未來中國房地產行業還有機會嗎？

只看數據，會得到非常矛盾的答案。在需求端，房地產地產交易仍在升溫，市場并不缺少意愿；在供給端，這些機會無法為房企提供足夠生存的養分，哀鴻遍野仍然是主旋律。

通過官方渠道宣布破產房企不在少數，截至2021年8月24日已經達到244家。別嫌糟糕，按照2020年倒閉近500家房企的進度，今年表現還算好的。

可按照國家統計局數據，2021年上半年，上半年全國居民人均消費支出11471元，同比增長18.0%，人均居住消費支出為2649元，同比增長7.5%。

機會還是有的，房企卻不會賺錢了，結果有些奇怪。

聚焦到個案上，我們也依舊能找到狀態正佳的房企。

“上市以后，祥生控股集團進入了新的發展階段，同時也在迎接著新的發展機遇，當然還有挑戰。面對新的變化，祥生控股集團始終會積極審慎，以穩健和可持續作為企業發展目標。”

按照祥生控股集團（02599.HK）執行董事兼行政總裁陳弘倪判斷，地產行業正在經歷一場底層邏輯變革：曾經用資本的杠桿撬動規模的雪球，只要靜候土地增值紅利補給，就能帶動成長的時代已過去，產品力足夠強、企業能賺錢、發展有潛力的房企，才有生存和成長的能力和條件。

地產會成為一門“慢生意”。考驗房企定力、洞察力、執行力，客觀上這需要房企具備更敏銳的用戶感知、更強大的市場執行力，不僅比競爭對手更努力，還要有更長遠的智慧。

在全面增長的業績面前，不難看出高舉“幸福生活運營商”旗幟的祥生控股集團具備這些條件。“有質量的規模增長將成為祥生控股集團未來一段時間發展的戰略方向。”陳弘倪補充說。

穩步徐行

整個上半年，地產行業經歷了前所未有的挑戰。

新冠疫情不時還會出現反彈，影響到房企安排常規銷售工作；1-7月監管部門的調控政策出臺352次，其中中央部門調控超過40次，逐步形成“一城一策”的針對性政策環境。疫情疊加行業周期性調整，已讓房企壓力倍增，目的只有一個，讓超高速發展的地產回歸理性。

面對不斷調整的市場與政策風向，無論加碼低風險資產，還是選擇靜默，房企只為盡快熬過這一段困難期。其實這兩種選擇過于極端，不利于企業長遠發展。適當放慢腳步，讓原本大躍進式大干快上，以高風險換取高回報路線，采用“穩步徐行”策略——速度可以適當讓步，但能夠確保每向前的一步都腳踏實地，走在正確的路線上，才是解決當前發展問題的正確方式。

目前，祥生控股集團踐行著“穩步徐行”的戰略基調。

報告期內，祥生控股集團“三條紅線”各項指標明顯改善：其中凈負債率較之2020年底下降40個百分點，現金短債比亦提升至1.2倍，成功進入“黃檔”梯隊。

雖然剔除預收款后的資產負債率79.4%，相比2020年末已經有3個百分點的下滑，并且仍有改善空間。

顯然，一系列舉措，確保了祥生控股集團的步伐穩健。“在未來，公司的財務結構會不斷優化，將會用1-2年時間，使得三條紅線全部綠色達標。”陳弘倪說。

有了高安全系數作基礎，祥生控股集團能更自如地執行全國發展計劃：上半年其新增土儲應占建筑面積達到287萬平方米，應占土儲成本176億元，與2020年保持步調一致。

按照“1+1+X”深耕布局策略，上半年祥生控股集團減緩了泛長三角以外地區布局，重點集中于浙江省與泛長三角兩個核心區域，占比分別達到60.3%與39.7%，最大限度穩固基本盤。

正因如此，祥生控股集團實現權益合約銷售額497億元，同比上漲30.4%；歸屬本公司權益合約銷售面積376萬平方米，同比增長28.3%，各項數據仍然處于行業領先水平。

長期穩定發展，讓祥生控股集團上半年實現營收與毛利潤雙增長，分別達到158.9億元與28.6億元，各自增長19.6%與19.3%。其中9.7億元的核心凈利潤，同比增長143.7%，5.34億元的歸母凈利潤亦增長54.8%。

沒有執行“高杠桿+高周轉”，依靠規模滾雪球的傳統發展路線，卻仍然收獲了業績增長，證明祥生控股集團走在正確的路線上。

不犯錯的“心法”

那么正確路線，就是像祥生控股集團一樣踩了一腳剎車這么簡單嗎？當然不是。

國家統計局數據顯示，2021年上半年，全國房地產開發投資達到72179億元，同比增長15%，大家還是看好國內地產市場的前景；況且土儲終是有限，總是要有新的資源加以補充。換言之，地還是要拿的，只是方式方法還得斟酌。

首輪“兩集中”供地，重慶部分地塊溢價高達130%，杭州自持比例競至40%，只從招拍掛的渠道拿地成本太高。明源地產研究院曾發布報告指出，房企需增加多元化拿地渠道，實現招拍掛、城市更新、村企合作、不良資產處置以及其他收并購方式并舉。

豐富土儲資源的渠道拓寬了，該拿哪些資源，又該房企哪些資源，甄別同樣需要足夠的智慧：京津冀的資源集中度、長三角完善的基礎設施、粵港澳理想的產業環境……如何找到投入產出比最優解是成功的關鍵。

