來(lái)源：一號(hào)地產(chǎn) ID:dichanyihao 作者：任之

一號(hào)說：
意想不到，殺出一條趙子龍

在房企暴雷頻仍之際，閩系房企金輝控股（9993.HK）似乎穩(wěn)坐釣魚臺(tái)，甚至還將公司債“19金輝03”后1年票面利率下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)至7.2%；并于今年稍早前公告為到期贖回首筆美元債的資金已全部到賬。

眼見一眾房企都債務(wù)緊逼，為何金輝控股不但沒有染上“資金饑渴”癥，偏偏還能不時(shí)秀一秀“資金肌肉”？

答案或許就在于金輝尋覓到了終南捷徑，一則利用境內(nèi)發(fā)債融資便利，二則充分獲取銀行貸款，互為犄角在資金面上攻守兼?zhèn)洹／B加業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，金輝堪稱近期以來(lái)房企“腰部發(fā)力”的代表。

今年新發(fā)行2筆境內(nèi)債，83億元小公募“已反饋”

金輝控股與金輝集團(tuán)的股權(quán)關(guān)系圖（2021.6）

由于金輝控股主要通過境內(nèi)公司金輝集團(tuán)進(jìn)行境內(nèi)債務(wù)融資，所以我們?cè)谑崂斫疠x境內(nèi)融資情況時(shí)以金輝集團(tuán)為觀察主體。

今年以來(lái)，金輝有3項(xiàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(ABS）和1個(gè)小公募發(fā)債在上交所備案，總金額高達(dá)158.99億元，其中僅小公募擬發(fā)行金額就達(dá)83.49億元。

此外，金輝今年還發(fā)行了“21金輝”13.51億元、“21金輝02”8.5億元。

實(shí)際上近些年，金輝集團(tuán)沒少在境內(nèi)融資，小公募、私募、ABS品種多樣，發(fā)行金額（含擬發(fā)行）合計(jì)超過450億元。

在“三道紅線”之下，房企境內(nèi)發(fā)債融資明顯放緩，金輝卻能獨(dú)得公司債發(fā)行此種“恩遇”可謂是恩眷方渥，非比尋常。

對(duì)比一下來(lái)看，陽(yáng)光城、新力控股、藍(lán)光、當(dāng)代置業(yè)、花樣年、恒大乃至更早暴雷的華夏幸福今年都沒有新的債券注冊(cè)披露。

即便是“21恒大01”于2021年4月23日發(fā)行，但其獲得證監(jiān)會(huì)許可批文是2020年7月14日，深交所披露的受理日期則是去年6月11日。

“21陽(yáng)城02”亦是如此，雖然發(fā)行日期是2021年7月，但獲得證監(jiān)會(huì)許可也是去年3月。

華夏幸福更為慘烈，其最新一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃已于2021年5月25日終止，原擬發(fā)行金額15億元。

今年獲批新債券發(fā)行的房企，恐怕只有央企、國(guó)企開發(fā)商有這樣的機(jī)會(huì)。11月11日金地發(fā)行15億元中票，保利擬發(fā)行20億元中票；11月12日招商蛇口連發(fā)兩則融資公告，一是擬發(fā)30億元超短期融資券，二是擬發(fā)30億元中票，均用于償還即將到期的債務(wù)。

此外，光明地產(chǎn)、上海建工、廈門建發(fā)集團(tuán)、棲霞建設(shè)等房企均披露擬發(fā)行中期票據(jù)文件。

上述房企無(wú)一例外都有國(guó)企背景，金輝如能夠從一眾國(guó)企中“突圍”，將83億元小公募成功發(fā)行無(wú)疑將成為民企開發(fā)商“頂流”。

▲華夏幸福

▲恒大

▲藍(lán)光

▲花樣年

▲金輝

業(yè)績(jī)猛增近一倍，銀行借款占比超六成

金輝控股半年報(bào)顯示，截至今年6月末公司營(yíng)收160.66億元，同比增長(zhǎng)44.1%；凈利潤(rùn)20.12億元，同比增長(zhǎng)92.4%。

金輝控股旗下間接控股公司（亦是其境內(nèi)發(fā)債主體）金輝集團(tuán)半年報(bào)顯示，截至2021年6月末其營(yíng)收159.75億元，凈利潤(rùn)16.71億元。金輝集團(tuán)三季報(bào)顯示截至2021年9月末營(yíng)收259.93億元，同比增長(zhǎng)68.57%；凈利潤(rùn)21.95億元，同比增長(zhǎng)60.22%。

