原創(chuàng)：一號(hào)地產(chǎn) 作者: 海哥

一號(hào)說：
辛辛苦苦忙活半年，不如財(cái)務(wù)一支筆

這幾天依舊在看房企中報(bào)，看慣了頭部大佬的波瀾壯闊，忽然突發(fā)奇想，看看百?gòu)?qiáng)靠后的，換換口味。

一不小心，去年下半年才姍姍上市的上坤地產(chǎn)進(jìn)入視野，上一次關(guān)注到還是該房企公關(guān)怒懟媒體事件。

中報(bào)研讀下來，可以說是中小房企在行業(yè)寒冬下的樣本，無論是業(yè)績(jī)層面，還是盈利能力、財(cái)務(wù)狀況，幾乎是一場(chǎng)“全面潰敗”。

業(yè)績(jī)質(zhì)量差：稅前利潤(rùn)凈虧損3800萬

中報(bào)顯示，2021年半年，上坤地產(chǎn)的營(yíng)收為15.226億元，相較于去年同期的19.55億元，同比減少22.13%；

營(yíng)收構(gòu)成中，來自客戶合約收入為14.95億元，較去年同期的19.35億元少了4.4億元；其中來自物業(yè)銷售的收入為14.48億元，同比減少了4.7億元；

來自其他收入的0.33億元中，有0.27億元是來自于出售附屬公司的收益。

蚊子腿再少也是肉。

就在中報(bào)截止期的6月份，上坤地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以3.19億元轉(zhuǎn)讓旗下附屬公司合肥坤聰置業(yè)，該筆交易上坤地產(chǎn)可錄得收益1508萬元。

營(yíng)收減少的同時(shí)，毛利潤(rùn)下滑的更厲害。上半年僅錄得毛利潤(rùn)3.4億元，相較去年同期的9.19億元斷崖式下滑了63.03%。

但同期上坤地產(chǎn)的成本卻在上升，同期銷售成本為11.83億元，較去年的10.36億元上漲14.18%，對(duì)此上坤地產(chǎn)在中報(bào)中解釋稱因今年上半年項(xiàng)目增多所致；

其中，銷售費(fèi)用同比增加24.72%至1.193億元，管理費(fèi)用同比增27.75%至1.55億元。財(cái)務(wù)成本總計(jì)達(dá)8.27億元，其中計(jì)息銀行及其他借款利息達(dá)6.71億元，相較去年去同期3.5億元激增90.6%。

但上坤地產(chǎn)采取了利息資本化的調(diào)節(jié)手段，資本化利息6.97億元，利息資本化率達(dá)到了84.3%，但這部分利息支出只是延后，并未消失，將在未來的業(yè)績(jī)中體現(xiàn)。

營(yíng)收驟降和成本激增之下，上坤地產(chǎn)今年上半年錄得營(yíng)業(yè)利潤(rùn)僅為784.3萬元，還不夠在上海中環(huán)附近買一套房的。

與此同時(shí)，上坤地產(chǎn)的合聯(lián)營(yíng)公司在上半年也送上了“神助攻”，累計(jì)虧損4587萬元，去年同期還盈利2000多萬元呢，對(duì)此上坤地產(chǎn)的解釋是上半年合聯(lián)營(yíng)公司沒有交付。

這樣一來，上半年上坤地產(chǎn)的稅前利潤(rùn)為-3804萬元，嗯，大概虧了上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的兩套房。

怎么辦？這時(shí)候不得不說考驗(yàn)CFO技術(shù)的時(shí)候來了。

上坤地產(chǎn)祭出了稅收調(diào)節(jié)的大招。上半年所得稅支出費(fèi)用為-3億元，你沒看錯(cuò)，稅收是負(fù)的。

這部分主要來自土地增值稅，對(duì)此上坤地產(chǎn)的中報(bào)解釋說由于“三個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅清算稅額，低于前期的預(yù)估，差額在本期間扣除。”翻譯一下就是說，原來預(yù)估的土地增值稅要扣很多的，做了大量的提留，但現(xiàn)在用不了那么多了，所以這部分差值在此做一下扣減。

這樣的神操作下來，凈利潤(rùn)立馬從稅前的虧損3800萬變成了盈利2.62億，凈利潤(rùn)還同比增長(zhǎng)了19.3%。

但這部分凈利潤(rùn)并無真實(shí)現(xiàn)金流入，并不是稅收返還，僅僅是數(shù)字的紙面調(diào)節(jié)，沒有實(shí)際意義。

而且這種情況如果到了年底，是否又會(huì)發(fā)生土地增值稅較年中的預(yù)估又要多交了呢？

財(cái)務(wù)狀況全面惡化

上半年，上坤地產(chǎn)除了營(yíng)收及利潤(rùn)的業(yè)績(jī)質(zhì)量不佳，全靠稅收調(diào)節(jié)之外，其他的財(cái)務(wù)指標(biāo)也在全面惡化。

