[世華財訊]花旗近期發布中國零售業調研報告，指出在消費情緒高漲等因素帶動下，各地百貨業者經營良好，同時店址和店面空間對于中高端百貨店的重要性日益增大。

花旗近期發布零售行業報告，內容摘要如下：

一.概要

近期對中國百貨商店的實地調研：從對中國一些城市的百貨商店所做的實地調研中可以看出各地消費情緒相當積極。百貨商店的單票銷售額(per ticket sales)普遍創下新高，與此同時，通過將商品/品牌組合向高端定位調整，各百貨商店的同店銷售額也取得增長。

百盛(Parkson)：其在上海、北京和無錫等地經營良好，不過揚州、重慶與大連等門店的經營情況因其店面位置不太有利而不盡理想。成都的情況較為復雜，百盛正在當地推出一家高檔商店。位于杭州的新店址似乎地處當地主要零售區以外，同時由于其位于運河河岸的另一端，因此交通可能會受到影響。

金鷹(Golden Eagle)：其蘇州門店規模較小，同時由于該店的房產權屬于他人，因此門店整修也遭遇困難，雖然有各種不利因素存在，但該店還是成功應對日益激烈的競爭環境從而避免其市場定位出現下移。南京和揚州門店經營情況良好，此外，其位于泰州的新店銷售額出現快速增長并有望在運營第一年實現盈利。

鞋類：對于大多數百貨商店而言，百麗(Belle)等品牌一直是最暢銷品牌。對于某些百貨商店而言，達芙妮(Daphne，其生產商為香港永恩國際集團)的市場定位不夠高，因此該品牌在這些商店的擺放空間(或擺放位置)已被邊緣化，還有一些商店則不再引入該品牌。

服裝：對于寶姿(Ports Design)的反饋較復雜。其在華東地區的經營業績平平，不過在諸如重慶和成都等內陸城市，它的表現更好。Esprit的增長勢頭似乎不如其他流行品牌，特別是ONLY和Vero Moda。許多國內品牌在質量和設計方面獲得提高，它們的價格也不再定位于低端。

運動產品：耐克(Nike)和阿迪達斯(Adidas)一直是兩大最暢銷的運動服裝品牌。李寧(Li Ning)的銷售額似乎僅為耐克和阿迪達斯的三分之一到四分之一。Kappa和Puma目前增長勢頭正猛。安踏(Anta)則多見于街邊商店。

二.正文

位置優越和空間大將成為優勢

從與一些百貨商店的經理的討論中得出的要點之一就是除了地理位置優越外，空間大對于那些中高端定位百貨商店的重要性日益凸顯。空間較大的商店在吸引高端品牌特許經營商進駐(這些經營商一般需要較大空間)以及經營更多種類品牌方面占盡優勢，因此這類商店能更好地對其商品和品牌組合進行升級從而獲得更高的單票銷售。

在向高端市場發展的過程中，一些商店卻面臨店面空間有限的問題，店面空間出現瓶頸導致這些商店未能趕上競爭對手腳步以至被迫向低端定位發展。

新世界百貨上海五角場店

新世界百貨(0825.HK；目標價4.94港元；未予評級)五角場店地處上海西北（應為東北，編譯者按）地區，該地區是該市副中心之一。五角場店是新世界百貨在上海開設的第6家門店，該店為管理店(managed store)，其開張至今已有半年時間。該店總樓面面積為4.4萬平方米，共有7層。 商店在6樓設有VIP休息室。

新世界百貨在上海共有6家以“巴黎春天”為品牌的門店。其中5家為自營店，1家為管理店(即位于上海東北地區的五角場店)。新世界百貨將于2007年下半年開設其在上海的第7家門店(也是一家管理店，店址位于浦東)。

管理費經常按以下三種方式進行提取：按總體銷售收入的某一百分比；按稅前利潤的某一百分比；固定管理費，這三種方式對于管理店而言都比較高。許多零售地產業主可能不希望出售地產(除非面臨財政困難促使其通過出售地產籌資)而是持有這些地產并聘請一些資深的百貨經營商來運營百貨商店。新世界百貨在承接此類管理合同時面臨的風險較低，特別在新的地區。

