來源：一號地產(chǎn) ID:dichanyihao 作者：海哥

一號說：
風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)，往往從金融機(jī)構(gòu)申請執(zhí)行開始

日前，一號君獲悉，海倫堡位于浙江湖州東部新城的“海倫堡星悅”項(xiàng)目，正在向相關(guān)部門申請延期交付。

據(jù)了解，該項(xiàng)目原定于明年7月交房，而此次申請延期，或與該公司背后的的資金鏈有關(guān)。據(jù)知情人士透露，由于按揭額度的原因，該項(xiàng)目有客戶盡管已付了首付，但按揭貸款仍未辦理下來，至11月中旬已延宕數(shù)月。

作為一家兩次IPO折戟的粵系房企，銷售額盤桓在千億左右，自然引起了一號君的興趣。

權(quán)益銷售或少百億元 債務(wù)集中到期償付壓力大

由于海倫堡尚未上市，且公司方面未在官方渠道披露月度和年度銷售數(shù)據(jù)，一號君就采信業(yè)內(nèi)比較權(quán)威的克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，海倫堡全口徑銷售額680億元，權(quán)益口徑520億元。

不過相比2020年的銷售業(yè)績，海倫堡今年顯然遜色許多，特別是權(quán)益銷售方面。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，海倫堡全口徑銷售額783億元，權(quán)益銷售額730億元；從目前海倫堡的單月銷售數(shù)據(jù)推算，海倫堡今年全口徑銷售額應(yīng)該能追平去年，但權(quán)益銷售額或?qū)⒈热ツ隃p少至少100億元左右。

也就是說，今年海倫堡實(shí)際收入囊中的銷售現(xiàn)金流比去年還將少100多億。這真是一個(gè)壞消息。

因?yàn)樵诜科蟋F(xiàn)金流普遍緊張、融資渠道不暢的當(dāng)下，權(quán)益銷售減少，意味著償債能力的削弱。

而偏偏，明年對海倫堡來說，同樣是個(gè)償債大年。

目前，明面上海倫堡明年到期的債務(wù)，有兩筆私募債，累計(jì)18億元人民幣，其中18海倫01待償余額8億元，于明年6月份到期，18海倫02待償余額10億元，于明年6月份到期。

兩筆美元債，累計(jì)4.7億美元，約30億人民幣，將于2023年集中到期。值得一提的是，這兩筆美元債均在今年發(fā)行，發(fā)行利率均在11%，屬于高息美元債。

其他除銀行貸款外，則是大量的非標(biāo)融資將面臨到期，如信托融資、應(yīng)收賬款融資等，僅企業(yè)預(yù)警通披露的應(yīng)收賬款融資，明年到期規(guī)模約在4億多元。

對此，9月28日，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪確認(rèn)了海倫堡中國控股有限公司的“B2”企業(yè)家族評級和“B3”高級無抵押評級，但將評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

說實(shí)話，這一主體評級，在目前穆迪對中國房企的評級中并不算高。就在11月初，穆迪給予中國奧園和陽光城等房企的家族評級和債券評級也是B2、B3。

而對海倫堡評級展望下調(diào)為負(fù)面，穆迪也給出了自己意見：

目的認(rèn)為，在盈利能力減弱的情況下，公司的利息覆蓋率適中；融資渠道有限，且信托貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口較高。當(dāng)前評級還考慮到海倫堡中國作為一家私營公司，企業(yè)透明度與上市公司相比較低，治理結(jié)構(gòu)不夠完善。

從中指出了兩點(diǎn)，融資渠道有限，信托風(fēng)險(xiǎn)敞口較高；企業(yè)透明度與上市公司相比較低。

融資高度依賴信托 風(fēng)險(xiǎn)敞口高企

事實(shí)上，在穆迪的評級意見中，我們也看到了海倫堡存在幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素。

一方面，由于海倫堡沒有上市，真實(shí)的銷售情況、回款情況、經(jīng)營性現(xiàn)金流，以及負(fù)債情況等財(cái)務(wù)信息無從知曉，財(cái)務(wù)透明度較差；且海倫堡方面也未在官方渠道或公開市場披露上述信息。

距離海倫堡上一次披露財(cái)務(wù)信息，還是在2019年第二次遞交招股書的時(shí)候，披露了2019年之前的財(cái)務(wù)狀況，當(dāng)然彼時(shí)海倫堡的凈負(fù)債率高企，也被外界解讀為未能成功IPO的重要原因。

