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城南大型銷品茂——水游城將于本月底竣工驗收，今年五六月份開門迎客。記者了解到，目前招商工作已經接近尾聲，80%的商家已經敲定，150多個國內外一線品牌即將入駐。然而，每天每平方米十五六元的昂貴租金還是擋住了不少投資人的腳步。
200家商戶已確定150個
“水游城”開業進入倒計時，籌備組設在中華路127號華威大廈三樓。1月3日下午兩點，記者看到不斷有人前去咨詢，南京水游城總經理吳正梅則在一個小時之內接待了三撥客戶。記者在水游城招商簡章上看到，負二樓以家庭娛樂為主，有上千平方米的體育專業大型店、地方風味美食街、健身美體美容、城市超市等；負一樓則是多種類商鋪或餐廳，如生活品位、時尚購物、特色小店等；一樓是成熟時尚服飾；二樓是生活方式；三樓則是兒童、家庭生活；四樓是影院配套街，如游戲天地、生活體驗、主題餐廳等；五樓則是主題餐廳，酒吧等。
吳正梅告訴記者，水游城計劃引進200家商戶，小的店面僅20多平方米，大的旗艦店兩三千平方米。目前已有ZARA、H&M、無印良品、星巴客、BHG超市等150多家國內外一線品牌敲定入駐，其中西班牙國際時尚服裝品牌zara（颯拉）等都是首次進入南京市場。
在負一樓和五樓，他們還將開辟一個一萬平方米的多國餐廳區，包括印度、韓國等特色餐飲。據悉，餐飲商家約20家，目前已經有一半敲定。
高昂租金擋住投資人腳步
劉先生本打算在水游城開一家餐館，但高昂的租金讓他最終放棄了這個想法。他告訴記者，一個月前他去招商中心咨詢，接待人員不僅說位置沒有了，而且租金也不肯讓步。原來，夫子廟周邊商鋪的價格在8元左右/平方米/天，而水游城的租金每天每平米要十五六元，與新街口黃金商鋪的價格相當了。
對此，南京水游城相關負責人解釋說，他們打造的是高檔消費場所，對客戶的要求也相對比較高，基本上都是品牌直營店，基本沒有加盟店或品牌代理等。而且，她也坦言，他們的物業管理費在南京稱得上最高了，每個月每平方米60元，而德基廣場只要50元/平方米/月。目前，客商基本上都能接受這樣的價格，畢竟他們作為運營商，還要對整個購物中心進行管理，一般知名品牌也比較能接受這樣的理念。
市場布局：“產品關聯性”第一
“我們將營造一個全新的消費理念，超越普通一站式的理念，不僅在商品上滿足一站式的要求，還通過設施的空間、景觀環境營造以及豐富多彩的演出活動使消費者長時間滯留，并由此帶來消費。更重要的是經過常年不斷演出不斷更新空間營造，一年365天給消費者都帶來驚喜，使他們能夠習慣性地在這里形成長時間滯留和消費。”吳正梅說。
南京百貨公司基本上都是按照傳統消費需求角度來考慮，按照業態、年齡或單價來分區，比如鞋子一個區，化妝品一個區，服裝一個區等。“水游城”則不僅以購物為目的，而是研究人的心理滿足，將關聯性商品放在一條線上，比如某一層樓既有鞋子也有包，還有飾品、飲料等，或是某一層樓既有年輕媽媽的服裝，又有兒童服裝等。
經營模式：底租或提成兩者“取高”
吳正梅告訴記者，目前新街口有90%以上是購物消費，而水游城為了與其實現錯位，差異化經營。他們的購物零售僅占60%，餐飲占20%，娛樂占15%，其他的生活服務（如美容美發等）占5%。
據介紹，水游城采取“只租不售”的方式對外招商，餐飲、娛樂等不同的商業形態的租金也各不相同。由于考慮到餐飲投資成本大，為保證租戶的投資回報，租金相對也低一些。因此，他們會幫助每個品牌分析他們的利潤空間有多少，營業額要做到多少才成維持成本，包括消化庫存、人員工資等，然后再確定資金或提成比例。
為了創造共同的投資回報，投資方將與租戶“風險公擔、利益共享”，采取底租或提成兩者“取高”的模式運營。所謂底租或提成兩者“取高”，就是先確定一個底租，然后再根據租戶的營業收入按百分比提成，兩者兩比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。
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ALAN
