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江一人

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發表于 2008-07-27 12:02 | 只看他樓主

對于商業地產來講，人流決定商業項目運作的未來，怎么樣聚焦大把的人流是項目規劃要解決的首要問題。

商業物業是以追求長期租金收益為目的的資本載體，本質上說是長期收益的金融工具，這也是商業地產的魅力所在。
而對于商業物業來講，層數越多，物業的租金收入就會越高，持有者的投資越能盡快收回。而與其矛盾的因地球的吸引力，人都有“懼高”癥，所以層數越高，越難以吸引人流上去，導致高樓層人流量不足，商家的成交量不高等惡性循環。
所以對于商業地產來講，如何把人流向上運輸成為項目動線設計的重中之重。傳統動線設計常見的有中庭及穹頂燈光的設計，促使人向上看，向上走，另外載體上有扶梯、垂直梯、步梯等盡可能把一層的人流向上運輸，同時在建筑方面做文章，在功能性上尋找突破。
“雙首層”應運而生，雙首層的出現是對商業、建筑、人性、消費四者深度剖析和重組的結晶，充分體現出商業街的體系化和層次化。

雙首層是指通過緩坡布道、扶梯等建筑交通元素的布局應用，將一層與二層步行街自然貫通起來，把商業的臨街性以及開放性運用到了非底層的層面，使得二層的店面改變了封閉的內循環格局，將人在一、二層之間傳統的垂直動線轉換為自然起伏的曲線，達到兩個首層的效果，擴大步行街聚攏人流的功能。另外跨街而立的商業建筑不僅不會隔斷步行街動線的完整，反而因為地上、地下貫通連廊和碼頭式設計形成連貫的步行街體系。

在06年鄭州，大上海金街部分首打“雙首層”，之后有天旺廣場、曼哈頓底商等繼續運用這一概念。

當我前天看到鄭東新區東環步行街打出“三首層”概念的折頁時，不用看，肯定是“雙首層”的延伸，也不用看她的內文介紹肯定是一、二層加地下一層，即在一個廣場入口處，用一個扶梯到二層，另一個扶梯到地下一層。
我第一反應就是將來應該還會出現四首層，五首層這個概念！為什么？很簡單啊，在一個大廣場入口處到二層加一個扶梯，叫雙首層；在一個廣場入口處再加一個扶梯到地下一樓，叫三首層，那如果再加一個100或200米的緩道到地上三層，就叫四首層，如果地上四層一半是停車場，車直接開上去，可以叫五首層，依次類推，這也許在將來出現“十首層”也不足為奇了。

做商業地產并不能簡單的類推和疊加，是要對建筑、商業、人性、消費真正理解和合理運用，才能有精品出現。

希望以后不會再出現四首層或五首層，那樣其實已無任何意義，完全變成一種“概念”，這已違背了商業、消費的范疇。

摘自趙夫江博客：http://blog.sina.com.cn/zfj80