從業(yè)績(jī)來(lái)看，在市場(chǎng)普遍不樂觀的當(dāng)下，金輝似乎一騎絕塵，增長(zhǎng)遙遙領(lǐng)先。

從日前上市公司公告來(lái)看，金輝控股前十月累計(jì)銷售額803.7億元，同比增長(zhǎng)14.3%；克而瑞銷售榜top100房企榜單中金輝控股的權(quán)益口徑銷售額為555.4億元。銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不差，即使下半年業(yè)績(jī)失速，也是因整體市場(chǎng)環(huán)境變化所致，不改其全年增長(zhǎng)趨勢(shì)。

從上述各月銷售額中不難看出，金輝控股上半年銷售生猛，甚至2月銷售額82億元，同比增長(zhǎng)960%。

9月銷售額環(huán)比下降，但10月很快反彈，扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。截至目前全年各月保持銷售正增長(zhǎng)。

2020年金輝控股合約銷售金額達(dá)到972億，確認(rèn)收入達(dá)348.8億元，同比增長(zhǎng)34.3%。而對(duì)于2021年，金輝管理層亦明確，合約銷售金額預(yù)計(jì)會(huì)突破千億。

考量到行業(yè)目前面臨的整體風(fēng)險(xiǎn)，金輝明顯加快了銷售回款。截至今年6月底，金輝控股經(jīng)營(yíng)所得現(xiàn)金33.47億元，去年同期為-6.57億元；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~11.84億元，去年同期為-17.99億元。

從“三道紅線”來(lái)看，半年報(bào)顯示金輝控股仍然處于綠檔，凈負(fù)債率75.9%、剔除預(yù)售款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率68.3%、現(xiàn)金短債比1.5倍。

與此同時(shí)，金輝控股近期還以較低利率置換到期高息美元債。今年9月新發(fā)行一筆美元債規(guī)模3億美元，票面利率7.8%。而2021年10月到期的2.5億美元規(guī)模美元債，利率則高達(dá)11.75%。

實(shí)際上今年金輝控股的融資成本已明顯下滑，上半年融資成本9650萬(wàn)元，較去年同期下降42%；加權(quán)平均債務(wù)成本從去年同期的7.47%下降至6.95%。

值得一提的是，金輝控股借款中銀行貸款360.95億元，占比66.3%，為各類借款中占比最高，并且權(quán)重比去年同期還提升了13.6%。這說明金輝控股融資渠道暢通，較受銀行歡迎。

優(yōu)先票據(jù)與公司債券總額128.78億元，合計(jì)占比23.7%。非銀行貸款占比較低無(wú)疑有助于金輝控股合理規(guī)劃債務(wù)償還，避免債務(wù)違約。

“腰部房企”代表突圍而出

據(jù)中指研究院《2021年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜》顯示，金輝集團(tuán)今年1-10月拿地金額177億元，與去年同期拿地金額171億元，相差無(wú)幾。但排名有所上升，去年排在榜單的第51位，今年則上升到第36位。

同樣以中指數(shù)據(jù)觀察，去年上半年金輝集團(tuán)拿地金額127億元，今年上半年則減少至97億元。但在1-10月榜單中，金輝今年拿地金額則上升到177億元，反比去年同期增長(zhǎng)。說明今年下半年金輝提高投資力度，拿地效率有所提升。

半年報(bào)顯示，截至今年6月末，金輝上半年共拿地17宗，規(guī)劃建筑面積221.8萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積142.90萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額88.97億元，平均地價(jià)6226元/平方米。

上半年拿地主要分布在北京、重慶、寧波、鄭州等11個(gè)城市，主要集中在長(zhǎng)三角、東南和珠三角區(qū)域，與金輝長(zhǎng)期以來(lái)的土儲(chǔ)布局相符。

今年上半年金輝控股合約平均售價(jià)較2020年同期增長(zhǎng)30.3％至17320元/平方米。這一方面體現(xiàn)金輝的銷售管理與品牌價(jià)值溢價(jià)，另一方面也與其拿對(duì)地有關(guān)。積極布局重點(diǎn)城市群，讓金輝能夠守住穩(wěn)固基本盤。

在2021年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上，執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁林宇表示，“上半年土地市場(chǎng)火熱，我們稍微把握了一下投資節(jié)奏。”下半年的土地窗口要好于上半年，公開市場(chǎng)拿地依然是公司的重點(diǎn)，“收并購(gòu)將作為一個(gè)補(bǔ)充方式”。

如若金輝有意于收并購(gòu)，今年下半年確是一個(gè)機(jī)遇期。況且前段時(shí)間又傳出承債式收購(gòu)要調(diào)整“三道紅線”指標(biāo)。

雖然普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，如果“三道紅線”針對(duì)承債式收購(gòu)定向放開，或意味著房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入央企時(shí)代，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的“腰部房企”未嘗也不是一次趕超的機(jī)會(huì)。