原創(chuàng)： 一號地產(chǎn) 作者: 海哥

一號說：
項目合作，將成為地產(chǎn)行業(yè)收并購的代名詞

不得不說融創(chuàng)是一家自帶網(wǎng)紅體質(zhì)的房企。

4月22日上午，圈內(nèi)流傳藍(lán)光發(fā)展要被收購，而對家正是業(yè)界“收并購之王”融創(chuàng)中國，對此，藍(lán)光發(fā)展辟謠稱：

我們不是收購集團(tuán)，是項目合作

就在幾天前，融創(chuàng)也是以“項目合作”的方式，拿下了“廣西王”彰泰集團(tuán)的50多個項目股權(quán)，交易對價近100億。

用百億元的真金**來和你玩“項目合作”，這不是真愛是什么？簡直是寵溺。

“霸道總裁”上身，效果果然不一般，郭敬明再寫《小時代》可以好好參考一下真正的地產(chǎn)大佬都是怎么玩的。

海哥相信，就如同房企高管的離職分兩步走的創(chuàng)新模式一樣，“項目合作”將成為業(yè)內(nèi)收并購新的代名詞。

在這一點上，融創(chuàng)算是開了先河，稱得上收并購新模式的范例，當(dāng)然，也難為那些地產(chǎn)公關(guān)了，造詞能力一流。

“地產(chǎn)屠夫”來了

對此，業(yè)內(nèi)大號“壹地產(chǎn)”用迅哥（注：不是王迅）筆法調(diào)侃道：

“還不到一周，地產(chǎn)屠夫又能在另一匹跌倒的黑馬身上割肉了。翻開黑馬們的歷史，每一頁上都歪歪扭扭地寫著’蒙眼狂奔’幾個字。忽然走到今天這步，黑馬們也是橫豎睡不著。命運的謎底到底是啥，大家仔細(xì)看了半夜，才在書縫里摳出來三個字：孫宏斌。”

其中提到一個詞，頗有意思，“地產(chǎn)屠夫”。

從融資的終極模式“孫宏斌輪”到“地產(chǎn)屠夫”，兩三年時間里，稱呼的變化，折射出行業(yè)發(fā)展的嚴(yán)峻趨勢。

相較于過往，如今地產(chǎn)行業(yè)的競爭更趨白熱化。

類似“項目合作”這樣溫情脈脈的公關(guān)辭令之下，卻是無奈“賣身”的冷冰冰現(xiàn)實。

翻開融創(chuàng)歷史，堪稱一部《“收并購之王”是怎樣煉成的》。

有媒體做過統(tǒng)計，自2011年至2019年底，融創(chuàng)花在收并購上的錢大概在2500億。

而2017年年中，融創(chuàng)對萬達(dá)的那次“世紀(jì)大收購”無疑是巔峰之作，也奠定了業(yè)內(nèi)“收并購之王”的江湖地位。

彼時，融創(chuàng)以632億元價格收購萬達(dá)13個文旅項目和76個酒店，收購體量之大，為業(yè)界側(cè)目。

再往前的2016年，當(dāng)年7月以42億元收購萊蒙國際旗下物業(yè)；8月以20億元入股博鰲金灣；9月以40億元入股金科地產(chǎn)；137億購入聯(lián)想控股旗下41個公司相關(guān)股權(quán)及債權(quán)；11月以37億元入股嘉凱城青島項目；以138億元入股融科智地。

都可謂是大手筆。

2017年上半年，1月份以26億元入股鏈家6.25%股權(quán)；150億元投資樂視；5月份以102.54億元，收購天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)；21億元收購華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

據(jù)北京青年報統(tǒng)計，僅2016年至2017年年中，融創(chuàng)中國在對外的收并購上面耗資已逾1300億元，業(yè)內(nèi)無出其右。

到了2019年，融創(chuàng)在1月份就以126億元收購了泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目；7月以67億元收購新湖中寶20多個項目；10月份以41億元買下了李嘉誠旗下長江實業(yè)在大連西崗山的地皮；11月又以152億收購時代環(huán)球51%的股權(quán)。

