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編者按
“一鋪養三代。”崇商的廣州人，對商鋪的含金量有自己獨到的認識。
本期專題，我們通過對專業服裝市場“白馬”、IT旗艦賣場太平洋電腦城、北京路步行街、地鐵商場動漫星城等幾大市場“鋪王”的實地采訪，力圖揭示商鋪背后的產業鏈、生態圈，探索古老商都廣州當下的境遇與趨向。
沒有永遠的“鋪王”。我們所選取的案例，其地段可能是所在商圈（商場 ）最有特色的，卻未必是所在商圈最貴的，同樣，最貴的商鋪，也未必是最賺錢的 。在北京路，一個商鋪的功能已經不僅僅是賺錢，還具有樹立一流品牌的功能 ，因此，對“鋪王”的解讀，一定會遠遠超越租金貴賤，而在乎其所蘊含的價值和商業啟發。
下期專題，我們將對中大布市、環市西路鞋城等在全球價值鏈上具有“環 節”含義的商圈“鋪王”進行追蹤，與你一起深度解讀“鋪王”背后的秘密。
租金持續上漲，商鋪已成稀缺資源
北京路靠人氣擎起“鋪王”旗
一邊欣賞“千年古道遺址”，一邊品嘗廣州小吃，然后慢慢地挑選各種名牌服飾和飾品等——位于廣州越秀區的北京路步行街，堪稱廣州功能最全、本土特色最濃厚的商業步行街。據統計，北京路節假日高峰期日游客量達60多萬人次，這一極具人氣集聚能力的特點，注定了這塊660米地盤上勢必會風起云涌。
作為一個有著180多個登記在冊的消費品品牌的商業街，“商業暗戰”為之帶來的是一種“非常態”的商業生態，這種商業生態背后的推動因素是什么？將朝著什么方向發展？答案或許能給從業者中帶來一些啟示。
“唐僧肉”般的鋪面
在許多專業市場，“鋪王”可能十年不變，但在北京路步行街卻是另一回事。
孫先生最近在網上掛出了一個北京路的店面，號稱“北京路中段鋪王”，面積350平方米，價格75萬元/月。孫先生是美聯地產越秀路分店的工作人員，當記者向其求證“鋪王”之稱是否名副其實時，他表示，“不敢肯定是最貴的店鋪，但號稱鋪王旨在表明這個鋪面的條件好，以便于吸引投資者”。
按照每平方米的單價來算，位于北京路與西湖路交叉口，面積才12平方米左右“聚原味”餐飲店，租金約18萬元，一度被號稱為“鋪王”。然而，當記者前往該公司了解情況時，公司工作人員張女士表示，如果在2006年，位于北京路與西湖路交叉口的聚原味商鋪被稱作“鋪王”或許沒有問題，但如今商業形勢已變，價格更高的鋪子層出不窮。她表示：“因為很多好的地段價格一年一變，本店的價格很可能被后來租出的店面超過。”
事實上，北京路的店面價格用“水漲船高”來形容一點兒也不過分。自2000年以來，隨著北京路步行街商業開發步驟的迅速推進，商鋪出讓價格增速遠超廣州市房價上漲速度，或許是受了“一鋪養三代”的觀念驅使，投資者就像盯著“唐僧肉”一樣盯著這里的每一個門面，一有風吹草動，大家就群起爭奪，這一狀況進一步助長了北 京路的人氣和價位。
許多品牌也盯著北京路的商鋪，并隨時準備跟進。2006年，原本擁有10多平方米門面的“聚原味”，因承受不了逐年提高的租價，將靠近廣百的一側門面退了，只留下3米多寬的門面繼續經營到現在。當這塊“風水寶地”被讓出來后，迅速有新的商家入駐——忙于四處擴張的“南湖國旅”以更高的價格拿下了該門面，還將樓上的辦公間一并“吃下”。
“除了班尼路、佐丹奴等品牌店比較穩定外，每年都會有商家因承受不了高成本而退場，另一方面也不斷有新的商家涌進來。”在北京路經商已有十四年的倫立勇說。
品牌身份的象征
“北京路的商鋪現在是稀缺資源。如果你誠意想租，就早點過來看。”北京路285號銀座商場一間商鋪的業主沈女士在電話中這樣說。