對于其在上海的自營店而言，租賃期剩余時間平均為15年以上。其中一家從母公司處獲得租賃權。

新世界百貨內最暢銷鞋類品牌為百麗、Fed International以及Kiss Cat。目前這三大品牌之間的總體銷售收入差額均不超過20%。

品牌供應商的議價能力來自以下幾個方面：1)為百貨商店創造的總體銷售收入；2)品牌為商店帶來的客流量。

未來三年新世界百貨將提供更大的零售空間。其位于北京的商城空間將獲得較大增長。

上海的潛在機會：城市郊區化(sub-urbanization)或城市中心的“分散化”趨勢，即在諸如徐家匯和五角場等地區形成城市副中心。上海市中心面積為600平方公里，占該市總面積的十分之一，不過新世界百貨的潛在機會可能不在市中心。

HOLA上海仙霞店

該店位于古北地區西面的百聯西郊商場，古北地區則是上海主要外籍人士居住區。百聯西郊商場為周邊25萬居民提供服務。

這是HOLA在中國大陸開設的第一家門店，HOLA則是隸屬于特力集團(Test Rite，2098.TW，目標價23.00新臺幣；買入低風險評級)下的品牌。該店于2004年開張營業，其2006年單店銷售額年比增長30%，2007上半年年比增幅再次達到30%。2007年上半年該門店客流量年比增長15%左右，單票銷售額從2006年時的210元人民幣增至250元人民幣。該店有望在2007年實現收支平衡或轉為盈利。

HOLA目前在中國開有7家門店(上海3家，北京1家，杭州1家，成都1家，寧波1家)，公司希望在2007年底前再開設3到4家門店(北京將開設第2家，深圳新開1家，廣州新開1家)。

金鷹蘇州店

金鷹(3308.HK；目標價6.37港元；買入評級)蘇州店位于蘇州主要的零售區觀前街上。該店規模約為1.5萬平方米。

金鷹蘇州店開張伊始曾將自身定位為中高端百貨商店，不過近期其在發展上所遭遇的瓶頸使其無法再保持原有定位：

多數大品牌特許專柜都需要較大的空間，對于金鷹蘇州店而言，由于其規模較小，因此該店無法吸引這些大品牌進駐。

無法對店面進行整修導致商店形象不佳(當地政府致力于維護觀前街的歷史風貌，同時對店面進行整修需要經過復雜的監管批準程序)。

該商店沒有停車位

街前的商鋪地產多數已被地產業主出租給小零售商，這使得該店不太醒目。

空調功率不足，夏季尤為不理想。

當地競爭者(如美羅城、泰華商城及蘇州第一百貨商店等)都在積極提升自身定位向中高端市場邁進，它們在這方面已處于領先地位。

盡管2006全年該店的單店銷售額增幅達11%，但同年8月到11月期間的單店銷售額卻下滑了10%到20%。金鷹蘇州店在2006下半年經歷管理層變動，單店銷售額增長則幾乎與之前持平，不過之后由于管理層對商品/品牌結構進行了大幅調整，因此單店銷售額從2007年5月起再次出現增長(約有198個品牌或被引入或被排除，之前該店則經營著208個品牌)。

管理層的工作是將該店目標消費群鎖定在年輕人(目前該店80%的客戶在20到30歲區間內)，即從之前的中高端定位轉變為中端定位。這些工作使該店2007年1月到7月的單店銷售額增長9%，毛利率年比增長20%，凈利潤率年比增長80%，到2006年12月，新管理層已扭轉了不利的銷售勢頭。

金鷹蘇州店的單票銷售額在2007年增長了5%到6%，約為330元人民幣。增長的部分原因在于珠寶營業面積以及銷售額的擴大。

大洋百貨(Grand Ocean)無錫店

大洋百貨無錫店于2003年5月1日開張，該店場地為租賃地產。租賃將在2013年到期。該店主要面向年輕人，其與時尚相關商品定位在中低端。與之相比，百盛(Parkson)無錫店則提供中高端定位商品，其目標客戶群為企業白領。

大洋無錫店總樓面面積為2.2萬平方米，其中零售空間約為1萬平方米，該店共擁有7層樓面，第7層被用作辦公室和員工餐廳。雖然該店地處無錫零售中心的主要區域，但其樓面較小。該店的店面租戶中有星巴克( Starbucks Coffee)和味千拉面(Ajisen)，前者位于一二兩層，后者則位于第二層。該店正計劃引入宜芝多(Ichido)，這家由臺灣人在大陸經營的面包連鎖店在上海取得較大成功。

設在大洋無錫店的味千拉面在07年7月的月銷售額約為70萬元人民幣，同址的星巴克則超過了40萬元人民幣；在味千拉面和星巴克各自的無錫門店中，大洋無錫店的銷售額均為最高。

