的業(yè)主認(rèn)為，正是萬達(dá)涉嫌“虛假的廣告陳述”和“違法的投資回報(bào)預(yù)期”。
《紅地產(chǎn)》獲悉，在沈陽萬達(dá)的四座樓中，其中一座共三層全部出售以產(chǎn)權(quán)式商鋪分割出去，當(dāng)初定位在精品店。如今已經(jīng)全部停業(yè)改造。“原來的商戶全走了，現(xiàn)在由萬達(dá)統(tǒng)一經(jīng)營。”沈陽萬達(dá)物業(yè)公司一位工作人員表示。
由于萬達(dá)方面大肆注重“沃爾瑪”效應(yīng)，2003年12月26，長春萬達(dá)商業(yè)廣場引發(fā)了第一訴訟案，業(yè)主甘延珍狀告大連萬達(dá)集團(tuán)廣告欺詐案正式進(jìn)入長春市中級人民法院聽證程序。
甘延珍在民事起訴狀中陳述道：2001年8月至2002年4月期間，萬達(dá)集團(tuán)在吉林省數(shù)家報(bào)紙刊登廣告，預(yù)售“萬達(dá)。沃爾瑪購物廣場”首層店鋪。并以“萬達(dá)。沃爾瑪購物廣場”名義與被告簽訂《商品房買賣合同》。與長春商鋪市場價(jià)相比，當(dāng)時(shí)“萬達(dá)·沃爾瑪購物廣場”的售價(jià)是“天價(jià)”--內(nèi)鋪價(jià)格為2.8萬元／平方米，臨街外鋪?zhàn)罡哔u到6.68萬元／平方米。
業(yè)主和長春萬達(dá)的訴訟案之后，一些購物中心的“停業(yè)表演”：開業(yè)六天以零營業(yè)額被迫停業(yè)的沈陽萬達(dá)購物廣場、開張不到半年就正式停業(yè)的濟(jì)南萬達(dá)購物廣場，還有同樣處于半停業(yè)狀態(tài)的長沙萬達(dá)購物廣場。“這里隱藏著許多被套業(yè)主的故事和暗藏著很多訴訟。”一位知情人士如是說。
自2002年4月28日長春萬達(dá)商業(yè)廣場開工以來，至2003年年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共開工16個，其中11個已對外銷售，涉及業(yè)主超過2000人。萬達(dá)第一批6個項(xiàng)目(長春、濟(jì)南、長沙、南昌、青島、南京)都是“商業(yè)廣場”的形式，出售物業(yè)部分以單店為主；第二批則開始做購物中心(如天津、南寧、武漢、沈陽、哈爾濱)的形式，由主力店和單店構(gòu)成。“這些項(xiàng)目有很多出了問題，還引起了官司。”
王健林亦坦誠，在這11個項(xiàng)目中，有7個項(xiàng)目出了問題，如長春、沈陽、長沙、濟(jì)南等萬達(dá)購物廣場與業(yè)主的糾紛引人注目。為此，萬達(dá)原來預(yù)定的“到2010年在全國發(fā)展70個左右的購物中心，總建筑面積達(dá)到1000萬平方米”發(fā)展目標(biāo)，目前已經(jīng)下調(diào)為“到2010年在全國發(fā)展50個左右的購物中心，總建筑面積達(dá)到700-800萬平方米”。
由于底商產(chǎn)權(quán)商鋪存在的問題，讓王健林開始意識到“分割產(chǎn)權(quán)”出售的消極一面。于是，他表示從2004年以后，萬達(dá)商鋪“只租不售”。如今在營業(yè)的12個萬達(dá)商業(yè)廣場中，除了萬達(dá)總部的大連萬達(dá)商業(yè)廣場沒有分割底層商鋪出售之外，其余都在預(yù)售中售完。而第三代購物中心如上海萬達(dá)、寧波萬達(dá)和北京萬達(dá)的商鋪對外宣稱是“不出售”。
被業(yè)主們“千夫所指”的還有萬達(dá)收取的“高昂”的物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)萬達(dá)開發(fā)商業(yè)廣場之后項(xiàng)目公司撤出，萬達(dá)在各地注冊的物業(yè)公司成為“管家”，據(jù)《紅地產(chǎn)》調(diào)查，萬達(dá)在各地商業(yè)廣場的物業(yè)費(fèi)統(tǒng)一定為每月每平方米29元。
“各地的經(jīng)濟(jì)差別那么大，難道萬達(dá)的物業(yè)費(fèi)沒有差異？”很多業(yè)主認(rèn)為萬達(dá)的物業(yè)費(fèi)過高。業(yè)主們在商業(yè)廣場中缺乏主動權(quán)，因?yàn)榉指畛鍪鄣膬H僅為底層商鋪，大業(yè)主依然是萬達(dá)。
