來(lái)源：一號(hào)地產(chǎn) ID:dichanyihao 作者：海哥

一號(hào)說(shuō)：周期面前，穿越過(guò)去就是新天地

2021年已然收官，對(duì)于房企而言，這是極端困難的一年。特別是去年下半年以來(lái)，市場(chǎng)不斷下行，宏觀環(huán)境難有起色，業(yè)內(nèi)警報(bào)頻頻。

如果放到更長(zhǎng)時(shí)間軸來(lái)看，這樣的困難時(shí)期每隔幾年就會(huì)出現(xiàn)一次。房企在一輪輪起起伏伏的周期中，猶如大浪淘沙，穿越過(guò)去，就會(huì)淬煉成鋼、強(qiáng)筋健骨，獲得更大的發(fā)展。

這一輪的周期風(fēng)險(xiǎn)中，銷售疲軟、現(xiàn)金回款、債務(wù)壓力、融資環(huán)境、評(píng)級(jí)下調(diào)等等都成了“圍剿”房企的“鐮刀”。

面臨空前的困境，房企如何破局，一號(hào)君也試圖從諸多房企中，尋找穿越周期的密碼。綜合各方面來(lái)看，新城控股是一個(gè)很好的觀察樣本。

信用評(píng)級(jí)穩(wěn)定 融資通道順暢

外部環(huán)境看，國(guó)際信用評(píng)級(jí)變動(dòng)和融資通道是否順暢，成為2021年房企穩(wěn)健度的重要指標(biāo)。

去年9月份以來(lái)，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪對(duì)國(guó)內(nèi)房企大規(guī)模、輪番下調(diào)信用評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)展望，有媒體統(tǒng)計(jì)，上述三家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在短短3個(gè)月時(shí)間內(nèi)，累計(jì)下調(diào)了100多次評(píng)級(jí)或展望。

而新城控股則成為極少數(shù)被三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)維持原有信用評(píng)級(jí)及展望的民營(yíng)房企，僅憑這一點(diǎn)，一號(hào)君就覺(jué)得很了不起。

2021年12月，惠譽(yù)和標(biāo)普先后發(fā)布報(bào)告，均確認(rèn)新城發(fā)展及其子公司新城控股的長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)為“BB+”，展望維持為“穩(wěn)定”；同時(shí)，惠譽(yù)還確認(rèn)了兩家公司高級(jí)無(wú)抵押債券以及所有未償債券的評(píng)級(jí)為“BB+”。

惠譽(yù)在報(bào)告中指出，新城流動(dòng)性良好，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)波動(dòng)的情況下，完全能夠按期償還到期債務(wù)。特別是新城旗下購(gòu)物中心獲得的強(qiáng)勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動(dòng)性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。

惠譽(yù)表示，預(yù)計(jì)到2021年底，新城杠桿率將降至40%以下，符合“BB+”財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

而標(biāo)普則在報(bào)告中肯定了新城良好的銷售執(zhí)行力及在長(zhǎng)三角市場(chǎng)的可觀表現(xiàn)，并指出其投資性物業(yè)業(yè)務(wù)的租金穩(wěn)健增長(zhǎng)，能有效提升企業(yè)盈利質(zhì)量和現(xiàn)金流穩(wěn)定性。標(biāo)普認(rèn)為，新城不斷增長(zhǎng)的商業(yè)收入完全能夠支付利息開(kāi)支，并對(duì)公司的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)起到良好的緩沖。

在此前的2021年9月，穆迪也發(fā)布報(bào)告宣布維持新城發(fā)展及新城控股的“Ba1”企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR），并指出新城擁有穩(wěn)定的銷售執(zhí)行能力、可觀的運(yùn)營(yíng)規(guī)模、持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)常性租金收入、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)以及良好的流動(dòng)性。

在復(fù)雜多變的行業(yè)形勢(shì)下，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均維持新城控股的正向評(píng)級(jí)，殊為不易。

融資方面，特別是信用債，去年6月29日，新城控股成功發(fā)行了一筆 3億美元4.25年期綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率僅為4.625%，在民營(yíng)房企中處于較低水平。

據(jù)了解，這是新城控股發(fā)行的首筆綠色債券，標(biāo)志著新城控股邁出了綠色金融的關(guān)鍵一步。資本市場(chǎng)則給予積極的反饋，認(rèn)購(gòu)額一度超8倍。

而對(duì)美元債的主動(dòng)管理，也使得新城控股成為當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。