大洋無錫店面臨的競爭對手包括百盛(3368.HK；目標價50.20港元；買入評級)無錫店、無錫商業大廈(位于大洋無錫店對面)、無錫八佰伴(高端定位，目前正在整修中)以及新世界百貨。

鑒于大洋無錫店定位于中低端以及店面空間相對較小，因此該店較難吸引國際一線化妝品牌進駐。事實上，目前國際一線化妝品牌已進駐百盛無錫店。大洋無錫店目前正與絲芙蘭(Sephora)簽訂場地租賃合同，后者將以特許經營商的身份進駐大洋無錫店。為了達成簽約目的，該店將削減其位于1樓的手機零售空間從而為絲芙蘭進駐騰出空間。

大洋無錫店2006年單店銷售額增長20%，2007上半年單店銷售額增幅則為15%。在2007年時，由于6樓打折銷售區進行整修，因此該店整體銷售業績受到負面影響，同年6月的水污染事件又給該店原本要推出的年中促銷活動帶來影響。該店2007年6月銷售額大跌，其原因是水污染事件迫使無錫居民7月第一周離開該市。

大洋無錫店經理預期該店總體銷售收入將達到1.8億元人民幣(含增值稅)，這也是該店的收支平衡線。值得注意的是，一家新開設的百貨商店一般要經過2年才能達到收支平衡，而大洋無錫店的銷售額卻因2003年的SARS和2007年水污染事件而遭受打擊。

大洋無錫店所面臨的挑戰包括：1)其位于零售中心的店面新址不易找到；2)店面空間過小導致該店無法提高其市場定位；3)需對顧客進行教育并增強在顧客群中的影響力從而使消費者認識到該店定位所在。

金鷹南京店

金鷹南京店是金鷹百貨的旗艦店，其規模在3.3萬平方米以上。該店位于南京主要零售區新街口地區。

該店2007上半年單店銷售額增長19.6%，增長主要動力來自商品組合有所改變。其單票銷售額約為700元人民幣左右。銷售額增長最快的商品為高端手表、珠寶和化妝品，增幅在40%到50%之間，鞋類和休閑服裝的銷售增幅則較小，不過增幅較小主要的原因是比較基準過高。

金鷹南京店定位較為高端。該店管理層認為南京高端客戶包括了富人和私營企業(購買商品作為禮物)。這兩類消費群體的購買力非常強，他們往往喜歡“昂貴”商品，同時也以在金鷹南京店消費為自豪。

截至2007年7月，“寶姿”專柜總體銷售收入已達700萬元人民幣，該店經理估計其2007全年總體銷售收入可能達到1000萬元人民幣。

金鷹南京店的VIP會員在該店商品銷售額中所占比例約為65%，蘇州店VIP會員所占比例僅為25%，比例相差較大的原因是蘇州店定位較低因而客戶忠誠度也較低。

時代南京中央路店

時代(1832.HK；目標價3.42港元；未予評級)南京中央路店是一座集超市(自營)、餐飲及一般零售(出租或特許經營)于一身的綜合性商場。該店于2003年1月開張營業，其租賃地產的總樓面面積為2.4萬平方米(包含4000平方米的倉庫區和停車位)。約有1.3萬平方米的空間出租給其他零售運營商和餐館(肯德基根據其營業收入支付租金)。超市區空間約為7000平方米。

該店與南京一些高端地產項目相鄰(這些項目平均售價在每平方1.1萬元左右)。晚上7點左右該店的一般零售區、餐飲以及超市區的客流量非常高。李寧和安踏也在該店租有銷售柜臺，地點就在超市外。

該店超市區2007上半年單店銷售額年比增長20%，2006年則為23%。由于該店采用較為靈活/積極的定價策略來吸引顧客，因此其毛利率年比增幅達15%。該店還為購物者提供免費班車。

該店經理預期2007年銷售額將達1.3億(不含增值稅)或1.5億(含增值稅)元人民幣。目前單票銷售額約為42元人民幣(不含增值稅)或50元人民幣(含增值稅)，不過2007年全年這一數字很可能突破80元人民幣(不含增值稅)或94元人民幣(含增值稅)。

