來源：一號地產 ID:dichanyihao 作者：任之

一號說：
意想不到，殺出一條趙子龍

在房企暴雷頻仍之際，閩系房企金輝控股（9993.HK）似乎穩坐釣魚臺，甚至還將公司債“19金輝03”后1年票面利率下調30個基點至7.2%；并于今年稍早前公告為到期贖回首筆美元債的資金已全部到賬。

眼見一眾房企都債務緊逼，為何金輝控股不但沒有染上“資金饑渴”癥，偏偏還能不時秀一秀“資金肌肉”？

答案或許就在于金輝尋覓到了終南捷徑，一則利用境內發債融資便利，二則充分獲取銀行貸款，互為犄角在資金面上攻守兼備。疊加業績大幅增長，金輝堪稱近期以來房企“腰部發力”的代表。

今年新發行2筆境內債，83億元小公募“已反饋”

金輝控股與金輝集團的股權關系圖（2021.6）

由于金輝控股主要通過境內公司金輝集團進行境內債務融資，所以我們在梳理金輝境內融資情況時以金輝集團為觀察主體。

今年以來，金輝有3項資產支持專項計劃(ABS）和1個小公募發債在上交所備案，總金額高達158.99億元，其中僅小公募擬發行金額就達83.49億元。

此外，金輝今年還發行了“21金輝”13.51億元、“21金輝02”8.5億元。

實際上近些年，金輝集團沒少在境內融資，小公募、私募、ABS品種多樣，發行金額（含擬發行）合計超過450億元。

在“三道紅線”之下，房企境內發債融資明顯放緩，金輝卻能獨得公司債發行此種“恩遇”可謂是恩眷方渥，非比尋常。

對比一下來看，陽光城、新力控股、藍光、當代置業、花樣年、恒大乃至更早暴雷的華夏幸福今年都沒有新的債券注冊披露。

即便是“21恒大01”于2021年4月23日發行，但其獲得證監會許可批文是2020年7月14日，深交所披露的受理日期則是去年6月11日。

“21陽城02”亦是如此，雖然發行日期是2021年7月，但獲得證監會許可也是去年3月。

華夏幸福更為慘烈，其最新一期資產支持專項計劃已于2021年5月25日終止，原擬發行金額15億元。

今年獲批新債券發行的房企，恐怕只有央企、國企開發商有這樣的機會。11月11日金地發行15億元中票，保利擬發行20億元中票；11月12日招商蛇口連發兩則融資公告，一是擬發30億元超短期融資券，二是擬發30億元中票，均用于償還即將到期的債務。

此外，光明地產、上海建工、廈門建發集團、棲霞建設等房企均披露擬發行中期票據文件。

上述房企無一例外都有國企背景，金輝如能夠從一眾國企中“突圍”，將83億元小公募成功發行無疑將成為民企開發商“頂流”。

▲華夏幸福

▲恒大

▲藍光

▲花樣年

▲金輝

業績猛增近一倍，銀行借款占比超六成

金輝控股半年報顯示，截至今年6月末公司營收160.66億元，同比增長44.1%；凈利潤20.12億元，同比增長92.4%。

金輝控股旗下間接控股公司（亦是其境內發債主體）金輝集團半年報顯示，截至2021年6月末其營收159.75億元，凈利潤16.71億元。金輝集團三季報顯示截至2021年9月末營收259.93億元，同比增長68.57%；凈利潤21.95億元，同比增長60.22%。

從業績來看，在市場普遍不樂觀的當下，金輝似乎一騎絕塵，增長遙遙領先。

從日前上市公司公告來看，金輝控股前十月累計銷售額803.7億元，同比增長14.3%；克而瑞銷售榜top100房企榜單中金輝控股的權益口徑銷售額為555.4億元。銷售業績表現并不差，即使下半年業績失速，也是因整體市場環境變化所致，不改其全年增長趨勢。

從上述各月銷售額中不難看出，金輝控股上半年銷售生猛，甚至2月銷售額82億元，同比增長960%。

9月銷售額環比下降，但10月很快反彈，扭轉頹勢。截至目前全年各月保持銷售正增長。

2020年金輝控股合約銷售金額達到972億，確認收入達348.8億元，同比增長34.3%。而對于2021年，金輝管理層亦明確，合約銷售金額預計會突破千億。

考量到行業目前面臨的整體風險，金輝明顯加快了銷售回款。截至今年6月底，金輝控股經營所得現金33.47億元，去年同期為-6.57億元；經營性現金流量凈額11.84億元，去年同期為-17.99億元。

從“三道紅線”來看，半年報顯示金輝控股仍然處于綠檔，凈負債率75.9%、剔除預售款項后的資產負債率68.3%、現金短債比1.5倍。

與此同時，金輝控股近期還以較低利率置換到期高息美元債。今年9月新發行一筆美元債規模3億美元，票面利率7.8%。而2021年10月到期的2.5億美元規模美元債，利率則高達11.75%。

實際上今年金輝控股的融資成本已明顯下滑，上半年融資成本9650萬元，較去年同期下降42%；加權平均債務成本從去年同期的7.47%下降至6.95%。

值得一提的是，金輝控股借款中銀行貸款360.95億元，占比66.3%，為各類借款中占比最高，并且權重比去年同期還提升了13.6%。這說明金輝控股融資渠道暢通，較受銀行歡迎。

優先票據與公司債券總額128.78億元，合計占比23.7%。非銀行貸款占比較低無疑有助于金輝控股合理規劃債務償還，避免債務違約。

“腰部房企”代表突圍而出

據中指研究院《2021年1-10月全國房地產企業拿地金額排行榜》顯示，金輝集團今年1-10月拿地金額177億元，與去年同期拿地金額171億元，相差無幾。但排名有所上升，去年排在榜單的第51位，今年則上升到第36位。

同樣以中指數據觀察，去年上半年金輝集團拿地金額127億元，今年上半年則減少至97億元。但在1-10月榜單中，金輝今年拿地金額則上升到177億元，反比去年同期增長。說明今年下半年金輝提高投資力度，拿地效率有所提升。

半年報顯示，截至今年6月末，金輝上半年共拿地17宗，規劃建筑面積221.8萬平方米，權益規劃建筑面積142.90萬平方米，權益地價總額88.97億元，平均地價6226元/平方米。

上半年拿地主要分布在北京、重慶、寧波、鄭州等11個城市，主要集中在長三角、東南和珠三角區域，與金輝長期以來的土儲布局相符。

今年上半年金輝控股合約平均售價較2020年同期增長30.3％至17320元/平方米。這一方面體現金輝的銷售管理與品牌價值溢價，另一方面也與其拿對地有關。積極布局重點城市群，讓金輝能夠守住穩固基本盤。

在2021年中期業績推介會上，執行董事兼執行總裁林宇表示，“上半年土地市場火熱，我們稍微把握了一下投資節奏。”下半年的土地窗口要好于上半年，公開市場拿地依然是公司的重點，“收并購將作為一個補充方式”。

如若金輝有意于收并購，今年下半年確是一個機遇期。況且前段時間又傳出承債式收購要調整“三道紅線”指標。

雖然普遍觀點認為，如果“三道紅線”針對承債式收購定向放開，或意味著房地產行業將進入央企時代，但對于經營穩健的“腰部房企”未嘗也不是一次趕超的機會。