印象中的公主墳商圈：
雜亂、無序、中低檔、擁堵、水貨手機、人潮……
鮮為人知的公主墳商圈：
公主墳翠微連續多年單店營業額排名北京第一，笑傲雙安、賽特、燕莎……
在商場業內人士看來，老土的城鄉貿易中心年年十幾個億的營業額讓他們汗顏……
業內人士透露，在他們調研中發現，同樣的商品，在公主墳商圈的商場中賣得更貴，而且不愁賣。
兩年內將有共計55萬平方米、定位偏高端的7個大型商業項目亮相公主墳商圈……
不久前有媒體曾經做過一個京城主流購物場所分布的調查，最西端止于復興門百盛……前一陣與一位操盤了京城數個大型商業項目的老總聊天，談及為何商業地產開發商不太關注公主墳區域，該老總立馬反駁：誰說不關注？！一直盯著呢！你知道就翠微和城鄉的單店營業額，讓多少商家眼紅嗎！？
三因素“力挺”商圈升級
一直以來，京城就有“東富西貴”之說，“西貴”源于西部密布政府部門、機關大院，但這種氛圍也在某種程度上阻礙了京西商業地
產的開發,“西貴”之地也成了京西的商業價值洼地
。如今，公主墳周邊將入市的國海廣場、西貿中心、新華聯國際、長安mall等眾多商業項目，讓曾經落伍的公主墳商圈開始顯現出如東部一般的活力，也給想立
足“西貴”之地的商家提供了大好時機。眾多利好因素，也力挺曾經京城八大商圈之一的公主墳升級蛻變。
因素一 “聯姻”大牌商業管理公司
在眾多開發商自持的項目遭遇招商瓶頸之后，公主墳周邊商業項目如國海廣場、西貿中心等，普遍開始尋求與專業的商業管理公司合作，采取整租或者整售的模式，將項目交與專業的商業管理公司經營管理，保證招商與開業后的順利運營。據悉，如凱德旗下專做商業的嘉茂，以及正在升級擴張的翠微都在積極地尋求與項目的合作。
東方銀座控股有限公司執行董事張峰指出，商圈內的業態分布和布局都在發生變化，在競爭充分、行業細分的大環境下，開發商在商業運營方面顯然不是強項。商業項目最終要靠越來越好的環境、越來越好的服務、越來越好的品牌和美譽度生存，同時需要不斷進行升級調整，選擇與專業的商業管理公司合作，是一個雙贏的選擇。
因素二 硬件、業態雙管齊下
對于公主墳商圈的商業特點，張峰認為可概括為：商業項目數量少、國有企業為主、競爭體制較弱、檔次不高、硬件設施落后、區域競爭不明顯。但是消費群體購買力超強、大宗團購占很大比重。
在體驗式購物中心盛行的京城商業市場中，作為較早成型的商圈，公主墳在人氣、地理位置等方面具
有傳統優勢，但簡單的傳承讓公主墳漸漸落伍，商業設施遠遠跟不上消費需求。公主墳翠微雖幾經改造，但營業面積和硬件條件決定了其升級的空間有限，也導致很
多商家、品牌雖“覬覦”周邊的消費力，但無奈沒有合適的商用物業進駐，只能忍著。于是即將入市的商業項目，紛紛將業態定為體驗式的購物中心。無論硬件還是
業態，都已為商圈升級做好了充分準備。
因素三 住宅價格凸顯消費購買力
商業扎堆冒出，一方面是因為補以前在商業配套方面落下的功課，而另外一方面，則是因為住宅項目的提升，所帶來的消費人群的轉變。北京正鵬房地產開發公司副總經理李世濠指出，就居住氛圍來看，原來的公主墳區域是一個老城區，感覺比較雜亂。但是住宅產品的提升讓整個區域的氛圍產生了轉變。由首創緣溪堂開始，到我們即將推出的國悅府，一系列高端項目扎堆公主墳周邊，從這些住宅的戶型面積，到價格定位，就可以看出居住人群的高端與否。當年緣溪堂3萬左右1平方米的價格，讓大家真正認識到了周邊人群的消費能力。
地下空間有待開發利用
但北京邁爾時代商業公司策劃總監李克讓還是指出了目前規劃上的不足。他認為公主墳雖為京西重要的交通樞紐，但龐大的立體交通系統人為割裂了商圈的內在聯系，因此，首先應從加強商圈內不同業態、不同商業物業的內在聯系入手，較切實的辦法是整體改造，開發地下立體空間。
通過地下空間的開發和合理利用，通過地下通道等的設計，聯系商業區內的主要商業設施，實現端對端的溝通，將商業與商務、商業與娛樂、商務與娛樂等功能有機地聯系起來。同時，地下空間的有效開發和利用也能適度緩解商業發展給周邊交通帶來的壓力。
盡管利好因素俱全，但是一下55萬的供應，難逃“過量”之嫌。對此張峰認為，雖然規劃中有如此眾多的商業項目入市，但是規劃只是一廂情愿，到時候這些商場不一定都能開得起來。就像望京，當年規劃中會短時間內冒出100萬平方米之多的商業面積，大家都很擔心，但是市場的優勝劣汰會給出最合適的比例。望京現在仍然有很多項目在艱難招商，有商鋪項目雖然天天鋪天蓋地地打廣告，但到如今依然還是一籌莫展。
一口吃成了胖子
對于公主墳商圈，一直停留在大學買水貨手機時所留下的印象，幾年以后發現氛圍依然如此，只不過隨著手機行業的競爭激烈，密匝手機小店密布的路邊，多了許多操著各地口音、收購二手手機的小販，帶著跟你如發小般親熱地口氣湊過來，“熱情”地問你：大哥，手機賣不？
或許是房地產行業的興旺，讓我們對鱗次櫛比的吊車變得漠然。真正注意起來的時候，才發現，新興橋周邊已被高聳的塔吊所包圍；才發現，原來開發商
的嗅覺終究還是快我們很多；才發現，細數之下共計55萬平方米的商業面積，已箭在弦上準備搶奪這個市場；才發現，這個老商圈的潛力像被磕了藥般地無限激發
出來，或者說是被透支了出來……
雖然此前公主墳商業缺乏，但55萬平方米的放量，確實難免過量之嫌。身體太過于虛弱的人，進補是應該的，但是拿著千年人參當白蘿卜吃的
后果，以中醫為國學的我們還是略為懂一點的。好消息是在經歷了賣鋪散售和自己持有經營之后，開發商認識到：散售是對投資者不負責，而對于商業運營不擅長的
開發商來說，選擇自己持有運營，是對自己不負責。而選擇與專業的商業管理公司合作，是上策。
東方銀座控股有限公司執行董事 張峰
開發商在商業運營方面顯然不是強項，商業項目最終要靠越來越好的環境、越來越好的服務、越來越好的品牌和美譽度生存，同時需要不斷進行升級調整，選擇與專業的商業管理公司合作，是一個雙贏的選擇。
北京正鵬房地產開發公司副總經理 李世濠
公主墳商圈商業項目扎堆冒出，一方面是因為補以前在商業配套方面落下的功課，而另外一方面，則是因為住宅項目的提升，所帶來的消費人群的轉變。
北京邁爾時代商業公司策劃總監 李克讓
通過地下空間的開發和合理利用，聯系商業區內的主要商業設施，實現端對端的溝通，將商業與商務、商業與娛樂、商務與娛樂等功能有機地聯系起來。