這間擬重新出租的商鋪有9平方米，開價是16000元/月，與目前的租戶簽訂的出租合同還有一個多月到期，下一個租戶能不能提前找到，沈女士似乎一點也不著急。
北京路商鋪確實不愁租，這一點對于專業從事商鋪中介的孫先生也深有體會。“只要有鋪位，掛出去后，兩個月內必定有愿出高價的下家接盤。”孫先生說，今年上半年，他經手的北京路商鋪出租業務僅3單，但這3單讓他做得相當舒暢。
兵法云，兩軍對陣，必先爭制高點。商場如戰場，亦有“商家必爭之地”，而在廣州，這個“制高點”就是北京路步行街。
在北京路299號鋪位開雪糕店的倫立勇對此有著深刻的理解。他曾親眼目睹了北京路10年的“商戰”和變遷。按照他的說法，北京路步行街的格局變化叫做“一雞死，一雞鳴”，去了一個，馬上會有新的再來，這背后的驅動力是什么？
是品牌擴張欲。“你花很多錢去做電視廣告，品牌宣傳效果往往也比不上在北京路開一家店面。” 倫立勇說，品牌商家已經將北京路當做一個品牌身份象征，“進來了，就表明你已經是一家有頭有臉的正規品牌了。”
據業內人士透露，近兩年，北京路的商業格局已相對穩定，很少有大進大出的品牌。各商鋪的經營者甚至在已有鋪位的情況下，還盯著有無其他檔口退陣，以便跟進。短短660米的北京路儼然成為品牌企業參與“商戰”的第一前線。事實上，不少商家已處于保本經營甚至虧損經營，但為了支撐品牌形象，他們一直在“硬扛”。
經常出入北京路的網友彭漢文認為，北京路人氣為什么這么旺，商鋪為什么這么俏，從一件小事就能看出門道來：7月21日，一位老頭在腦袋上用針扎了205面旗，在北京路上行走，引起人群轟動——如果想讓盡量多的人看到你的作秀，就不妨到最有傳播影響力的北京路來。
商圈將進一步擴容
據了解，目前北京路商圈還在拓展其商業規模和影響力。
啟動開發北京路地下人防工程，置換原第39中學地塊用作商業用途，整治禺山路，打通北京路與文德路在產業上的聯系，天河城百貨入駐名盛廣場——在越秀區政府工作報告的描述中，北京路步行街商圈將進一步擴容。
這些設想正在實施。7月1日，集美食、購物、寫字樓為一體的東方文德廣場在文德路破土動工建成后將成華南最大的字畫交易中心，該區域將提供800個車位；預計投資約7500萬元的大、小馬路站段地下工程已經進入前期開發階段，建成后地下首層作為商場，二、三、四層可做地下停車場。
從對停車需求的著意設計，不難看出，政府意在將北京路商圈，逐步打造成面向高端消費者的商圈。
這或許是因為記取了以往的教訓。數年前，北京路因為周邊車位奇缺而“痛失”了許多高端消費者。而后來建成的新廣百廣場、北京大廈、名盛廣場和光明廣場，因為其針對高端消費者的設計，吸引了相當部分高端消費人群。
作為北京路商戶之一的倫立勇認為，北京路的商業氛圍濃厚，但目前主要消費者為打工者和工薪族，如要發展，將來應該并且可能打造成品牌匯集之地。“政府應該支持并吸引大的項目進來，將小商鋪改造成大商場，以便吸引高端消費者。”
不過，廣東省連鎖經營協會會長助理、第一商業網總裁黃華軍卻認為，以商場模式主導的步行街，有不少遇到開局不利的情況，走上良性發展道路并非易事，如何準確定位經營、如何注入現代商業元素，操作宜謹慎。
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廣州“鋪王”大揭密（下）
失落的“鋪王”
作者：安卓、全思儒 2008-8-4 22:20:43
編者按
上期廣州“鋪王”大揭秘，深度解讀了北京路、天河電子市場、白馬服裝市場等商圈的鋪位高租金背后的秘密。本期專題，我們重點尋找了珠三角制造業在全球價值鏈上具有“環節”含義的站西路鞋業商圈、中大布市、清平藥市和芳村茶市的“鋪王”，結果卻讓人大跌眼鏡。這些昔日因珠三角制造業而興起的專業市場，如今 “鋪王”身價已經大幅縮水，如站西商圈的鞋業專業市場，旺鋪租金已經從高峰時每月10000元/平方米，滑落到當前的每月800～900元/平方米，相差十幾倍。
