懷著心中一直的好奇和莫明其妙的沖動(dòng)，今天一大早筆者又驅(qū)車去看了看當(dāng)初名躁一時(shí)的金源時(shí)代購(gòu)物中心。過了海淀區(qū)政府老遠(yuǎn)就看到這個(gè)龐然大物，到近前四周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看，從燕莎友誼商城到居然之家樓前樓后的停車位，能滿的都滿了，還不算各樓層的室內(nèi)停車位。看著進(jìn)進(jìn)出出的車輛、大包小包拎著金源各店手袋出來的人們和各餐飲店門口等位置以及電影院門前、游戲機(jī)前的長(zhǎng)龍，心中不僅感慨萬千。金源MALL終于逐步擺脫了前幾年經(jīng)營(yíng)的慘淡，剛開業(yè)時(shí)期顧客只逛不買的情況也漸漸不復(fù)存在，走上了健康良性經(jīng)營(yíng)之路。

  3年前，總建筑面積達(dá)68萬平方米、號(hào)稱世界最大單體MALL的“北京金源時(shí)代購(gòu)物中心”在國(guó)內(nèi)一輪大MALL開發(fā)狂潮中強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)，忽然間沖入了國(guó)人的視野。

  但是在轟轟烈烈的開業(yè)典禮過后，這座投資高達(dá)38億元，面積超過68萬平方米的超大購(gòu)物中心受到了來自各方的質(zhì)疑，有人認(rèn)為這樣的新生事物在中國(guó)出現(xiàn)的太超前，有人詬病這里的交通環(huán)境不方便……

  據(jù)息，在北京當(dāng)初規(guī)劃的東西南北四大MALL中，只有金源時(shí)代經(jīng)歷數(shù)次徹查依然碩果僅存。但是，就在其高呼MALL時(shí)代已經(jīng)到來、中國(guó)零售業(yè)即將進(jìn)化升級(jí)等一系列的精心炒作下，金源MALL從立項(xiàng)之日起就受到了質(zhì)疑，爭(zhēng)論的最大焦點(diǎn)就在于金源集團(tuán)要如何承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及資金壓力。

  超大型室內(nèi)停車樓、可以直接開進(jìn)相應(yīng)樓層的汽車通道、3萬多平方米的屋頂花園、近4萬平方米的娛樂設(shè)施、200余部同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的電梯、100余家主題餐廳、第一家寵物托管健康監(jiān)護(hù)所……這些堪稱國(guó)內(nèi)商業(yè)之最的豪華硬件，在金源官方看來，必將對(duì)京城SHOPPING族充滿無窮誘惑。在經(jīng)過開業(yè)三個(gè)月來數(shù)百萬消費(fèi)者爭(zhēng)先恐后的目光檢視與親身體驗(yàn)后，開業(yè)后暴露出的問題似乎顯得更為實(shí)在。

首先、商業(yè)經(jīng)營(yíng)上交通不便。

  交通方便與否一直都是零售業(yè)興旺的關(guān)鍵所在。在這一點(diǎn)上，金源新燕莎下了大工夫，但問題仍然不少。尤其是唯一一條可以直接到達(dá)金源購(gòu)物中心遠(yuǎn)大路，面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。而由蘇州橋向西，過長(zhǎng)春橋到遠(yuǎn)大路，是去金源最近的方法，也是最多人選擇的道路。但蘇州橋一向是交通擁堵的重災(zāi)地。

  其次、導(dǎo)示標(biāo)識(shí)不清楚。

“拿著地圖購(gòu)物”本是金源新燕莎作為世界最大的SHOPPING MALL得意的手筆。每個(gè)樓梯口處都安置了購(gòu)物中心的地圖欄，并印制了大量的折疊地圖方便消費(fèi)者查詢。每隔一段距離設(shè)有咨詢服務(wù)臺(tái)。但地圖標(biāo)識(shí)過于簡(jiǎn)單，字體過于細(xì)小，引不起人們注意。商家煞費(fèi)苦心的'色系'設(shè)計(jì)，在五光十色的店面輝映下，也并沒有起到太大的作用。其他方面如出入口、店內(nèi)導(dǎo)示等一些細(xì)節(jié)方面也存在一定問題。

第三、消費(fèi)群體定位仍需細(xì)化。

  金源MALL整體設(shè)計(jì)的主導(dǎo)方向是：“全客層”、“全年齡段”。憑借其68萬平方米的超大規(guī)模，418家店，每家店都進(jìn)去10分鐘要逛上三天三夜。整整一天的時(shí)間，筆者只走馬觀花地逛了整個(gè)購(gòu)物中心不到1/4。新燕莎進(jìn)駐后，品牌戰(zhàn)略做了相應(yīng)調(diào)整，但今天匆忙看后仍然感覺還是有點(diǎn)缺少獨(dú)特的核心品牌。