如此看來，年中業績表現優秀的房企，表面上不過調整節奏，內里是成功實現低成本獲取高凈值資產。疊加市場不確定因素，房企無論如何都不能犯錯。

再次回看祥生控股集團的業績，無疑在這兩方面做出表率。

通過招拍掛、土地收購與城市更新等眾多方式，上半年祥生控股集團在12個城市新增18個項目，實現全國11個省份的47做城市擁有228個項目，其平均土地成本僅6120元/平方米。

“在拿地策略上，祥生控股集團會通過招拍掛，與其他開發商共同開發，多元化地、靈活地收購土地。”祥生控股集團執行董事兼常務副總裁韓波表示。

結合半年報數據，這些優質資產主要集中在“1+1+X”核心區位中，其中浙江省占比已達50.5%，泛長三角區域占比36.9%，其他具高增長潛力的城市占比12.6%，權益合約銷售均價高達13200元/平方米。

“公司根據市場變化以及城市研判，積極有效地進行對應土地的儲備，并穩定增強在核心區域以及在核心城市的布局。”正如韓波所言，祥生控股集團以較低的成本，將機會的種子播撒在長三角及熱門地區，無論外部環境如何變化，都不會犯錯，而且總能給出最優解。

更關鍵的是，達成這些目標，并非以風險作為代價。

財報數據顯示，經過一系列布局安排，祥生控股集團并沒有增加財務壓力，將銀行貸款占比提升到38%，優先票據等直接融資占比提高到11%，二者合計占比提高到49%；非銀融資占比從2020年末的59%降低到2021年6月30日的51%；其中1年期及以上的長期債務占比為52%，合理平衡長短債規模。

健康的債務架構，讓資本市場對投資祥生控股集團充滿信心，促成平均融資成本“三連降”——從2019年的9.3%、到2020年的9.1%、再到如今的8.6%。

這樣的成績，也獲得了評級機構的肯定。基于對祥生控股集團增長能力和長期發展前景的認可，穆迪、標普、聯合國際、惠譽等多家國際權威評級機構給出“穩定”、“正面”展望，建銀國際、招銀國際等券商首次給予祥生控股集團“買入”評級。

新紅利時代

放慢節奏，手里持有大量優質地塊，已經能夠保證不輸；要想笑到最后，只有這些還不充分。

為了扼制房地產市場過熱，2020年中期監管部門出臺地產“三條紅線”，避免房企以承擔風險為代價換取規模膨脹；與此同時，資本市場嚴格控制資金違規流入房地產行業的態度沒有改變。

這樣來看，地產行業的發展邏輯已經徹底改變：借資本的東風吹大規模，“大投入、大產出”成長方式已經沒有增長空間；調整節奏，聚焦優質資源，正是引導房企“慢工出細活”，回到開發優質項目，通過高品質產品與服務贏得市場的路徑上來。

房地產行業的土地紅利時代、金融紅利時代，已經過去。現在，該進入了管理紅利時代和創新紅利時代。地產行業不能再倚仗政策的東風而發展，而要主動提升市場敏感度，定位用戶訴求，推出更為多元化的產品。

過去，房企需要讀懂政策；現在，房企需要讀懂用戶——這是一次行業價值觀向追求高質量發展的回溯。

在提升產品力環節，祥生控股集團早有布局，2020年在原有住宅產品線的基礎之上全面升級，推出“TOP系”、“云境系”、“府系”、“樾系”四大產品線，實現“全周期、全地域、全齡段”的覆蓋，實現不同的用戶群，都能鎖定理想的項目：

序列1：TOP系

代表項目：上海祥生中心

定位追求奢華生活及高度私密生活方式的高凈值客戶為目標，聘請著名的設計師來確保一流工藝，為產品配備優質的品牌硬件及裝飾，實現公共景觀、半公共互動景觀及私人景觀的“三層”景觀設計。

序列2：云境系

代表項目：杭州祥生云境

面向再次改善住宅需求，以現代簡約的現代中式與大都會風格特色為主，融入“品質人文、幸福增值、生活健康、智能物聯”四大服務，致力于通過“空間+服務”的理念，從人、云、境三個維度賦予云境系產品新的價值與內涵。

序列3：府系

代表項目：杭州祥生京杭府

面向年齡在25-40歲之間的首次改善型客戶，設計風格向東方審美靠攏，結合“清、雅、秀、靜、隱”的價值點，在居住空間尺度、生活方式、社交方式等環節實現差異化。

序列4：樾系

代表項目：諸暨祥生西江樾

面向首次購房者，重點突出強大的功能性與實用性。室內設計重點考慮為家庭成員，尤其是兒童提供充足空間，同時規劃公共區域滿足社交需要。

在內控端，祥生控股集團同樣追求高質量進化，強調以品質和規模雙優、效率領先為底層邏輯。堅持投資前的五前置工作，即團隊前置、設計前置、合約前置、營銷前置和金融前置。

根據區域和項目的不同情況，先行摸排制定方案，通過系統化、精細化的前置工作，為拿地后的開源節流、高效運營打下堅實基礎。

外部打造貼合用戶需求的產品，內部維系舒暢的管理通道，祥生控股集團掌握了這個時代的“讀心術”。

結語

在房地產行業，再沒有躺贏以及高利潤的生存空間。降杠桿、低利潤、零犯錯的行業要求，成為每家房企必須面對的考驗。總是要適當調整節奏，回到關注需求的原點，通過產品力與高效管理爭取利潤的時代。

目前，祥生控股集團已經找到順應時代要求的方式，遵從“慢工出細活”的理念，用更加貼合市場需求的產品鎖定更多用戶。財報數據證明，經過市場的考驗，祥生控股集團仍然收獲了增長的結果，這也正是企業實力的體現。