2020年，疫情等多重考驗之下，富力提出“行穩致遠”方針，提升發展質量，大幅降低負債、去杠杠同時，依然取得銷售業績正增長。這其中，城市更新業務貢獻尤巨。富力在2020年報中表示，“城市更新項目是本集團實現高回報及提供流動資金的最佳項目”。

回望富力城市更新業務發展二十余載，自參與廣州“三舊改造”以來，富力已成為城市更新領域實踐經驗豐富、最具綜合實力的房企之一。而在房地產去杠桿、競爭日益加劇背景下，富力城市更新集團借機發力，反而加速崛起、密集變現；2020年至今的動態表明，其在集團版圖內戰略地位日重，并正處于全面模式創新的蛻變時刻，愈發成為夯實富力在房企領先陣營的王牌力量。

貨值已過萬億關

毫無疑問，最早參與廣州“三舊改造”的富力，二十余載以來，已經成為中國房企中深耕城市更新最領先的房企之一。截至2020年底，富力已簽約合作城市更新項目規劃總建筑面積超過8000萬平米，可售面積超過4000萬平米，貨值超過12000億元。按可售面積計，一二線城市面積占比達到94%，大灣區面積占比達到60%。

2020年，富力城市更新集團繼續在規模增長的道路上一路向前，獲取新項目上取得重大進展。接連新增廣州大同村、石壁村、吉山村等城市更新項目。

2020年6月14日，經村民代表100%表決同意并經政府批準，正式確認富力為廣州南沙區大同村改造項目合作企業，項目改造規劃總計容面積超130萬㎡；兩周后，富力成為海珠區赤沙村改造項目合作意向企業，項目總計容面積167.10萬㎡；8月19日，廣州石壁村全面改造項目合作企業確定富力中選，項目總用地面積達104.8公頃；10月28日，富力與合景泰富聯合體成為吉山村全面改造項目合作企業，不到2個月之后，吉山村項目啟動；2021年2月5日，富力成功獲選為廣州市荔灣區海中村舊村改造項目合作意向企業。

富力在大灣區之外的全國化拓展也不斷。沖出大本營廣州之后，富力城市更新的觸角伸向全國，已在西北地區多個城市落子，尤其是對山西、陜西的重點突破。2020年12月28日，富力集團再成功競得太原敦化坊2宗城改用地，宗地總面積約為169.6畝，規劃有住宅、商業、配套學校，片區富力城大盤醇熟，盡享“宜業、宜學、宜居、宜游”的品質小區。

實際上外界可以明顯觀察到，城市更新在富力版圖中的戰略地位極為重要，并在當下愈發提速，包括深耕大灣區鞏固領先優勢、全國化布局兩個方向。

年報披露，“2020年富力的土地儲備維持重點挑選具較平衡的資金需求、在轉換時實現高盈利能力的城市更新項目。”

2021年3月16日，在中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合主持的“2021中國房地產開發企業500強測評”中，富力城市更新被評為“2021中國房地產開發企業城市更新TOP10”企業。

加速轉化、業績兌現雙雙高走

實際上，富力城市更新不僅是未來資源儲備的重點，也是當下富力銷售業績、營業收入的重要來源，發力轉化成為重中之重。

2020年單盤熱銷破50億的廣州富頤華庭，銷售超過70億元的西安富力開遠城項目等，便是近期轉化成果。

十年前，彼時的富頤華庭還是雜亂破敗的茅崗村的一部分，是富力率先布局城市更新，在同期城市更新項目中率先開始預售的標桿。2020年9月19日，位于廣州第二CBD、城市“新中軸”核心區的當紅樓盤富頤華庭首期開盤，開盤2小時熱銷26.8億元，去化率約100%，刷新廣州近5年單次開盤記錄；雙十二，富頤華庭再度出手，一個項目就90天內銷售超過50億元。

