來源：一號地產 ID：dichanyihao

日前，金科股份（000656.SZ）發布了10月份經營簡報，數據很感人。

讓一號君不得不再一次提起2020年底，金科股份鄭重其事地向外界宣布了“5年計劃”，即2025年將沖擊4500億元銷售額。

按照這個規劃，當時的測算是金科的全口徑銷售額年平均增長率要達到15%以上。

彼時一號君就指其為“放衛星”，在整個房地產行業調控政策幾乎明牌的情況下，出臺的這一份規劃竟然沒考慮到政策調控的影響。

所以，現實的“打臉”來得很快，而且很疼。

前10月完成率僅64.6%，全年目標無望

經營簡報顯示，金科股份今年10月單月銷售額為154億元，銷售面積約201萬平方米，分別同比下降39.84%、22.39%；

1-10月份累計銷售金額1616億元，銷售面積1663萬平米，較去年同期分別同比下降6.54%、1.01%。

由此，金科股份銷售額實現了單月、累計的銷售金額、銷售面積的全面下降。

（金科股份10月份業績簡報）

而相對全年度2500億元的銷售目標，金科股份目前10個月的目標完成率僅為64.6%，較全年度目標還差了近900億元。

在接下來的兩個月要完成近900億的銷售額，這基本沒可能，在金科股份歷史上都沒完成過這樣的銷售數據。爽約全年度目標已成板上釘釘的事情。

值得一提的是，金科股份64.6%的目標完成率，在目前克而瑞地產研究公布的前30強房企中，除恒大、富力之外，倒數第一。

除了銷售額和銷售面積同比大幅下滑至外，我們發現金科股份的銷售均價更是出現了斷崖式下滑！

今年上半年金科股份銷售金額1021億元，銷售面積1005萬平米，銷售均價約10159元每平；

7月份銷售均價11773元每平；

8月份下滑至9920元每平；

9月份直線下滑至7958元每平；

10月份更是進一步跌至7661元每平；

短短三個月，較7月份的銷售均價跌去35%！

也就是說，相較7月份相比，金科股份已經在六五折賣房了！而且還賣的不怎么樣！

銷售均價和銷售額的大幅下滑，意味著金科股份的回款現金流將更加少，以及未來的利潤空間也將進一步壓縮。

隨著銷售業績的走低，金科股份的其他風險料將逐漸顯現。

擔保金額占凈資產超200%

金科股份下半年很忙，忙著在給控股子公司和參股公司提供融資擔保。

據不完全統計，下半年以來金科股份對控股和參股公司的擔保公告就達13次之多。

根據最新一份的擔保公告，11月16日，金科股份為3家控股子公司提供連帶責任擔保，合計擔保金額約15.83億元。

上述3家公司分別為天津濱奧、濟南俊通及南京常俊。其中，天津濱奧接受約2.48億元借款，總期限不超過24個月；濟南俊通接受11億元貸款，期限3年；南京常俊接受約2.35億元的投資款項，期限不超過24個月。

公告顯示，截至2021年10月末，金科股份對參股公司提供的擔保余額為173.72億元，對子公司、子公司相互間及子公司對公司提供的擔保余額為596.56億元；

上述兩項，金科股份的合計擔保余額為770.28億元，占公司最近一期經審計凈資產的208.62%！

如此之高比例的凈資產擔保額，不得不讓人擔心此類擔保風險，特別在房地產行業整體流動性緊張的情況下。

即便自己的子公司沒問題，參股公司的合作方出現了流動性風險，也將會因為信用擔保累及金科股份。

這類擔保或將成為金科股份的一個“定時炸彈”。要知道，上一家如此高比例凈資產擔保的2000億級房企陽光城，目前已經陷入了流動性危機。

業績堪憂的三季報，財務總監辭職

從金科股份的三季報中，或許更能發現其業績風險臨近。

三季報顯示，截止到今年三季度，金科股份實現營收636.8億，同比增長33.44%，凈利潤僅增長8.94%至60.75億元。

從增速來看，這是典型的增收不增利。

不過歸母凈利潤和扣非凈利潤更加表現“感人”。

歸母凈利潤45.28億元，同比僅增2.04%；而扣非凈利潤和陽光城一樣，都呈現了兩位數的下滑，同比負增長14.81%至34.66億元。

但就這個利潤數據，都借助了公允價值變動收益這一財報美顏神器！

三季報顯示，三季度公允價值變動收益同比大增188.08%！至5.86億元。

也就是說，金科股份三季度中凈利潤的近10%都是紙面財富，并不能帶來真金**的現金流。

此外，金科股份三季度的毛利率進一步降至19.52%，較年初下降了3.64個百分點，同比下滑22.48%；凈利率也較年初下降1.52個百分點至9.54%。

凈資產收益率（ROE）也同比下滑21.3%至12.08%

三季度業績差的原因，主要還是成本的上升。整體的營業成本就增長43.52%至512.5億元；銷售費用也大增47.11%至21.97億元，管理費用增加17.47%至25.69億元等等。

業績不好，總要有人背鍋么。一般來說么，誰的鍋誰背走，財報不好看，財務總就要下課。

果然，11月13日，距離三季報發布過去不到半個月，金科股份就發布了執行副總裁兼財務總監李華離職的公告。

公告的說法是“李華先生已臨近法定退休年齡，根據公司對其工作的調整安排，李華先生向公司提交書面辭職報告，其辭去執行副總裁兼財務負責人后將繼續在公司工作。”

事實上，李華今年才58歲，2011年從銀行高管任上出任金科股份副總裁兼財務總監至今已10年，還遠未到達法定退休年齡。

更值得玩味的是，公告既然說臨近法定退休年齡，為何辭職后還要繼續在公司工作？

如果不是因為難看的三季報業績，李華先生會“下課”嗎？

至于其他諸如三季報中披露的經營性現金流、籌資性現金流、投資性現金流，以及其背后的關于應付票據、應付賬款的高比例增長；永續債規模的翻倍增長；

還有境內外債券的存量風險，信托、應收賬款等非標甚至表外融資，我們可以下一期再詳細拆解分享。