來源：一號地產(chǎn)｜ID：dichanyihao 作者：任之行

一號說：
巨頭的隱憂

在房企頻頻遇險之際，此時此刻的碧桂園（02007.HK）卻似乎頗有種閑庭信步的感覺，或是斥資百億元（一說資金沒有這么多）投資萬達(dá)商管Pre-IPO，或是又斥資百億元收購富力物業(yè)，堪堪都是大手筆。

也難怪碧桂園出手如此之豪，半年報顯示其賬面可動用現(xiàn)金1862.4億元，較之“現(xiàn)金王”萬科也不遑多讓。

不過，縱然如斯闊綽，碧桂園也沒有如期兌付的意思，一筆7.8億美元3年期的銀團(tuán)貸款將于今年12月到期，據(jù)悉可以確定的是該筆貸款將續(xù)期一年。

囤積資金的謹(jǐn)慎之舉不知是否與銷售下滑有關(guān)，9月份碧桂園實現(xiàn)銷售額456.6億元和銷售面積576萬方，分別同比下降29.4%和24.2%，較8月跌幅有所擴(kuò)大。

與此同時在投資力度上，碧桂園亦在降低意愿，2021年前三季度土地投資力度約30%，低于2020年全年約36.7%的水平。

銷售額波動劇烈 利潤率持續(xù)下滑

9月碧桂園實現(xiàn)銷售額456.6億元和銷售面積576萬方，同比大降低，環(huán)比略有上升；8月則實現(xiàn)452.1億元銷售金額和550萬方銷售面積，環(huán)比則呈現(xiàn)大幅下滑。

因為在6月、7月碧桂園業(yè)績不俗，分別實現(xiàn)銷售金額533.3億元、542.8億元，及銷售面積630萬方、650萬方。

顯然市場變化在頭部房企身上也呈現(xiàn)了劇烈波動。

其實下半年碧桂園打折促銷的消息就沒停過，在“金秋購房節(jié)”期間，碧桂園在鳳凰云線上購房平臺、天貓旗艦店、安居客平臺等多個平臺上，推出覆蓋全國203個城市超790個項目近兩萬套房源，其中房源優(yōu)惠額度最低可至：

75折。

但是75折購房還不是最大限度優(yōu)惠，早在2020年11月碧桂園曾推出7折購房，不過數(shù)量不多，全國72565套房源有多少套能達(dá)到7折呢？答案是：

400多套。

7萬套房源拿出其中400余套打7折，再拼命喊大喊“7折甩賣”。

看來碧桂園已經(jīng)深得溫州皮革廠的銷售精髓。

不過一號君真的替碧桂園的營銷總們著急，前不久才召開的集團(tuán)總裁會議，可是下了死命令：

誓保全年8000億銷售目標(biāo)，每月800億目標(biāo)，集團(tuán)營銷承責(zé)完成，如年底未完成全年目標(biāo)，程光煜請辭

單月800億目標(biāo)，已經(jīng)不是“跳起來，夠得著”的問題了，而是“跳出三界外，不在五行中”的偉力了。

要說單月800億，碧桂園也不是沒有過，去年11月就以842.1億元的月銷售額艷壓恒大，位居榜單首位。

但也就那么一次，靈光乍現(xiàn)，現(xiàn)如今還拿過去說事，不知道營銷線還買不買賬。

而在今年這樣的市場環(huán)境下仍要沖業(yè)績，只能采用降價促銷這一老招數(shù)了。如此則勢必進(jìn)一步影響利潤率，事實上近年來碧桂園主營利潤率已處于連續(xù)下滑態(tài)勢，2018至2020年各年主營利潤率分別為20.67%、19.31%、17.13%，2021年6月末則為14.52%。

2018年至2020年，毛利率分別為27.03%、26.06%、21.8%。上述同期凈利率分別為12.81%、12.60%、11.69%。

今年中報，毛利率與凈利率則首度跌破20%和10%關(guān)口，分別降至19.7%、9.5%。

探究內(nèi)情，向前追溯可以發(fā)現(xiàn)，2017-2018年土地市場過熱期間拿地帶來的影響，此時開始顯露出來。當(dāng)時預(yù)計房價將會大幅上漲的房企，紛紛大舉擴(kuò)張，但后來限價措施的實施極大地壓制了一些城市的利潤空間。

隨著薄利、虧損項目逐步結(jié)轉(zhuǎn)，可以預(yù)料的是，未來12-18個月間，碧桂園的利潤率將持續(xù)承壓。

標(biāo)普預(yù)計，碧桂園2021-2022年毛利率將從2021年上半年的20%左右進(jìn)一步下降至18%-19%；未來兩年碧桂園利潤率的壓縮將抵消營業(yè)收入的增長，導(dǎo)致EBITDA增速不高于2%。

有意思的是，似乎碧桂園并不將低利潤率歸因于拿地，卻稱是因為質(zhì)量提升所致，

今年碧桂園中期業(yè)績發(fā)布會上，談及毛利率下行問題，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜的回應(yīng)就很直白：