即使是行業(yè)最困難的2020年，融創(chuàng)也沒有停止收并購的步伐，當(dāng)年6月，融創(chuàng)以高達(dá)350億元的整體代價接盤了山水文園的全部項目；11月份又以49.44億元的對價接盤了新湖中寶的兩個項目。

進(jìn)入2021年，相較于此前的全盤接手或者零星幾個項目的收并購不同，融創(chuàng)收并購的鐮刀似乎如庖丁解牛般更加精準(zhǔn)起來。

業(yè)內(nèi)人士稱，從2020年初世茂“收并購”福晟后出現(xiàn)的種種后遺癥來看，融創(chuàng)應(yīng)該是汲取了教訓(xùn)。

即不會再全盤吃下，而是將交易對手的項目進(jìn)行挑選，挑出大部分產(chǎn)權(quán)債權(quán)比較清楚、土儲優(yōu)質(zhì)容易變現(xiàn)的項目，并且不會100%持股，而是留一小部分股權(quán)給原股東，以便后續(xù)出現(xiàn)問題后配合解決。

這么看來，融創(chuàng)在收購彰泰、藍(lán)光項目時，確實是做如此安排的。

“地產(chǎn)屠夫”的刀越來越精準(zhǔn)，以后想要在忽悠孫宏斌，恐怕很難了，即使精明如賈會計，相信孫老板不會再踏進(jìn)樂視第二次。

擁抱調(diào)控之下，卻頻拿地王

不過更有意思的是，融創(chuàng)在大舉收并購的同時，公開市場拿地也毫不含糊。據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計，僅2月份融創(chuàng)中國就斥資180億拿地；

而據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度融創(chuàng)以279.5億元的拿地金額位居行業(yè)第五。

更具諷刺意味的是，就在今年3月中旬的業(yè)績會上，孫宏斌還口口聲聲擁抱監(jiān)管，稱：

“我是支持調(diào)控的，不調(diào)控的話這個行業(yè)沒辦法干了，不調(diào)控的話房價和地價都要上天了。不調(diào)控的話，對開發(fā)商來說地價比房價漲得快，賺不了錢。老百姓也買不起，不調(diào)控對誰都沒好處。” 

那時候，距離融創(chuàng)高溢價在上海普陀區(qū)拿地，被當(dāng)?shù)卣�府約談過去才半個月。

但回過頭來看，這番表態(tài)怎么看都像是演戲。

因為海哥根據(jù)公開信息，梳理了一下今年1月份以來融創(chuàng)中國的多次拿地，不僅是高溢價拿地，而且還在頻繁拿地王。

以下數(shù)據(jù)綜合當(dāng)?shù)赝恋亟灰紫到y(tǒng)、新聞報道由一號地產(chǎn)整理

（圖：融創(chuàng)中國2021年拿地不完全統(tǒng)計）▼

看來孫老板嘴上說著不要不要，身體卻很誠實。

3月30日，江蘇省淮安市淮安區(qū)衛(wèi)生大廈東側(cè)開拍，經(jīng)過126輪競價，最終被融創(chuàng)以9.81億元摘牌，溢價率高達(dá)99%，拿地樓面價9158元/㎡，成為該板塊的新晉地王。

當(dāng)?shù)孛襟w稱，在融創(chuàng)的帶領(lǐng)下，淮安區(qū)新區(qū)板塊的樓面價在短短5個月時間內(nèi)，從5字頭，直接飛升至9字頭。

4月12日，徐州銅山區(qū)XT2021-1地塊開拍，融創(chuàng)經(jīng)過377輪競拍，以總價10.16億元、樓面價11838.65元/㎡競得，溢價率高達(dá)90.62%，刷新了銅山區(qū)樓面價，成為新晉地王；

4月23日，該區(qū)2021-1號淮海壹號南地塊開拍，融創(chuàng)又以17.61億元、樓面價11328元/㎡，80.8%的高溢價率競得，成為徐州市第15塊萬元地。

