作為一個(gè)地市級(jí)城市,濰坊有著與城市規(guī)模不相匹配的商業(yè)規(guī)模。商界有這樣一個(gè)共識(shí):如果能在濰坊開(kāi)活一家商場(chǎng),就說(shuō)明這種形式可行,可以推廣到全國(guó)其他任何城市。雖是一句戲言,但在某種程度上證明了在濰坊做商業(yè)的挑戰(zhàn)性。
目前,已經(jīng)進(jìn)駐濰坊的外地商場(chǎng)數(shù)量達(dá)到6家,加上本土商業(yè)巨頭中百、泰華、百貨大樓,濰坊城區(qū)形成了獨(dú)特的商業(yè)格局,構(gòu)筑了一個(gè)以白浪河商圈為核心,包括人民路商圈、火車(chē)站商圈、新華路商業(yè)帶在內(nèi)的格局。然而,隨著城市東擴(kuò)的腳步,城區(qū)商業(yè)也隨之發(fā)生了變化,擁有大量高端居住人口的東部在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的空白之后,終于迎來(lái)了商業(yè)大發(fā)展的良機(jī)。以北海路為中心的東部新商圈,正逐漸崛起。
東部居住氛圍成氣候,新商圈形成順理成章
商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)是人氣。十年前的北海路以東,只有寥寥幾個(gè)樓盤(pán),居住的人口無(wú)論是密集度還是購(gòu)買(mǎi)力,都不足以支撐一個(gè)商場(chǎng)的存在,更不用提商圈。但十年后以北海路為界,向東至濰安路,向北到高速公路,向南達(dá)寶通街,新興樓盤(pán)星羅棋布。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),僅是最近兩年入駐的在售樓盤(pán)就已經(jīng)達(dá)到60余個(gè),再加上已經(jīng)交房入住的小區(qū),保守估計(jì)整個(gè)區(qū)域人口總數(shù)在25萬(wàn)人以上。
按照商界定律,一個(gè)1萬(wàn)平米的商場(chǎng),至少需要4萬(wàn)常住人口的支撐。那么,在25萬(wàn)人中間出現(xiàn)一個(gè)新的商圈,似乎也是順理成章的事情。
更重要的是,東部樓盤(pán)超過(guò)半數(shù)屬于改善型項(xiàng)目,包括已經(jīng)入住的怡和星國(guó)際、九龍山莊,在售中的中建·大觀天下、加州·世紀(jì)尊品、唐寧府等,居住者都是中高端人群,這一部分人群的購(gòu)買(mǎi)力極為龐大,但濰坊現(xiàn)有的商圈卻并不能滿足他們的需求。
“我們業(yè)內(nèi)有這樣一種說(shuō)法,叫‘特屬性商業(yè)’,就是說(shuō)針對(duì)某一類客戶群創(chuàng)建一種商業(yè)形態(tài),無(wú)論是從建筑設(shè)計(jì)還是業(yè)態(tài)分布,無(wú)論是品牌引進(jìn)還是服務(wù)引導(dǎo),都必須符合這類客戶的需要。濰坊東部聚集了很多新貴,東部已經(jīng)成為名副其實(shí)的高端居住區(qū),住在這里的人群需要一種全新的商業(yè)形態(tài),與之前能明顯區(qū)分開(kāi)的。比如說(shuō)購(gòu)物環(huán)境,比如說(shuō)消費(fèi)理念,比如說(shuō)服務(wù)態(tài)度,都要有一個(gè)明顯的提升。在這種背景下,傳統(tǒng)的商場(chǎng)顯然已經(jīng)不能滿足他們的需求,新的商業(yè)形態(tài)于是應(yīng)運(yùn)而生,新商圈的形成也是自然而然�！痹�(jīng)在青島某知名購(gòu)物中心擔(dān)任過(guò)高級(jí)管理人員的劉女士分析認(rèn)為。
銀座率先搶灘,僅用一年時(shí)間華麗轉(zhuǎn)型
談起東部新商圈的形成,不能不談的是銀座。2010年從風(fēng)箏廣場(chǎng)搬到北海路之后,僅用了一年時(shí)間,就完成了華麗的轉(zhuǎn)身,成功扭轉(zhuǎn)了過(guò)去給人留下的黯淡印象,取而代之的是一座明亮、寬敞而又充滿現(xiàn)代氣息的新商場(chǎng),以及新認(rèn)同感。
這一切,源于東部旺盛的消費(fèi)力和對(duì)一站式購(gòu)物體驗(yàn)的高度認(rèn)可。