分析這些失落的“鋪王”，原因正是因為珠三角制造業面臨轉型引發市場動蕩，而市場主體卻來不及調整，致使商鋪需求銳減，“鋪王”身價自然縮水。
既然舊有“鋪王”是因產業而興，又因產業而衰，那么投資者完全可以把當前的時間段看成旺鋪洗牌和新“鋪王”孕育的過程，從而為判斷未來“鋪王”出在哪里提供歷史經驗。
站西路商圈“鋪王”縮水凸顯背后產業低迷現實
在世界市場以物美價廉著稱的中國制鞋業，一場醞釀許久的“革命”正在爆發，上萬家鞋廠倒閉，供應商、代理商不斷變化，沒有外商知道生產中國鞋的企業明天是否還存在，在一系列不確定性中，中國鞋子在世界的格局已悄然變化。
被稱為“世界上每三雙鞋中便有一雙來自廣州市站西路”的鞋城批發商圈，正在“革命”中激蕩沉浮，他們上聯中國的鞋企、鞋材等供應商，下達全球各地的進貨商，兩股力量在這里交匯，無論議價權掌握在誰的手里，中間批發商的利潤都將面臨巨幅縮水。
鋪王貶值：從10000元到800元
上午11點，位于站西路的“步云天地”鞋業批發市場依舊冷清，一樓靠近正門的檔主王雨坐在店內，百無聊賴地翻著一本雜志。在她身后，是一排排放置整齊、顏色各異的女士涼鞋，偶爾有一兩個外國人出沒在店鋪外，王雨都會欠起身來，用熟練的英語熱情地打招呼。
早在上世紀90年代初，站西路就已成為聞名海內外的鞋業專業批發市場，借助便捷的鐵路、公路運輸，該商圈吸引了珠三角大量批發商入駐，而這些批發商背后，是華南地區上萬家大大小小的制鞋企業。
數據顯示，世界主要知名鞋類品牌年產量的60%由廣東制鞋企業貼牌生產。
現如今，包括步云天地在內，站西路商圈已擁擠著大小鞋城十余個，均以外銷為主，雖然同為外銷，但這十余個鞋城的客戶定位卻存在差異。比如九龍鞋城多做黑人生意，其鞋子碼數夠大，價格便宜，但質量一般，而步云天地則檔次較高，質量好，前來下訂單的歐美人居多。
“現在生意越來越不好做了。”王雨坐在店里感嘆道，尤其是奧運會在即，拿貨客商減少，王雨的接單量對比往年同期銳減了四成。
在站西路，外國客商減少，是一件非常可怕的事情，這意味著接單量減少，一大批鞋商因此轉行，而其背后大大小小依賴批發市場開拓銷路的鞋廠，可能因為無單可做而倒閉。
事實上，在廣東，這種嚴重依賴外貿的經濟模式已經開始萎縮。據廣州海關統計，2007年，廣東省鞋類出口量達34.7億雙，占我國鞋類產品出口總量的42.5%，而2008年上半年，廣東省出口鞋類產品16.3億雙，比2007年同期下降15.8%。
由于行情不好，步云天地的鋪位租金也沒有太大的變化，“現在大家都不愿意做鞋了，哪里還有什么鋪王。”王雨說。據步云天地一位工作人員介紹，從一樓到十樓，幾乎每層都有空出的鋪位。
“站西路鞋業批發商圈的整體形勢不大好。”置業公司一位經紀透露，在最火的年份，該商圈鋪位租金一度達到每月10000元/平方米，現在，即便是在生意最好做的步云天地，一樓租金不過每月800元～900元/平方米。
例如王雨20平方米的鋪子，月租30000元，再加上每月18元/平方米的管理費，平均下來，每平方米1518元/月，如果以單價計算，這家商鋪算是步云天地的“準鋪王”。
“現在，主要是位置決定了同一層商鋪租金的變化。”王雨說。
陡增的商業風險
持續的低迷，來自于上下游的擠壓。
一方面，由于勞動力成本上升、人民幣升值、原材料價格上漲，鞋企也上調了鞋子的出廠價格。“平均下來，一雙鞋至少要漲價5~8元才算合理。” 廣州市白云區一家中型鞋企的老板稱。
