不同于鄭州其他區域，經開區商業項目在今年才迎來第一波集中釋放。據大河報·大河財立方記者不完全統計，目前經開區商業項目共有6個，商業體量合計約35.2萬㎡。

值得注意的是，曾經同為“商業洼地”的高新區，在今年正引來多路資本密集涌入，商業項目總存量(在建+入市)急劇擴容，預計5年內將達80.6萬平方米。對比下來，經開區商業體量不及前者一半。

就在今年最后三個月，經開區商業發力不斷，先后迎來丹尼斯航海新天地、經開恒大都市廣場和萬錦·盛華里3個社區型商業項目，為這片洼地注入新的活力。

新增商業體量超18萬㎡，經開區商業迎來第一波集中“釋放”

2019年即將收尾，鄭州商業項目在經歷了2018年的“井噴式”爆發后迎來行業“微溫”。這一年，鄭州北區商業先后迎來宜家、YoYoPark購物公園、高新萬科廣場等項目。而近期，地處南三環的商業項目也有了新動作。

11月23日，位于經開區恒大都市廣場的精品超市田園集市正式開業，這家建筑面積約2600平方米的社區商業目的很直接——博弈居民生活“最后一公里”。

11月23日上午，在田園集市開業儀式現場，記者從相關負責人處獲悉，該項目建筑面積約2600平方米，主營蔬菜、牛羊肉、干調糧油、水果熟食、水產海鮮、精品小吃、生活服務等，旨在滿足社區居民一站式生活需求。

記者注意到，除了田園集市，恒大都市廣場的其他店面如海底撈、麥當勞、屈臣氏等也已陸續開業運營。作為恒大在鄭州的首個商業項目，恒大都市廣場定位區域型商業中心，位于經開區經南三路與經開第七大街交會處，總建筑面積約6萬㎡，其中1F～4F為購物中心，5F～24F為高端辦公寫字樓。

區位性的緣故，經開區商業項目的開業并沒有引起業內人士過多關注。仔細梳理卻可以發現，經開區商業在今年迎來了首次集中供應，新增商業體量超過18萬㎡。

距離恒大都市廣場不到2公里，預計今年12月入市的萬錦·盛華里項目正在籌備中，該項目商業體量6萬㎡，由重新創業的皇甫立志所帶領的優悠商業團隊操盤。與之隔路相望，商業體量達到6.3萬㎡的丹尼斯航海新天地項目在今年10月25日也迎來試營業。

三個月內3個商業項目接連入市，是經開區區域發展潛力的集中體現。從1993年4月掛牌成立、2017年被正式劃入自貿區，作為整個城市東南部新興發展起來的區域，經開區逐漸聚集各類企業3000余家，區內常住和從業人口約40萬人，迎來新的商業發展機遇。

瞄準社區，經開區商業項目博弈居民生活“最后一公里”

2018年，鄭州商業以87.9萬㎡的新增供應量迎來“井噴式”爆發。隨著大型商業綜合體的接連入市，尚為藍海的社區商業成為資本市場又一個角逐焦點。記者梳理經開區商業項目發現，其集中特點便是瞄準“社區商業”這一發力點。

“一張篩子一條秤，一塊面板一口鍋”。這是國內傳統社區商業模式的具體寫照，但近年來，隨著新零售的入局，社區商業重新排列組合，迎來了新的面貌——從社區周邊1公里，遠至3公里，閃著霓虹的生鮮超市、便利店競相爭艷，更有美團黃、盒馬藍、京東紅的快遞小哥，呼哧呼哧穿梭于樓里樓外。

今年經開區新入局的3個商業項目均為社區型購物中心，盡管相距不到3公里，但都各自劃地為營，守好自身項目“陣地”。

這片陣地中，房企仍是主力軍。恒大都市廣場作為恒大地產的配套商業項目，主要服務于住宅組團的恒大綠洲已交付入住的5300戶(保守預計)業主，萬錦·盛華里項目由河南萬錦置業有限公司，企查查數據顯示，其為萬匯投資控股的控股子公司，注冊資本1.5億元，主營房地產開發與經營。萬錦·盛華里項目覆蓋小區總數150個，寫字樓總數48座，常住人口總數45萬人。

“在土地供應方面，企業競得地塊常被要求一定比例的商業自持，這成為房企進入該領域的先天因素。”一業內人士向記者表示，中國很多社區商業的開發往往是作為其住宅項目的附屬產品。目前，社區商業市場活躍的房企有萬科的“第五食堂”、龍湖的星悅薈、世茂的MiniMall、藍光地產的“藍街”等。

值得注意的是，社區商業“分食者”眾多。從阿里、京東、蘇寧等互聯網巨頭，到永輝、沃爾瑪、錢大媽等線下“反攻”線上的專業玩家。社區新零售也從最初的爭奪戰、升級戰，進入到守衛戰階段。

社區商業市場發展目前尚存各種困境。御嶺資本創始人、合伙人牟榕曾接受媒體采訪認為，社區商業存在五個問題：規劃協同差，定位不清晰，專業人才缺乏，資本環境不成熟，地區發展不均衡。

高熱度與高風險同時存在的社區商業，引無數巨頭入局的同時，又讓企業紛紛折戟。鄭州一商界人士認為，社區商業的發展需要地產商、零售商和政府三方合作。房企需要從服務的心態出發，積極打造社區商業；零售商要注重細水長流的經營方式，來保證消費黏性；社區商業可以理解為民生工程，這更需要政府在稅收等方面的扶持。不過，他坦陳這一邏輯在鄭州很難落地。

（來源：大河報·大河財立方 記者 張利瑤）