原創：一號地產 作者: 海哥

一號說：
冰凍三尺，非一日之寒

月初，各家房企都公布了8月份的銷售經營簡報，整體上看，可以說是哀鴻遍野，大部分房企的銷售額相較上月度均有不同程度下滑。

可以預見的是，今年的“金九銀十”同樣會十分慘淡。用地產新聞常用的一句話來概括：房地產的拐點到來了。

以往，調控措施之下，整個銷售增速雖然下滑，但整個銷售規模還是呈現正增長的。這一次則是集體性的負增長。一號君判斷，房地產銷售規模下滑或許才剛剛開始，還遠未探底。

相比之下，一號君更加關注此前曾發生業績“暴雷”，后又出現業績調表爭議的禹洲集團（HK.1628），以及其背后的債務問題。

單月銷售同比環比連續雙降

從禹洲集團的銷售上看，今年前8月銷售金額累計為713.76億元，同比增幅收窄至9.13%，累計銷售面積為373.36萬平米，同比減少6.3%；

從銷售面積維度看，禹洲集團似乎有點賣不動了。

更讓人擔心的是，禹洲集團近幾個月來的銷售形勢。

經營簡報顯示，8月單月銷售金額為90.11億元，較7月份環比下降6.63%，相較去年同期大降21.81%；銷售面積43.12萬平米，環比下降6%，同比更是減少了38.43%；

7月單月，禹洲集團的銷售金額為96.51億元，較6月份環比下降12.4%；銷售面積45.7萬平米，較6月份環比下滑14.13%。

去年7月份，禹洲集團的銷售金額為110.31億元，銷售面積為69.63萬平米。

縱向同比的話，今年7月份禹洲集團銷售額同比減少12.5%，銷售面積同比下滑34.4%。

即便是今年年內的銷售高點、半年度業績沖刺的6月份，銷售額也僅有110.18億元，同比去年6月份的121億元，減少了9%；銷售面積53.22萬平較去年同期的70.43萬平減少了24.4%

由此可見，禹洲集團的銷售業績無論是金額還是銷售面積，較去年同期已經連續三個月呈現同比兩位數的下滑，銷售面積更是下滑的厲害。

橫向比較，銷售業績也已是連續兩個月較大幅度的環比下滑。

如果單純從禹洲地產的銷售面積來看，下降幅度更大，若非今年銷售單價較去年同期高，則銷售額恐怕更加慘不忍睹，更遑論完成全年度銷售目標。

從市場數據傳遞的信號，禹洲真的是賣不動了。今年前8月僅完成全年銷售目標的64.81%，低于67%的時序進度，如果目前的銷售頹勢難以挽回，則全年度的銷售目標恐怕難以完成。

美元債頻頻下跌，新發債成本創新高

銷售疲軟之下，最擔心的還是禹洲的債。

9月8日，禹洲集團發布公告稱，公司新發一筆2億美元的2年期美元債，發行票面利率為9.95%，創下了禹洲集團美元債利率的新高。

在今年初，禹洲集團發行了一筆6年期的美元債，額度為5.62億美元，利率為6.35%，當然，那時候禹洲集團還沒發布那份“業績暴雷”的年報，廣大投資者還并不知道真實情況。

從目前禹洲集團存續的15筆美元債來看，整體規模約在329億元人民幣，雖然今年年內已無到期美元債，但明年1月份會有兩筆集中到期，累計金額為5.92億美元。

（數據來源：2021年中報）

從借新還舊的角度來看，這一次發行額度還遠遠不能滿足明年1月的到期兌付要求。

一邊是新發債利率創新高，另一邊是存量債價格屢屢破新低。9月以來，禹洲集團多只存量美元債又遭遇集體下跌。

9月2日，由禹洲集團發行的YUZHOU 8 1/2 02/04/23報價95.619，下跌2.118%，收益率11.933%。

9月3日，由禹洲集團發行的YUZHOU 7 01/13/26 現價78.050，下跌2.196%，收益率14.323%。

9月9日，由禹洲集團發行的YUZHOU 6.35 01/13/27現價73.016，下跌-1.002%，收益率13.616%。

事實上自年報發布以來，禹洲集團的多只美元債今年已頻頻下跌，致使禹洲集團不得不頻頻發布回購公告，不得不上演一場“棄股保債”的連續劇。

在動用真金**回購美元債，以支撐公司信用的同時，禹洲集團的股價卻是“一瀉千里”。

自今年3月初3.18元每股的高點之后，便一路下跌，截至發稿的9月15日收盤僅剩1.21元每股，6個月時間跌去62%，可以說廣大投資者是損失慘重。

短期債務真的安全嗎？

對于禹洲集團的短期債務壓力，一號君是存疑的。

盡管在今年報年報時，禹洲集團號稱在手現金及等價物280億元，短期債務僅有160.48億元的境內外債券到期，稱現金短債比足夠安全。

仔細拆解后卻發現，280億現金及等價物中，不受限的現金及等價物約為209.4億元，雖然覆蓋短期債券綽綽有余，但一號君發現了隱藏在另一會計項的隱形負債。

在禹洲集團的半年報中，有一項貿易應付款，累計金額116.5億元，較去年年底增加了32%。其中要在一年內按要求償還的就有75.21億元。

（數據來源：2021年中報）

事實上，這一會計項在A股中通常被描述為應付賬款或票據，許多房企會拿商票去暫付款項，但也有兌付期限。

這么一算，禹洲集團一年內需要兌付的貿易應付款和境內外債券合計就超過了235億元，現金就這么多，現金短債就很難覆蓋住了，禹洲集團的短債風險也在一定程度上暴露了。

事實上，我們通過企業預警通的數據檢索發現，禹洲集團除了短期的境內外債券兌付壓力，其旗下子公司等融資平臺，也有大量年內或未來一年內到期的債務。

（數據來源：企業預警通）

如天津禹洲潤成置業有限公司在渤海銀行就有一筆年內到期的1.2億元銀行貸款；南京雍祥房地產開發有限公司在廣州銀行有一筆2.55億的年內到期貸款；

應收賬款融資方面，即所謂的供應鏈融資，目前存續的一共有22筆，累計質押金額達260多億元。特別是去年6月份至今年8月，通過應收賬款融資就達到12筆，累計質押金額達到了205.76億元，且絕大多數為為期1年的短期融資。

（數據來源：企業預警通）

此外，還有兩筆今年下半年到期的信托融資，累計金額16.48億元，明年1月份還有一筆3億元的信托融資到期。

如此大體量的非標短期融資集中到期，禹洲集團未來的壓力真的還好嗎？