而另一方面，剛剛經歷次貸危機的歐美客商，還沒有從萎靡的經濟中回過神來，卻要面對價高一籌的中國商品。況且，站西路商圈的鞋仍處于中低檔，歐美客商可以接受安踏等國內知名品牌的漲價要求，但并不見得會接受站西路的漲價要求。
“所以客戶堅持他的價格，而我們也在堅持自己的價格。”王雨說。
現如今，價格是站西路商圈的敏感詞匯。在步云天地，幾乎每間店外的玻璃幕墻上都貼著“同行免進”的牌子，王雨也會像防賊一樣防著那些看似同行的人進到鋪子，每進來一個客商，王雨都會問一句：“在哪里做？”
“他們一方面是探款式，遇到好的款式就抄襲，更重要的是探價格，其實大家的款式都差不多，主要就是對比互相之間的價格。”王雨說。
一旦一家商鋪的價格有所回調，與此同時幾乎所有的商鋪都在降價，在這密集4000余家商鋪的商圈里，競爭達到了白熱化，誰也不想在價格上被對手打敗。
除了價格，對于像王雨這種同時向幾個廠子拿貨的批發商而言，另一個風險伴隨著鞋企的劇烈震蕩而來，這就是合作伙伴的變更。
“現在，倒閉的鞋企越來越多，可能今天大家還是合作伙伴，明天鞋廠就人去樓空了。”王雨回憶，曾經一個合作多年的鞋廠，轉眼間就倒閉了，老板不但卷走了她的預付款，訂單也只完成了1/4，留下一群幾個月沒發薪水的工人，而客戶的交貨日期一天天臨近，如果完不成，一方面面臨賠償，另一方面也喪失了優質客戶。
“所以，我現在選擇合作伙伴時更加謹慎，主要都是些大廠。”王雨說。現在，王雨每個月能批發2萬～3萬雙鞋子，每雙鞋子賺的是4元～7元錢。月營業額最好時能達到30萬～40萬元，在而在早些年，月營業額上百萬元毫不困難。
最壞的年代，也是最好的年代
隨著價格的上漲，精明的歐美客商也在改變自己的進貨渠道，不再通過像王雨這樣的批發代理商，而是直接面對廠家，實現從工廠到市場的無縫對接，減少了中間環節，自然降低了成本。
現如今，鞋廠在批發市場內設立的品牌形象店越來越多，而像王雨這樣的品牌代理店則越來越少。
有的廠家干脆在批發市場內設立營銷中心、研發中心甚至品牌推廣中心。據步云天地一檔主透露，他本身就是廠里的銷售主管，二樓的店做產品展示，在九樓，是廠里設立的營銷中心，專門對接工廠，處理外銷的訂單，而廠子則在東莞厚街。
“這樣做的好處是廠家直接把脈市場需求，并及時做出調整。”上述銷售主管指出，代工外銷的鞋企，毛利率平均只有10%，凈利率更低，所以只能以量取勝。在出口條件惡劣的情況下，大的鞋廠開始重視拓展客戶網絡、打造自有品牌和提高營銷實力，期望借此挺過鞋業的“冬天”。
花旗銀行中國有限公司首席經濟學家沈明高曾指出：靠人為壓低要素價格而獲得的競爭力不可持續，只能在扭曲成本的環境下生存的企業理應淘汰。要素價格正常后，整體經濟的效率會因此提高，收入分配將更合理，中國經濟增長的獨立性和可持續性將得到增強。
事實上，這種“優勝劣汰”的效應已經出現，在溫州，秋季鞋的訂單數量比去年同期增長了30%～50%，平均訂單單價，與去年同期相比實現了10%～15%的提升。
“和珠三角鞋企以OEM為主導、外貿依存度高的商業模式相比，溫州鞋企在自主品牌建設、內外銷渠道開拓方面更具優勢，所在當國家宏觀政策調整之時，回旋余地也更大些。”一位業內人士指出。
吳敬璉在評價今年的中國經濟時，曾有一句話非常形象：這是最壞的年代，也是最好的年代。
或許對于整個鞋業而言，這是一個改變世界競爭格局的好時機，但是，對于繁華了近20年的廣州站西路商圈，或是更多類似于王雨這種批發商而言，最好的年代何時才能來臨呢？
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