選擇合適的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式
當(dāng)前我國(guó)從緊的貨幣政策，對(duì)前期火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制作用日益顯現(xiàn)。然而商業(yè)地產(chǎn)以其利潤(rùn)較高、市場(chǎng)逐漸成熟，成為了房地產(chǎn)投資的良好“避風(fēng)港”。近幾年，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資保持持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)上海馳昂咨詢(Sinotes)的研究數(shù)據(jù)顯示，2009年，中國(guó)商業(yè)用房的投資總額是3965.36億元，同比增長(zhǎng)18.5%。
然而，相當(dāng)多的商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，存在著前期招商或者是后期運(yùn)營(yíng)的難題，除去運(yùn)作能力的差異，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式選擇不當(dāng)是難題產(chǎn)生的癥結(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)需要精準(zhǔn)的商業(yè)開發(fā)定位能力以及后期的運(yùn)營(yíng)能力。也就是說，針對(duì)具體商業(yè)地產(chǎn)，合適的運(yùn)營(yíng)模式的選擇至為重要。馳昂咨詢分析師李俊認(rèn)為，就目前而言，商業(yè)地產(chǎn)主要存在以下幾種運(yùn)營(yíng)模式：
第一，“只租不售”模式，即在物業(yè)建成后形成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運(yùn)營(yíng)模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。商業(yè)地產(chǎn)以出租作為惟一運(yùn)營(yíng)模式時(shí)，項(xiàng)目可行的前提是開發(fā)商必須先通過融資籌措到足夠的資金，使該項(xiàng)目建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng)。采用出租模式時(shí)，項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、招商、經(jīng)營(yíng)管理等都是專業(yè)性極強(qiáng)的工作。因此，開發(fā)商應(yīng)該具備經(jīng)營(yíng)商的管理能力。只租不售模式既可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租招商，也能自行搭建招商隊(duì)伍進(jìn)行招商。
第二，“純銷售”模式，即商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資金回流，將物業(yè)分解并分別出售給若干中小業(yè)主，目前階段是中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的重要選擇方式。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于，開發(fā)商能夠盡快收回投資，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
第三，“租售結(jié)合”模式，即開發(fā)商出售一部分商業(yè)物業(yè)，剩余部分采取出租經(jīng)營(yíng)，以獲得后期的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)。它的特點(diǎn)是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位，和眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，借助其品牌效應(yīng)，提高該商業(yè)項(xiàng)目的地產(chǎn)價(jià)值。這種模式下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，通過規(guī)模效益降低項(xiàng)目建設(shè)成本。
第四，“售后回租”模式，是指開發(fā)商將商場(chǎng)分割成若干商鋪進(jìn)行銷售，然后再以一定的投資回報(bào)將售出的商鋪?zhàn)饣兀w交給發(fā)展商或第三方公司，進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。這種模式一方面可以通過銷售商鋪快速收回資金，另一方面可以獲得物業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)營(yíng)
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