《紅地產(chǎn)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，天津萬達(dá)租給沃爾瑪?shù)奈飿I(yè)費(fèi)為7元左右。如此，底商投資者比沃爾瑪付出的物業(yè)管理費(fèi)高達(dá)四倍以上。業(yè)主們對此的質(zhì)疑是，為何同處一商業(yè)廣場，兩者物業(yè)費(fèi)懸殊如此之巨？如果按照29元的標(biāo)準(zhǔn)收取主力店的物業(yè)管理費(fèi)，沃爾瑪們還會入駐萬達(dá)嗎？由是，一些有關(guān)萬達(dá)物業(yè)收取底商業(yè)主高昂的租金“填補(bǔ)”整體租金的說法在業(yè)主內(nèi)部流傳。
“返租”陷阱
一面應(yīng)對投資者的訴訟，一面采取“返租”或“代租”的“安撫政策”，萬達(dá)也在開始想法設(shè)法去努力解決商業(yè)廣場中出現(xiàn)的問題，以抵銷來自媒體等方面的負(fù)面影響。
所謂“返租”的時(shí)間一般為3年，期間將零散商鋪從業(yè)主手上集中起來，由萬達(dá)物業(yè)公司統(tǒng)一招租。所謂“代租”，是業(yè)主“委托”萬達(dá)物業(yè)公司招租，但如果租戶撤租，萬達(dá)方面不承擔(dān)任何責(zé)任。
《紅地產(chǎn)》獲悉，在目前開業(yè)的11個萬達(dá)商業(yè)廣場，幾乎所有的底商內(nèi)鋪都由萬達(dá)以“返租”或者“代租”形式 “統(tǒng)一招商”經(jīng)營。但事實(shí)上，這種模式比當(dāng)時(shí)賣鋪時(shí)宣傳的8%以上的投資回報(bào)率出現(xiàn)大幅縮水。
莊先生是哈爾濱萬達(dá)商業(yè)廣場沃爾瑪樓下的一個內(nèi)部底商的投資者。2004年他購買的商鋪建筑面積為13.44平方米，總價(jià)為64萬元。由于幾乎萬達(dá)全國商業(yè)廣場的得房率在64%左右，如果按使用面積計(jì)算，莊先生的商鋪單價(jià)在7萬元左右，被視為“天價(jià)”商鋪。
“內(nèi)外鋪都由萬達(dá)方面統(tǒng)一招租，三年內(nèi)給我們的固定回報(bào)是8%，物業(yè)費(fèi)也不用我們交。”莊先生說。由于哈爾濱萬達(dá)商業(yè)廣場開業(yè)在目前已經(jīng)運(yùn)營的12個萬達(dá)廣場中屬于開業(yè)較晚的一個，萬達(dá)方面在吸收此前的經(jīng)驗(yàn)，沒有打出“帶租約銷售”等口號，而是直接給投資者固定回報(bào)。
相對于在銀行存款吃利息而言，8%的投資回報(bào)已經(jīng)是一個不錯的選擇。莊先生買這個商鋪貸款12萬元，也就是說前三年扣除銀行貸款利息，每年獲得的凈回報(bào)率在6%左右。
盡管如此，莊先生一直心里感到不踏實(shí)。據(jù)莊稱，萬達(dá)僅僅是按5-6%向外出租的，前三年萬達(dá)在貼錢。“這是一個十分危險(xiǎn)的信號。”莊說。他打算將商鋪轉(zhuǎn)手給他人，每平方米的售價(jià)為4.5萬元，但出售信息張貼出去之后，問津者很少。他十分擔(dān)心三年過后，商鋪?zhàn)獠蝗ピ趺崔k？
從目前來看，總用地面積約4.7萬平方米和總建筑面積近14萬平方米的哈爾濱萬達(dá)商業(yè)廣場擁有四座樓，除了百盛、沃爾瑪和國美等分別租賃了其中三座之外，還有一座空置至今。據(jù)稱是臺灣燦坤家電連鎖店一直沒有進(jìn)駐所致。“未來這里的商業(yè)環(huán)境能否好起來是個問題。”莊無奈地表示。
哈爾濱萬達(dá)的一開業(yè)便返租的情況是個特例，一般情況下，由于商鋪經(jīng)營不善，萬達(dá)物業(yè)將零散商鋪集中起來，統(tǒng)一招租，這種方式主要集中在內(nèi)鋪。
2004年4月份以后，除了投資者自營之外，天津萬達(dá)近2萬平米底商由物業(yè)公司統(tǒng)一招商經(jīng)營的商戶，一些因虧損嚴(yán)重開始陸續(xù)撤出天津萬達(dá)，萬達(dá)方面開始將內(nèi)鋪的獨(dú)立攤位統(tǒng)一租賃給武漢市妙妙經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司，但后者又轉(zhuǎn)手轉(zhuǎn)租給現(xiàn)在正在經(jīng)營的宏牛鞋業(yè)。有業(yè)主稱，當(dāng)一小部分商戶撤走之后，萬達(dá)物業(yè)公司存在故意不填鋪的嫌疑。統(tǒng)一招商便于管理，可以起到“安撫”作用。