  據(jù)業(yè)內(nèi)專家稱，金源新燕莎MALL給先期進(jìn)駐的400多家商鋪提供培育期優(yōu)惠政策，同時(shí)每三個(gè)月做一次市場(chǎng)調(diào)研，了解顧客的消費(fèi)習(xí)慣，不斷調(diào)整規(guī)劃布局。例如，為了迎合實(shí)際消費(fèi)需求，他們采用以品類為主（即分為珠寶飾品區(qū)，家居用品區(qū)，運(yùn)動(dòng)生活區(qū)、休閑服裝區(qū)等）的集中布局，取代了以品牌為主的分散布局，騰出的空鋪按照新的規(guī)劃，補(bǔ)充招進(jìn)新的專賣和專營(yíng)店。

  用金源新燕莎MALL總經(jīng)理傅躍紅的話說，兩年來他們的品牌置換工作始終在進(jìn)行，幾乎是每天夜間都有商鋪在裝修、施工。如何利用項(xiàng)目自身的獨(dú)特性，以及方圓5公里內(nèi)并無其他大型購(gòu)物中心這一有利條件提升客戶忠誠(chéng)度，合理解決“為什么樣的人群服務(wù)”等問題，如果想真正實(shí)現(xiàn)“大、全、精”，金源MALL要走的路還很長(zhǎng)。

第四、努力實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理、責(zé)權(quán)明確之路

  開發(fā)商世紀(jì)金源集團(tuán)將其中18.2萬平方米商業(yè)面積交給北京新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司管理（新燕莎集團(tuán)和深圳銅鑼灣的合資公司），租約為期20年。包括一至四層及燕莎友誼商城、貴友大廈的這部分商場(chǎng)，簡(jiǎn)稱金源新燕莎MALL。

但開業(yè)初期，金源MALL在管理上并沒有遵循國(guó)外MALL“統(tǒng)一管理、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)”的原則，幾大主力店在獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，在管理上也享有很大的權(quán)限，這就使得每一家開業(yè)時(shí)間、宣傳推廣計(jì)劃等各不相同。缺少將這些大企業(yè)結(jié)合到一起的合力，也就意味著管理權(quán)的分散。

  在外界看來，數(shù)百家商鋪的分散出租，統(tǒng)籌管理上已有相當(dāng)難度，運(yùn)營(yíng)公司合作方之間的決策協(xié)調(diào)成本也較高。光是把如此大面積的商鋪塞滿，確是一個(gè)讓人頭疼的難題。

  據(jù)經(jīng)營(yíng)人士介紹，如今金源新燕莎MALL內(nèi)部初步形成了一個(gè)全方位協(xié)調(diào)配合系統(tǒng)，角色也互相匹配：開發(fā)商主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理，運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)整個(gè)商場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)管理，各個(gè)品牌商則負(fù)責(zé)店內(nèi)品牌和銷售管理等等。雖然離完善理想的統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)體系還有相當(dāng)距離，整體經(jīng)濟(jì)效益也未達(dá)到理想狀態(tài)，但畢竟已經(jīng)走出了當(dāng)初管理上的困境。

  到現(xiàn)在為止，業(yè)界還有部分人認(rèn)為，金源的開業(yè)給人匆匆上陣的感覺。但是，在當(dāng)今商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、各地SHOPPING MALL個(gè)別已經(jīng)偃旗息鼓的情況下，能強(qiáng)勢(shì)浮出水面，確屬不易。這么大的體量，在國(guó)內(nèi)都是前所未有的，沒有超常規(guī)的運(yùn)作能力和手段，是很難辦到的。

  首先，金源集團(tuán)表現(xiàn)了高水平的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷能力和本土化招商力度。

  對(duì)于SHOPPING MALL這種新興業(yè)態(tài)，本地商業(yè)企業(yè)大都十分踴躍。因?yàn)樵谄淇磥恚琒HOPPING MALL客流集中，而如果每天能有幾萬人從商店門前經(jīng)過，生意必然大增；況且從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來講，SHOPPING MALL也是商家最愛考慮的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。于是，在與本地商家的談判上，金源幾乎沒費(fèi)什么力，就引來了大手筆的新燕莎集團(tuán)，作為絕對(duì)主力店一舉承租下了金源MALL一至四層的全部百貨類經(jīng)營(yíng)面積，占地18.2萬平方米，達(dá)到整個(gè)MALL經(jīng)營(yíng)面積的三分之一，并同時(shí)帶來了旗下的燕莎友誼商城和貴友百貨兩家百貨店。而金源MALL的另一大客戶——居然之家建材城也縱跨五層樓面，以長(zhǎng)達(dá)20年的租期租下5.8萬平方米營(yíng)業(yè)面積。

  其次，它是北京市最先建起來的大型商業(yè)項(xiàng)目，表現(xiàn)了開發(fā)商強(qiáng)有力的公關(guān)水平和項(xiàng)目運(yùn)作能力。因?yàn)閾?jù)了解，金源MALL項(xiàng)目并不在當(dāng)初北京城市整體規(guī)劃中“東西南北四大MALL”之列。