“我們起初的計(jì)劃是兩年培育期,這兩年我們不賺錢(qián),只養(yǎng)人氣�？墒浅龊跷覀兯腥祟A(yù)料的是,只過(guò)了一年,商場(chǎng)就基本成熟。前兩天我們剛剛做完周年慶活動(dòng),從開(kāi)業(yè)至今整個(gè)銀座的銷(xiāo)售額接近4個(gè)億,2011年因?yàn)檫�有兩個(gè)月,因此最后的年終統(tǒng)計(jì)肯定是要高于這個(gè)數(shù)字的。”說(shuō)起現(xiàn)狀,銀座百貨采購(gòu)部部長(zhǎng)韓冬止不住的感慨,“這只是第一年,過(guò)去我們?cè)陲L(fēng)箏廣場(chǎng)的老店,最好的時(shí)候一年銷(xiāo)售額也只有1.8個(gè)億而已�！�
但取得成績(jī)的過(guò)程,卻不僅僅是重建了一座商場(chǎng)而已。
為了最大程度的滿足消費(fèi)者的需求,銀座在規(guī)劃之初,就將其定位于“吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)一站式體驗(yàn)中心”,無(wú)論是硬件設(shè)施還是軟件服務(wù),都比原先有了巨大的提升。
“整個(gè)銀座面積達(dá)14萬(wàn)平米,是濰坊現(xiàn)有的單體面積最大的商業(yè)綜合體。我們規(guī)劃了超市、百貨、家電賣(mài)場(chǎng)、餐飲、美容SPA、娛樂(lè)健身、電影院、書(shū)城、家俱家飾、科技數(shù)碼、銀行、旅行等多種業(yè)態(tài),而且采用街區(qū)式設(shè)計(jì),就算在里面呆上一天,也不會(huì)覺(jué)得暈�！表n冬向記者介紹,銀座全新的購(gòu)物中心業(yè)態(tài),足不出戶,即可進(jìn)行購(gòu)物、休閑或聚會(huì)活動(dòng)。
除了先進(jìn)的理念,在硬件方面,銀座共設(shè)置了1200個(gè)停車(chē)位,就連商場(chǎng)內(nèi)的燈光設(shè)計(jì)、貨物擺置也都采用了國(guó)際最流行的形式,力求每一個(gè)小細(xì)節(jié)都帶給顧客全新的感受�！笆聦�(shí)證明,我們的努力卓有成效。在我們的調(diào)查中,90%以上的顧客在第一次光顧之后,就喜歡上銀座。
東部競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)未飽和,“競(jìng)合”生存至關(guān)重要
獨(dú)木不成林。既然是商圈概念,那么肯定不止一個(gè)銀座。中百在福壽街打造的8萬(wàn)平米的古德廣場(chǎng)正在緊鑼密鼓的裝修中,據(jù)了解,廣場(chǎng)將在年前開(kāi)業(yè)。由于同在一個(gè)區(qū)域,而且定位上不免會(huì)出現(xiàn)重合,銀座——中百,看起來(lái)東部商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)即將進(jìn)入一個(gè)全新的階段。
對(duì)此,銀座百貨運(yùn)營(yíng)部部長(zhǎng)李長(zhǎng)宏表示,對(duì)于古德廣場(chǎng)的建設(shè),銀座也非常關(guān)注,畢竟兩家同屬一個(gè)地區(qū),所要爭(zhēng)取的客戶群也都是東部居住者。但李長(zhǎng)宏同時(shí)認(rèn)為,相較競(jìng)爭(zhēng),中百與銀座更是“競(jìng)合”關(guān)系。
“濰坊東部的商業(yè)尚未達(dá)到飽和,甚至可以說(shuō)還處于半饑不飽的狀態(tài),這就為市場(chǎng)留下了空白。我們與中百是取長(zhǎng)補(bǔ)短、相互學(xué)習(xí)的,因?yàn)榫嚯x并不算近,我們可以綜合兩家的優(yōu)勢(shì),擴(kuò)大東部商圈的影響力。另一方面,我們并不擔(dān)心直接競(jìng)爭(zhēng),我們對(duì)銀座在品牌方面的優(yōu)勢(shì)信心十足�！崩铋L(zhǎng)宏說(shuō)。
有競(jìng)爭(zhēng),就有進(jìn)步,有合作,就有發(fā)展。目前東部新商圈正處于一種崛起的姿態(tài),雖然尚未真正成熟,但作為生活配套重要的組成部分,商圈所帶來(lái)的間接影響已經(jīng)十分明顯。據(jù)記者了解,北海路附近的100平米左右的房源,在2010年初房租為600元/月,現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字已經(jīng)攀升至1200元/月,許多在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目也受商圈利好影響,居住價(jià)值提高的同時(shí)房?jī)r(jià)也一路上漲。相信在未來(lái),隨著東部商圈進(jìn)一步的發(fā)展壯大,這一區(qū)域的的前景將更加值得我們期待。