“由于2019年下半年之后項目質(zhì)量的大幅度的提升，所以銷售的毛利水平在2020年是低點”

原來利潤率高低是與項目質(zhì)量掛鉤，并成反比？

“五星級的家”，誠不欺我。

一迭聲降價 傷了老業(yè)主的心

10月16日，在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板有一位天津的購房者給領(lǐng)導(dǎo)留言道，

“東麗湖碧桂園熙湖臺在售聯(lián)排屋昨天突然超低價售房，嚴(yán)重擾亂市場秩序。請有關(guān)部門予以糾正。”

據(jù)留言信息，這位老業(yè)主買的是東麗湖碧桂園熙湖臺在售聯(lián)排別墅，總價約在300-400萬元之間。可是碧桂園突然于最近“搞出兩棟樓以工抵房名義，一萬一平銷售。同樣房子，總價僅200-250萬，跟之前相比低了一百多萬。”

無獨有偶，在廣東惠州也有類似投訴，在一篇題為“惠州碧桂園違規(guī)降價，送首付，涉及騙取銀行信貸資金，破壞穩(wěn)定”的投訴信中，老業(yè)主列舉碧桂園三個項目的違規(guī)銷售事項：

“惠陽碧桂園深薈城違規(guī)九折并在簽約當(dāng)天送客戶40萬家私，可直接扣10個點套現(xiàn)，違規(guī)騙取銀行資金”；

“惠陽碧桂園南站新城送首付從17萬到46萬不止”；

“大亞灣城市之光送首付30萬”；

工抵房也好，送首付也罷，不過是換個面目降價大促，然而降價賣房這種事，只能悄悄地進(jìn)行，大張旗鼓到處嚷嚷是收不到多少效果的，原因很簡單，購房人“買漲不買跌”的心理是一道難以逾越的門檻。

如果滿世界都知道碧桂園要大降價，且不說已經(jīng)買了房的老業(yè)主會不會來退房，就是潛在購房者也要在心里打個問號：

“五星級的家”，誠不欺我？

精明如碧桂園的銷售精英們，自然懂得個中道理，只是兩害相權(quán)取其輕，比起單月800億、全年8000億銷售目標(biāo)之重壓，只能死馬當(dāng)活馬醫(yī)了。

但是這種近乎寅吃卯糧的銷售策略，雖能讓碧桂園短期獲利——國慶黃金周銷售額兩三百億元——但長期看勢必影響房地產(chǎn)整體市場，將房價下跌的恐慌情緒傳遞給購房者，造成市場更為劇烈的波動。

既是頭部房企，理應(yīng)考量市場擔(dān)當(dāng)才是，“老大哥”不知何時才能成為真正的“帶頭大哥”。

囤倉三四線 危機(jī)潛藏 

2021年中期財報，恒大負(fù)債1.95萬億，成為負(fù)債最高的房企，碧桂園負(fù)債1.76萬億，排名第二，萬科負(fù)債1.52萬億，位居第三。

有息負(fù)債方面，恒大、碧桂園、萬科三家分別為5700億、3243億、2697億；持有現(xiàn)金上，三家分別為867億、1679億、1952億。

無論從哪個指標(biāo)來看，碧桂園都居于中游，較之恒大穩(wěn)健，較之萬科則略顯激進(jìn)。

之所以說略顯是因為還沒有對比兩者的土儲，如果對照來看可以發(fā)現(xiàn)碧桂園將太多的資金消耗于三四線及以下能級城市，未來恐難以輕易消化。

從土儲總量來看，截至今年上半年，碧桂園已獲取權(quán)益可售資源1.69萬億元，其中目標(biāo)三四線城市權(quán)益可售資源為8715億元，占比51.57%。

三四線占比過半土儲備之外，碧桂園在上半年仍在提高三四線拿地比例。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，碧桂園共獲取219幅土地，共斥資884億元，按照權(quán)益金額占比計算，62%分布在三四線城市。

面粉價格很能說明問題，2021上半年，萬科拿地均價7213元/平方米；碧桂園拿地均價為：

3346元/平米。

這就是為什么碧桂園總能打折銷售的理由。

為何碧桂園如此熱衷于三四線拿地？除了表面冠冕堂皇的“敢于順勢打破諸多既有定律，長遠(yuǎn)看好三四五線城市”，更核心的原因恐怕還在于主席楊國強(qiáng)的認(rèn)知：

“隨著農(nóng)民工工資的上升，他們產(chǎn)生了居住改善的需求。他們不會在房價駭人的大城市買房，也不會在缺乏醫(yī)療和學(xué)校配套的農(nóng)村住，因此，最大可能會在有學(xué)校和醫(yī)療等基本配套、房價在1萬元/平方米以下的城鎮(zhèn)居住。”

我單知道“一個人永遠(yuǎn)賺不到超出自己認(rèn)知范圍以外的錢”。

想不到竟然連首富也不例外。