2021年11月，新城控股發(fā)布公告稱，基于對(duì)自身價(jià)值及未來(lái)發(fā)展的信心，公司計(jì)劃提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，并予以注銷，本次提前贖回境外美元債券也同樣符合公司償債計(jì)劃及發(fā)展戰(zhàn)略。

這次提前贖回的主動(dòng)管理舉措，使新城控股的存續(xù)美元債在房企債券市場(chǎng)動(dòng)蕩期間，得以維持平穩(wěn)，贏得了市場(chǎng)和投資者的信任。

此外，新城控股在去年7月底，還計(jì)劃發(fā)行一筆商業(yè)REITs產(chǎn)品。其計(jì)劃將長(zhǎng)三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金，再申請(qǐng)向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額，并在新加坡證券交易所主板上市。

這對(duì)新城控股而言，是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程打通的一次有益嘗試，既拓展了企業(yè)的融資平臺(tái)，又優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)健 第二曲線可期

1月7日，新城控股發(fā)布了2021年12月份及第四季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。簡(jiǎn)報(bào)顯示，去年全年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2337.75億元，累計(jì)銷售面積約2354.73萬(wàn)平方米。同時(shí)，公司2021年新增竣工面積3290.34萬(wàn)平米。

這一銷售業(yè)績(jī)，在行業(yè)下行的市場(chǎng)環(huán)境中顯得頗為難得。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年銷售額過(guò)2000億的房企已經(jīng)縮減至16家，其中民營(yíng)房企僅8家，均較2020年減少了3家。

除了銷售額保持穩(wěn)健之外，新城控股的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量增長(zhǎng)。

據(jù)其2021年三季報(bào)顯示，2021年前三季度新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1091.22億元，同比增長(zhǎng)55.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)58.84億元，同比增長(zhǎng)24.24%。截至報(bào)告期末，新城控股累計(jì)總資產(chǎn)為5720億元，較上年度末增長(zhǎng)6.38%。

特別是新城控股在雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略指引下，商業(yè)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為公司業(yè)績(jī)的第二增長(zhǎng)曲線，并且有持續(xù)進(jìn)階趨勢(shì)，這也將成為其穿越行業(yè)周期的利器。

公開(kāi)信息顯示，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標(biāo)，同比更是大幅增長(zhǎng)51%；旗下商業(yè)地產(chǎn)品牌吾悅廣場(chǎng)去年新增開(kāi)業(yè)30座，截至2021年12月31日，已開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)130座，已開(kāi)業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。

土儲(chǔ)與現(xiàn)金：穿越周期的潛力

對(duì)于當(dāng)前形勢(shì)下的房企而言，能穩(wěn)住現(xiàn)有的銷售規(guī)模，能維持國(guó)際信用評(píng)級(jí)及債市穩(wěn)定，就已經(jīng)很不容易，穿越周期就已經(jīng)成功了一半。

如果要真正穿過(guò)周期，而且能過(guò)得更好，就要看在嚴(yán)峻形勢(shì)下觸底反彈的潛力了。

這個(gè)潛力，除了成功地培育第二增長(zhǎng)曲線，還要有主業(yè)的資源積累。

一號(hào)君去年對(duì)房企評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)有兩條，一是土地儲(chǔ)備，土儲(chǔ)是房企的生命線；二是手中是否有錢，現(xiàn)金流狀況是否無(wú)虞，反映的是抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，2021年新城控股新增土地貨值2164.9億元，位列行業(yè)第9；全年拿地金額723.9億元，新增土地儲(chǔ)備面積1990萬(wàn)平方米，分別位列行業(yè)第13、4位。

在手現(xiàn)金方面，其半年報(bào)顯示新城控股在手現(xiàn)金余額551.54億元，短期債務(wù)270億元，現(xiàn)金短債比1.44倍；到三季報(bào)時(shí)，在手現(xiàn)金余額428.37億元，短期債務(wù)降至225億元，現(xiàn)金短債比提升至1.9倍，安全邊際進(jìn)一步提高。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)能力，才能讓新城控股“行有余力”，在現(xiàn)金、土儲(chǔ)、負(fù)債這三個(gè)維度上做到平衡甚至精進(jìn)，也為未來(lái)發(fā)展儲(chǔ)備了足夠的糧草。

當(dāng)行業(yè)周期處于下行階段的時(shí)候，比拼的往往就是企業(yè)的耐力與韌勁。而以駱駝精神為企業(yè)文化的新城控股，正如一匹有耐力、能抗壓的駱駝般穩(wěn)健篤行，或?qū)⒊蔀榇┰叫袠I(yè)周期的好樣本。