《紅地產(chǎn)》在天津萬達(dá)看到一份《商鋪委托出租協(xié)議書》，是由天津萬達(dá)商業(yè)管理廣場物業(yè)管理公司作為委托人與武漢市妙妙經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司簽訂，委托人尹先生稱其租金回報(bào)率約5.6%，三年內(nèi)逐年遞增。尹先生于2003年7月否買了建筑面積為36平方米的萬達(dá)A座內(nèi)鋪。
一位律師表示，該合同表面上是萬達(dá)物業(yè)和租戶簽定，但作為被委托者萬達(dá)物業(yè)可以不承擔(dān)任何責(zé)任，如果租戶解約，委托人尹先生的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。“第一批商戶離開后由萬達(dá)統(tǒng)一招租期間，商鋪'空置'了4個月，現(xiàn)在我們還有2個月的租金沒拿到。”尹先生說。
尹先生認(rèn)為，從原來賣鋪時(shí)的“帶租約銷售”和“投資回報(bào)率8%以上”的廣告宣傳詞，在實(shí)際操作中完全變味了。“投資回報(bào)率從8%下降到5.6%。”
據(jù)一位購買萬達(dá)商鋪的投資者透露，萬達(dá)物業(yè)公司還“巧妙”地利用了“公攤面積”抬高了租金，實(shí)際單位每平方米的租金還要降低。目前萬達(dá)的公攤面積約占建筑的面積的34%。“萬達(dá)物業(yè)公司統(tǒng)一租給商戶時(shí)是按使用面積計(jì)算的，而公攤面積卻可以被商戶占用。其中商戶和萬達(dá)物業(yè)是否存在貓膩，不得而知。”
王健林曾經(jīng)表示，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)期一般在10年左右，有些項(xiàng)目回報(bào)期經(jīng)測算是7-8年。也許如果不需要業(yè)主貸款按照、8%以上的投資回報(bào)或許能否達(dá)到，但在與當(dāng)初購買宣傳時(shí)的投資回報(bào)率大幅縮水的情況下，廣大的業(yè)主們能在這么短的時(shí)間內(nèi)收回投資回報(bào)嗎？
對于業(yè)主們對投資萬達(dá)商業(yè)廣場的質(zhì)疑，王健林表示“任何一個商業(yè)項(xiàng)目，都需要兩到三年的市場培育期，但小業(yè)主沒有培育市場的心態(tài)和能力”。當(dāng)利率不斷上調(diào)，租金水平反而下滑，投資者有什么理由相信王健林所說的那種耐心嗎？
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ALAN |
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| 2006-06-24 20:03 |
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李輕舟 
文章：2008 回帖：3944 金幣：1863 積分：14994
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每個美麗的泡沫后面
都有一根針在等著它
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不為五斗米折腰。
沒錯，這話就是寫給那些曾經(jīng)的同行、現(xiàn)在的走狗們看的。 |
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| 2006-06-25 11:24 |
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跟帖 3, 分頁： [1] 
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