短短10天時間，融創(chuàng)在徐州一炮雙響，把房地產(chǎn)調(diào)控的臉打得真疼。

此外，近期融創(chuàng)還分別在**鄒區(qū)板塊以77%的高溢價率，在臨沂以83%的高溢價率競得區(qū)域地王。

一邊是擁抱調(diào)控，一邊地王頻出。

孫宏斌這位老戲骨，真是演的一出好雙簧，恐怕監(jiān)管層差點就信了這位“黃皮白心”地產(chǎn)商的套路。

融創(chuàng)的錢哪里來？

事實上，自從融創(chuàng)去年業(yè)績會時表示要降杠桿以來，甚至一度擺出“賣賣賣”的架勢。

而去年下半年房企融資“三道紅線”新規(guī)出來之后，融創(chuàng)面臨著三道紅線全中的局面，壓力不可謂不大。

從“賣賣賣”到“買買買”，風(fēng)格的切換，幾乎不到一年的時間。

更何況，不到半年的時間里，融創(chuàng)的三道紅線，已經(jīng)翻綠了兩條，讓人不得不驚嘆融創(chuàng)“神乎技矣”的財技。

那么融創(chuàng)的錢到底從哪兒來呢？

此前人民網(wǎng)曾刊文指出，根據(jù)年報，融創(chuàng)中國截至2020年底的借貸總額約為3034.4億元，利息開支則約為289億元，其中資本化的財務(wù)成本約為278億元，資本化率達(dá)到了96.2%。

此外，年報期末融創(chuàng)中國持有的987.1億元非受限現(xiàn)金資源，僅可以覆蓋916.1億元的短期有息債務(wù)。但融創(chuàng)中國今年還將支付約2020.8億元貿(mào)易及其他應(yīng)付款。

其中，對關(guān)聯(lián)公司的應(yīng)付款達(dá)到了約689億元，當(dāng)期稅項負(fù)債約為472.9億元。

而與之對應(yīng)的，融創(chuàng)中國在今年可以收回的貿(mào)易及其他應(yīng)收款約為610億元，應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項約為389.3億元，預(yù)付所得稅約為87.6億元。據(jù)測算，此類應(yīng)付科目與應(yīng)收科目形成了一定差額。

錢不夠怎么辦？融資啊！但融創(chuàng)年報顯示，其融資情況并不理想。

截至2020年底，融創(chuàng)的融資活動現(xiàn)金流量凈額為-353.78億元，同比下降了197.21%。

顯然，資本市場也意識到了融創(chuàng)潛在的風(fēng)險，錢不好借了。

那么融創(chuàng)何以敢大手筆收購呢？

答案或許就在融創(chuàng)收購彰泰的協(xié)議里。

有媒體就發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)在對彰泰的支付時間節(jié)點上，非常耐人尋味。

根據(jù)公告顯示，99.1億收購款項將分為3筆，分期支付：2021年4月底前，融創(chuàng)需支付第一筆29.73億元款項，其余分別在2021年7月底、2022年1月支付。

除了第一筆外，恰恰第二筆和第三筆的支付時間，是融創(chuàng)2021年中報和年報的統(tǒng)計截止時間之后。

換言之，在做財報時，以上2筆款項，正好還在融創(chuàng)中國的賬上，一定程度上有助于美化財報數(shù)據(jù)。

要知道，根據(jù)融創(chuàng)2020年全年凈利潤356.4億元來看，30億的現(xiàn)金，在財報上對在手現(xiàn)金、凈利潤以及負(fù)債率等方面的影響，都是十幾個百分點的來去。

而據(jù)公開信息顯示，這次融創(chuàng)與彰泰的合作項目將有近700億的未售貨值，以融創(chuàng)的操盤能力和開發(fā)進(jìn)度，這次收購除了首筆29.73億元要融創(chuàng)掏出來之外，余下的69億元或許從合作項目的銷售回款就可以得到。

以30億撬動700億，這筆買賣怎么看都是劃算到家了。

在房地產(chǎn)行業(yè)大概率進(jìn)入“大魚吃大魚”的時代，融創(chuàng)這樣“穩(wěn)準(zhǔn)狠”的“地產(chǎn)屠夫”，或許仍將大顯身手。

那么除了彰泰、藍(lán)光，下一家會是誰？

海哥從接近東原高層的信源處了解到，此前東原的羅老板也曾與融創(chuàng)接洽過。