來(lái)源：一號(hào)地產(chǎn) ID:dichanyihao 作者：海哥

一號(hào)說(shuō)：高手更在乎長(zhǎng)遠(yuǎn)

年初，住建部長(zhǎng)王蒙徽接受央視記者采訪時(shí)，被邀請(qǐng)寫(xiě)下2022年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。

王部長(zhǎng)言簡(jiǎn)意賅：“穩(wěn)”！并鄭重書(shū)下落款。

古人造字，挺有深意，穩(wěn)這個(gè)字拆開(kāi)來(lái)看，就是“千不急”，意思是千萬(wàn)不要著急，王部長(zhǎng)的意思再明顯不過(guò)，既要穩(wěn)，就不要急。

但市場(chǎng)會(huì)不會(huì)聽(tīng)部長(zhǎng)的話呢？開(kāi)年以來(lái)，利好不斷，行業(yè)卻依然未見(jiàn)根本起色。不少投資者、從業(yè)者，還是有點(diǎn)著急了，這幾天問(wèn)我，行業(yè)內(nèi)有沒(méi)有好的投資標(biāo)的或就業(yè)企業(yè)？

一號(hào)君仔細(xì)想了想，給出了6個(gè)字：“南新城、北龍湖”。

或許有人問(wèn)為什么不選萬(wàn)科？這個(gè)問(wèn)題，想必買(mǎi)過(guò)萬(wàn)科股票的都懂，至于工作機(jī)會(huì)，萬(wàn)科流動(dòng)性不高，所以外招機(jī)會(huì)也很少。

龍湖（0960.HK）和新城（601155.SH），一個(gè)傳統(tǒng)豪門(mén)，一個(gè)行業(yè)新貴，又都是2500億級(jí)規(guī)模的頭部房企，在這兩年的行業(yè)大風(fēng)大浪中，卻成了最穩(wěn)健的兩家。

僅憑這一點(diǎn)，就很值得研究。如果把它們放在一起，發(fā)現(xiàn)會(huì)有許多共同點(diǎn)。

股債雙穩(wěn)：還本付息正常，信用評(píng)級(jí)穩(wěn)定

先說(shuō)資本市場(chǎng)的表現(xiàn)。去年至今，龍湖集團(tuán)、新城控股的三大國(guó)際信用評(píng)級(jí)始終穩(wěn)定，是業(yè)內(nèi)極少數(shù)未被下調(diào)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企。

感興趣的朋友可以查詢一下標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪三家對(duì)龍湖、新城的現(xiàn)有信用評(píng)級(jí)，整體仍處在在行業(yè)較高信用水平。

美元債方面，龍湖集團(tuán)和新城控股均未出現(xiàn)要約或展期需求，且近1年多時(shí)間內(nèi)多次回購(gòu)，提振了市場(chǎng)信心。

相比于其他出險(xiǎn)企業(yè)的債務(wù)要約交換，或展期、或躺平，龍湖和新城在美元債方面的主動(dòng)管理表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

就在一號(hào)君發(fā)稿日，新城控股通過(guò)互動(dòng)平臺(tái)，回復(fù)投資者：“公司目前流動(dòng)性良好，已完成2020年公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期）（品種一）回售資金的兌付及部分境外美元債的提前償還。公司租金收入的持續(xù)增長(zhǎng)為公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定提供支撐。公司堅(jiān)守底線思維，提前或按時(shí)全額償還公開(kāi)市場(chǎng)債券本息，全力保障公司及全體股東的利益。”

據(jù)了解，完成兌付的債券額度為6億元，提前贖回的為3月20日到期的2億美元債券，此次共贖回1.6億美元，并予以注銷(xiāo)。

美元債價(jià)格方面，新城控股和龍湖集團(tuán)的表現(xiàn)也優(yōu)于行業(yè)平均水平，特別是龍湖集團(tuán)的美元債，價(jià)格和收益率波動(dòng)極小。

而最令中小投資者關(guān)注的股價(jià)方面，新城控股的股價(jià)從2021年至今，其價(jià)格基本上在26至40元每股之間浮動(dòng)，整體漲跌幅度不大，截至3月9日的30日均價(jià)是32.84元每股，60日均價(jià)是31.71元每股；

龍湖集團(tuán)的股價(jià)同樣平穩(wěn)，去年以來(lái)，龍湖集團(tuán)的股價(jià)在30港元每股至50港元每股區(qū)間浮動(dòng)，截至3月9日的30日均價(jià)是38.59港元每股，60日均價(jià)是40.95港元每股，最新的收盤(pán)價(jià)是38.75港元。

相比于其他單邊下跌的地產(chǎn)股，買(mǎi)到龍湖和新城，算是撿到寶了。

業(yè)務(wù)協(xié)同：住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)

業(yè)務(wù)層面，龍湖集團(tuán)和新城控股的相似度就更高，二者規(guī)模相當(dāng)，業(yè)務(wù)相近，主體業(yè)務(wù)還是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理。

商業(yè)地產(chǎn)方面，龍湖集團(tuán)有龍湖天街，新城控股有吾悅廣場(chǎng)，均是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)品牌第一梯隊(duì)。