大洋南京店

大洋百貨目前在中國開有7家門店(江蘇省4家，其中南京1家，無錫1家，蘇州1家，常州1家；福建省2家，其中福州1家，泉州1家；湖北武漢1家)。公司計劃2007年第四季度在福州和武漢分別開一家門店(都為其在兩座城市的第二家門店)，到2007年底大洋百貨將擁有9家門店。公司還計劃每年在潛力較大的各省省會城市中新開2到3家門店(不包括收購)，其主要集中在租賃地產上(3萬到3.5萬平方米的商店所需資本支出約為3000萬人民幣)。當前公司正把目光積極投向河北、山東、四川和重慶等地。該公司位于常州和蘇州的門店在2006年蒙受虧損。蘇州店可能在2007年實現收支平衡，常州店經理則預期該門店在2008年前可能無法實現盈利。

大洋南京店地處南京主要零售區新街口區的租賃地產上，總樓面面積為6.5萬到6.6萬平方米。其中有7000平方米的空間用于出租，出租對象包括星巴克、肯德基、必勝客以及屈臣氏(Watson)等，租金則根據這些出租對象營業收入的一定百分比收取。

每年的2月和8月，該店都會對出租情況進行審查以進行必要的調整。此次該店就計劃將位于4樓的餐館替換成零售柜臺。

大洋南京店一直將其定位向中高端方向提升，其2007年夏天的單票銷售額從之前的280元人民幣增至350元人民幣，預計到冬季時該店單票銷售額將達600到700元人民幣。

該店2007年1月到7月間的單店銷售額年比增幅為50%，2006年則為40%。銷售重點集中在化妝品以及女鞋上，其主要目標顧客為追求時尚的年輕白領。還有要突出的是，歐米茄(OMEGA)手表專柜銷量年比增長5倍。大洋南京店的目標是將2008年的銷售額提升至8.8億元人民幣。

大洋百貨已發行了約15萬張VIP卡(單日購買金額達1000元人民幣者才可獲得VIP會員資格，會員在購買商品時可享受9折優惠，同時會員需維持一定消費量)。在大洋百貨的VIP計劃中，活躍會員約在12萬左右。大洋百貨還與中國建設銀行合作發行了品牌聯合的大洋龍卡。

金鷹揚州店

金鷹揚州店位于揚州市主要零售區。據相關數據顯示，揚州市人口數在70萬到100萬之間，該市城鎮居民人均年收入在1.3萬元左右。

該店總樓面面積主要為自有地產(比例90%以上)，這一地產是幾年前從國有百貨商店處購得的。該店總樓面面積超過4.1萬平方米，零售面積超過2.8萬平方米。該店共有6層樓面，其中一至三層被劃分為為北區(高端商品)和南區(低端商品)。

從商品組合來看，金鷹揚州店定位于中高端，不過對于揚州而言已屬高端，該店2006年銷售額為6.2億元人民幣，目前在當地百貨商店行業中處于領先地位。鑒于其定位較為高，因此金鷹揚州店還有來自周邊中小城市的顧客，這些城市包括鹽城、鎮江以及淮安等。該店2007年單店銷售額有望增長30%至8億元人民幣。揚州市第二大百貨商店為萬家福商城，該商城由臺灣人經營，其2006年年銷售額為2.3億元人民幣。百盛揚州店是百盛和當地國有企業共同創辦的合資企業，不過該店地處揚州零售中心以外，據金鷹揚州店經理的估測，百盛揚州店2006年銷售額為1億元人民幣。

金鷹揚州店2007上半年單票銷售額剛好低于400元人民幣，不過與2006年的水平相比仍有15%的提高，這主要歸功于該店的商品組合獲得調整。在交易量增長近15%等因素的推動下，2007上半年該店單店銷售額年比增長31%。據管理層稱，自2002年來該店銷售額年均增幅達38%。

該店擁有3.8萬名VIP會員，這些會員年均消費需達5000元到1萬元人民幣才能保留其黃金/白金會員資格。

由于缺乏最優品牌組合，化妝品在金鷹揚州店的總銷售額中所占比例低于10%。由于揚州是二級城市，因此國際一線品牌尚未進入該市。珠寶占總銷售額的13%，男裝和女裝則占38%(傭金在21%到23%之間)。女鞋占總銷售額的5%，男鞋則為2.5%。運動鞋與服飾所占比例則為6%到7%。

銷售快速增長的商品種類包括外國手表(年比增長56%到60%)、珠寶(年比增長40%到50%，2006年的銷售額為7000萬元人民幣，2007年有望達到1億元人民幣)、化妝品(年比增長40%)、高檔男裝(年比增長20%到30%)、鞋類(年比增長15%到20%)以及女鞋(年比增長18%到19%)。