  在世紀(jì)城西區(qū)（包括一、二期）樓盤開始銷售時(shí)，周邊項(xiàng)目都以住宅為主，缺少生活配套，更沒有大型商業(yè)中心。世紀(jì)金源相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)看準(zhǔn)了這個(gè)市場(chǎng)空白，啟動(dòng)了這個(gè)項(xiàng)目，于是作為世紀(jì)城三期的配套出現(xiàn)在開發(fā)規(guī)劃中。從整個(gè)世紀(jì)城社區(qū)來看，該項(xiàng)目位于正中心，且緊挨橫穿而過的遠(yuǎn)大路，區(qū)位和交通條件最佳。

  世紀(jì)城位于北京西三環(huán)與西四環(huán)之間，并非城市傳統(tǒng)繁華地段，商業(yè)配套對(duì)于支撐這樣一個(gè)龐大社區(qū)來說尤為重要。無論是預(yù)先設(shè)計(jì)，還是后來在實(shí)踐中領(lǐng)悟，金源MALL的開發(fā)建設(shè)，使本來可能零星分散的各種商業(yè)設(shè)施聚集一處，贏得了可觀的規(guī)模效益，無論對(duì)世紀(jì)城后期項(xiàng)目的銷售，還是金源集團(tuán)品牌知名度的提升，都有戰(zhàn)略上的意義。

  第三、促進(jìn)金源集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)戰(zhàn)略開發(fā)

  從世紀(jì)城三期開盤起，金源MALL已成為開發(fā)商手中的重要砝碼。2003年4月，世紀(jì)城三期開盤均價(jià)每平方米高出前兩期1000多元，而且一直排隊(duì)搶購(gòu)，到2004年初即全部售完。據(jù)粗略估計(jì)，金源MALL投資總額達(dá)38億元，而房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升的世紀(jì)城三期，投資額約70億元，最終卻實(shí)現(xiàn)近200億元的銷售額。

  北京世紀(jì)城大獲成功后，世紀(jì)金源集團(tuán)斥資過百億元在云南昆明圈地3680畝，采取直接克隆方式，開發(fā)總建筑面積達(dá)400萬平方米“昆明世紀(jì)城”，城內(nèi)的MALL部分面積達(dá)52 萬平方米。2005年，“昆明世紀(jì)城”年度銷售額達(dá)到30.5億元，同期昆明市住宅年銷售總額不過70多億元。僅2006年1至2月，該項(xiàng)目新推樓盤銷售額便高達(dá)6.5億元。

  2004年底開始招商的重慶金源MALL（建筑面積約50萬平方米），幾乎是北京金源MALL的翻版。雖然世紀(jì)金源沒有在周邊自建住宅社區(qū)，但其所在的重慶北濱路沿線，已有包括北京金融街、中房集團(tuán)等知名開發(fā)商的18個(gè)已建或在建、待建中高檔住宅項(xiàng)目。長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，這些住宅社區(qū)中的消費(fèi)人群，對(duì)重慶金源MALL的持續(xù)經(jīng)營(yíng)無疑意義重大。

  有市場(chǎng)人士認(rèn)為，本質(zhì)上說，商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的主要意義在于為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供自主的資金鏈。從住宅地產(chǎn)開發(fā)上賺來的錢投入到長(zhǎng)久持有的商業(yè)項(xiàng)目上，繼而轉(zhuǎn)化為企業(yè)的固定資產(chǎn)，這些長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的物業(yè)不僅具有保值增值功能，還能為企業(yè)提供可觀的現(xiàn)金流。

換言之，依托住宅社區(qū)做商業(yè)配套，利用商業(yè)配套反過來拉動(dòng)住宅銷售，提升區(qū)域價(jià)值，并為繼續(xù)克隆擴(kuò)張作資金和管理經(jīng)驗(yàn)上的準(zhǔn)備的“滾動(dòng)式前進(jìn)”模式，有助于降低地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)能大大加快擴(kuò)張進(jìn)程。

  記得以前媒體報(bào)道，金源時(shí)代購(gòu)物中心總經(jīng)理蔡訓(xùn)善曾對(duì)《新浪潮》坦言：“金源MAL的開業(yè)不過是一個(gè)開始，離成功還有很大的距離，一個(gè)成功的MALL應(yīng)具備五大因素：豐富的商品種類、雄厚的資金儲(chǔ)備、激烈的競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)備、經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)、準(zhǔn)確的地理位置”。

  隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和消費(fèi)者購(gòu)買力的增強(qiáng)，加上奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來的強(qiáng)大潛力和后勁，國(guó)內(nèi)的商業(yè)發(fā)展正處在一個(gè)前所未有的大好時(shí)期，不管對(duì)金源MALL的過去、今天和未來是褒還是貶，都體現(xiàn)了對(duì)它的一種關(guān)注和期待，畢竟在京城商業(yè)風(fēng)云變幻的紛爭(zhēng)時(shí)代，金源集團(tuán)是敢于吃螃蟹的第一人，畢竟它來的太不容易了。

  我們衷心的希望：金源MALL的明天會(huì)更好！