另一方面，海倫堡的融資渠道高度依賴信托，風(fēng)險(xiǎn)敞口高的原因不僅在于融資體量較大，還在于其融資期限短，普遍為一年或一年半，存在集中到期償付壓力；此外，信托計(jì)劃還附加了諸多風(fēng)控措施，如集團(tuán)保證擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押、土地抵押等等，一旦觸發(fā)逾期或違約，或?qū)⒃斐蛇B鎖反應(yīng)。

據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，海倫堡自去年至今年11月，累計(jì)發(fā)行了21只信托計(jì)劃，疊加企業(yè)預(yù)警通上披露的7筆，累計(jì)發(fā)行了28筆信托融資。

融資成本看，僅發(fā)行的信托產(chǎn)品回報(bào)率就在7.4%以上，少數(shù)產(chǎn)品達(dá)到了8.4%和9%，如果算上信托的發(fā)行費(fèi)用，整體平均融資成本在9%-10%左右。

期限上，海倫堡的信托融資期限均在24個(gè)月以內(nèi)，普遍在12至18個(gè)月之間，融資時(shí)間從去年7月算起，今年下半年至明年均是集中償付高峰。

融資額度上，一號君做了不完全統(tǒng)計(jì)，從去年至今，累計(jì)有52億的信托融資，僅今年就做了35.16億元的信托融資。

（根據(jù)企業(yè)預(yù)警通、用益信托網(wǎng)以及信托官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)）

由此可見，信托融資已成為海倫堡重要的融資通道。

但有時(shí)候，越是迷人的，就越是有毒，從信托融資的期限來看，一號君統(tǒng)計(jì)的上述信托融資中，將有29.54億元將在明年集中到期。

加上上文的兩筆私募債、應(yīng)收賬款融資等，海倫堡明年至少將有52億元的到期債務(wù)需要償還，這還沒算到期的銀行貸款。

因此，從海倫堡目前的權(quán)益銷售體量來看，明年的償債壓力還是很大的。

多家子公司被銀行申請執(zhí)行 2家已成“老賴”

一號君通過公開信息查詢發(fā)現(xiàn)，今年1月份以來，海倫堡旗下已有多家全資子公司被法院判為被執(zhí)行人，甚至已有子公司成為失信被執(zhí)行人。

或許司法層面被執(zhí)行公司的增多，將進(jìn)一步揭開海倫堡公司內(nèi)部現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警。

畢竟，沒有哪一家地產(chǎn)公司愿意冒著征信污點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，拒絕執(zhí)行法院的執(zhí)行判決，除非是真的沒錢了。

今年1月份，海倫堡旗下100%控股子公司“上海松江國際醫(yī)藥城有限公司”被中國銀行上海浦東分行就金融借款糾紛一事向浦東新區(qū)人民法院申請執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的621.72萬元，目前該公司亦被法院列為失信被執(zhí)行人。

5月份，海倫堡全資子公司“中山市宏澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，中國農(nóng)業(yè)銀行中山分行因金融借款糾紛，提起執(zhí)行申請，被中山市第一人民法院列為失信被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的僅為39.18萬元。

兩家子公司，與金融機(jī)構(gòu)的借款糾紛，最終被法院判為失信被執(zhí)行人。這一信號的背后，意味著什么，相信市場自有判斷。

由此，海倫堡更多的項(xiàng)目公司，其中絕大多數(shù)是100%控股公司，被多地法院判為被執(zhí)行人。

武漢澳興置業(yè)有限公司，在今年5月和11月，分別被武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)法院判執(zhí)行24萬元和181萬元，事由則是與中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行的金融借款糾紛。（案號：2021鄂0191執(zhí)4395號、2021鄂0191執(zhí)3061號）

中山市益泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，今年8月和11月，分別被中山市第一人民法院和中山市中級人民法院判為被執(zhí)行人，執(zhí)行金額累計(jì)67萬元，申請人中同樣有中國郵儲銀行中山分行這樣的金融機(jī)構(gòu)。（案號：2021粵20執(zhí)1585號、2021粵2071執(zhí)恢2287號）

8月，四會(huì)市海倫堡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被四會(huì)市人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的28.9萬元；清遠(yuǎn)市盈科實(shí)業(yè)投資有限公司被清遠(yuǎn)市中級人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的87.83萬元；

11月，開平市開屏海倫堡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被開平市人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的僅有9.7萬元等。

金融機(jī)構(gòu)的申請執(zhí)行，預(yù)示著海倫堡的風(fēng)險(xiǎn)，已在路上了。