首先是盈利能力。上半年上坤地產(chǎn)的毛利率為22.3%，較去年同期的47.03%下降了近25個(gè)百分點(diǎn)；

凈利率由于是稅收調(diào)節(jié)后的呈現(xiàn)，本身并無實(shí)際的凈利潤(rùn)現(xiàn)金流入，所以并無比較意義，但上半年的稅前利潤(rùn)是凈虧損3800萬；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為784.3萬元，較去年中期的6.08億元下降了98.71%；

在凈利潤(rùn)通過稅收調(diào)節(jié)的情況下，上半年的凈資產(chǎn)回報(bào)率也僅為2.35%，較去年同期的3.07%下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)，較2020年全年的22.68%更是下降了20多個(gè)百分點(diǎn)，還不及一個(gè)零頭。

其次是債務(wù)和三道紅線達(dá)標(biāo)情況的惡化。2021年上半年，上坤地產(chǎn)的總負(fù)債由去年底的242億元，增加到347.5億元，增加了43.4%，較去年同期的212億元增加64%；

其中有息負(fù)債包括銀行借款、其他貸款、優(yōu)先票據(jù)等為123.16億元，較去年底的87.45億大增41%，有息負(fù)債比率高達(dá)35.44%；

同時(shí)，上坤地產(chǎn)的總資產(chǎn)從去年底的305億元增加到今年中期的422億元，同比增加38.5%，不及總負(fù)債和有息負(fù)債增速；

因此上坤地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率從去年底的79.42%上升到82.23%

一號(hào)君注意到，上坤地產(chǎn)上半年的凈資產(chǎn)從去年底的62.8億元增加到今年中期的75.11億元，同比僅增加19.6%，而這其中歸屬母公司的凈資產(chǎn)僅由22.29億元增加至22.97億元，幾乎沒有變化，但非控股股東占有的凈資產(chǎn)則從40.03億元增加到52.13億元，同比大增30.3%。

但即使少數(shù)股權(quán)權(quán)益大增，也比不過有息負(fù)債的增幅；所以上坤地產(chǎn)今年上半年的負(fù)債率不降反升。

凈負(fù)債率從去年的54.3%上升到66.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率上升到75.4%。

三道紅線的另一個(gè)指標(biāo)，現(xiàn)金短債比也下降到1.23。由于短期負(fù)債從去年底的23.3億增加到了今年中的34.6億，而同期不受限的現(xiàn)金及等價(jià)物僅從去年底的33.65億元增到42.6億元，增幅不及短債。

多種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)激增

隨著上坤地產(chǎn)各項(xiàng)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的全面惡化，其他方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在累積。

比如貿(mào)易應(yīng)付款及應(yīng)付票據(jù)，從去年底的17.1億元增加到18.65億元，增加了1.5億元；其他應(yīng)付款從去年底的25.7億元，激增34億元至59.7億元；

應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)從去年底的13.4億元增加到了26.7億元，應(yīng)收賬款規(guī)模激增，呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)也同步增加，同時(shí)對(duì)公司現(xiàn)金流是一種侵蝕；

債務(wù)結(jié)構(gòu)也在惡化，銀行借款從去年底的23.3億元減少至今年中期的22.3億元，反而是利息高達(dá)12.5%的優(yōu)先票據(jù)激增了12.4億元，計(jì)息銀行及其他借款總額從去年底的64億元至88.5億元；

如果按照上半年銀行及其他借款利息6.7億計(jì)算，上述融資的年化成本達(dá)到了驚人的15%，如此之高的融資成本，上坤地產(chǎn)如何考慮？

此外，上坤地產(chǎn)的合聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也在增加，上半年上坤地產(chǎn)合聯(lián)營(yíng)的投資從去年底的19.3億元增加到31.5億元，增幅高達(dá)63%。

但從今年上半年合聯(lián)營(yíng)公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，上半年凈虧損4580萬，較去年同期的2000萬盈利少了6600多萬。

這樣“豬隊(duì)友”式的合聯(lián)營(yíng)收益，恐怕讓今年追加的合聯(lián)營(yíng)投資風(fēng)險(xiǎn)更是高的瑟瑟發(fā)抖吧。