而在富力深耕十幾年的山西太原，也有這樣逐漸成長起來的“現金牛”。2015年9月，富力與太原尖草坪區大東流、小東流舉行城中村改造簽署框架協議，這成為日后將雄踞太原北城的300萬方超大體量旗艦大盤——富力天禧。2020年富力天禧繼續為富力轉化出不俗業績。6月27日，短暫蓄客后富力天禧城C區盛大開盤，成交金額2.03億；截至6月底，短短4天創造3.12億佳績。

實際上，各地城市更新項目都在加速轉化，或正在、或在不久的將來成為富力業績的中流砥柱。

年報披露，“2020年，富力僅在一二線城市及大灣區的城市更新項目轉換成130萬平方米的建筑面積”。

模式升級，從三大核心到人、產、城協同

“以多贏戰略為根本宗旨、以產城融合戰略為抓手、以文化傳承保護戰略為依托。”2020年初，富力明確梳理出城市更新實踐道路上的“三大核心戰略”。

而其城市更新業務近期顯現再次蛻變之勢，在戰略洞察和落地體系的又一次進化升級，在戰略方向和方法共識上提供底層動力。

2021年1月10日，富力集團產業研究院及創新投資公司成立發布會召開，提出為企業提供全生命周期、全產業鏈條綜合服務，賦能城市創新發展與產業升級。這標志著富力舉全集團之力樹立產業品牌，打造集行業研究、產業策劃、產業落地、金融投資于一體的產業發展集團的征程正式發力，“打造‘產城人融合發展’”的富力城市更新模式。

這種“產城人融合發展”、“多方共贏”的城市更新模式，我們在富力近年的重大標桿項目上，已能找到典型的實踐印證。

2020年8月19日，富力正式獲取廣州石壁村綜合改造項目，舊改總用地面積約為104.8公頃。石壁村緊鄰鐵路客運樞紐廣州南站，交通便利，但南站片區建設落地十年，交通樞紐外的其他功能欠缺。石壁村改造的破局，有望并催生一個全新面貌的廣州南站城市商務區破土而出。

按富力整體規劃，石壁村舊改將依托區位優勢，集中強化高端商務區的產業定位，富力將為此加強產業招商引入高端產業和粵港澳高端人才；同時，石壁組團規劃中心商業服務軸直接鏈接灣區核心樞紐，引入商業大街商圈的客流、資金流，擔當站城一體化開發的門戶地區；此外，新石壁將保留和修繕村中祠堂片區，借力改造，使傳統街區風貌與時代并軌，延續村落歷史文脈，形成南站地區獨一無二的嶺南文化展示窗口，這也有望成為未來居民生活品質和文旅產業的堅實依托。這樣一個產城人融合發展的城市更新肌體，無疑將煥發更符合城市發展規律、市民美好生活需求的生命力。

同樣是2020年獲取的吉山村全面改造項目，以“高起點、高標準”為改造目標，以產城融合為抓手，產業方面主推IAB與電競、生物科技等前瞻產業，居住板塊以創新集群為主要服務對象。與石壁村異曲同工，不同的產業與人群定位，實現一樣的“產城人融合發展”的城市更新典范。

目前，富力已在產業發展方面著重發力，并多有成果。在產業研究院及創新投資公司成立活動現場，富力集團產業研究院同時發布首個重量級研究成果《粵港澳大灣區數字經濟發展白皮書》。

據悉，富力不斷深化與知名機構合作,已與廣東航天基金、廣東粵科母基金、深圳創新投資集團、高瓴資本、蕪湖三七互娛等達成戰略合作共識，就圍繞設立產業基金、支持戰略性新興產業發展、促進區域經濟轉型升級等方面發揮各自優勢。

相關研究顯示，按中國房地產存量每年2%的更新速率計算，城市更新迎來每年6萬億元級市場。對于在城市更新領域深耕二十余載，穩居第一梯隊的富力來說，既為富力提供廣闊的舞臺，也更直接意味著富力業績持續增長的機遇和源泉。