根據(jù)此前新城控股披露的2021年業(yè)績(jī)報(bào)告，2021年1-12月，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約2337.75億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積約2354.73萬(wàn)平方米。同時(shí)，公司2021年新增竣工面積3290.34萬(wàn)平米。

其中，在商業(yè)領(lǐng)域，新城控股2021年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標(biāo)，同比增長(zhǎng)51%；全年新開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)共30座，截至2021年12月31日，已開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)130座。截至2022年1月25日，公司開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到191座，進(jìn)駐全國(guó)136個(gè)城市。

龍湖集團(tuán)方面，2021年全年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額2900.9億元，同比上升7.2%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1708.9萬(wàn)平方米。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前龍湖商業(yè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目達(dá)60余個(gè)，在手項(xiàng)目超過(guò)100個(gè)。

龍湖集團(tuán)2021年半年報(bào)顯示，龍湖商業(yè)整體出租率97.8%，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的同店銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)60%，龍湖商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)租金收入37.1億元。

龍湖和新城的經(jīng)驗(yàn)體現(xiàn)出，商業(yè)+地產(chǎn)的雙輪協(xié)同發(fā)展，能在很大程度上平抑周期波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是重資產(chǎn)持有的商業(yè)地產(chǎn)，日常運(yùn)營(yíng)的租金收入可以給公司貢獻(xiàn)源源不斷地現(xiàn)金流，遇到風(fēng)險(xiǎn)也可以做資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資，真正進(jìn)可攻退可守。

相較于此前過(guò)度多元化，比如房企跨界去造車(chē)，或者做文旅、酒店的，或者重倉(cāng)長(zhǎng)租公寓、商辦的，疫情這兩年，可以說(shuō)損失慘重。

如果在業(yè)務(wù)上總結(jié)一下，一號(hào)君覺(jué)得可以這樣說(shuō)，住宅是剛需，商業(yè)消費(fèi)同樣也是剛需。龍湖和新城恰恰抓住了消費(fèi)者最大的兩個(gè)剛需。

管理效益：信披公開(kāi)透明 公司團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定

資本市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健，主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，特別是商業(yè)地產(chǎn)已成為公司第二增長(zhǎng)曲線，這在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)殊為難得。站在投資者和員工的角度，誰(shuí)不希望有這樣的公司？

龍湖和新城還有更難得的地方，一號(hào)君姑且稱(chēng)之為“管理效益”。

前段時(shí)間龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了高管層的“新老交替”，龍湖仕官生陳序平接棒地產(chǎn)老將邵明曉出任龍湖集團(tuán)CEO。

長(zhǎng)期觀察房企的朋友都知道，新城和龍湖這兩家公司的高管層都十分穩(wěn)定，許多高管都有著十幾年、二十多年的司齡。偶爾出現(xiàn)一個(gè)高管層面的變動(dòng)都會(huì)成為行業(yè)大新聞，而且這種變動(dòng)一般都是前后任的接棒，并不會(huì)因?yàn)楦吖艿碾x任，造成業(yè)務(wù)層面的斷檔。

比如2020年新城控股聯(lián)席總裁離任，曲德軍接任分管新城商業(yè)業(yè)務(wù)，往往都會(huì)是無(wú)縫對(duì)接，更令人佩服的是，人員的新老交替，行業(yè)的認(rèn)同度非常高。

除了高管團(tuán)隊(duì)超穩(wěn)定之外，這兩家公司的中層或者說(shuō)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層，相比其他房企也要穩(wěn)定許多，即便是在去年下半年這樣的市場(chǎng)行情下，行業(yè)到處都在裁員、精簡(jiǎn)，負(fù)面不斷的時(shí)候，龍湖和新城也未傳出有大規(guī)模的裁員，相反，許多專(zhuān)業(yè)類(lèi)崗位還在開(kāi)放招聘。比如龍湖集團(tuán)在提出“六大航道”發(fā)展戰(zhàn)略后，許多業(yè)務(wù)條線都在招聘。

即便是因組織架構(gòu)變動(dòng)造成的人員精簡(jiǎn)，據(jù)說(shuō)也是按照“N+1”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了補(bǔ)償。這在房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)不僅是一股清流了，堪稱(chēng)“業(yè)界良心”。

此外，龍湖和新城之所以得到業(yè)內(nèi)和資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可，還有一個(gè)重要因素，就是這兩家的信息披露及時(shí)、規(guī)范、全面，從上市公司角度而言，公司的透明度越高，得到的信任度也就越高。

不管是通過(guò)上市公司公告，還是通過(guò)互動(dòng)平臺(tái)、媒體采訪，公司在信息披露的過(guò)程中，能夠及時(shí)回應(yīng)外界關(guān)切，及時(shí)化解和澄清傳言，與社會(huì)公眾和投資者建立了深厚的互信。

相比于其他一些公司在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)傳言方面的默不作聲或消極怠慢，公告追著新聞跑，反而給自身造成了極大的被動(dòng)，久而久之，市場(chǎng)的信心也被消磨光了。