來源：一號地產(chǎn)（ID：dichanyihao) 作者：一號君

一號說：時間換空間，保住現(xiàn)金流就是保住未來

今天一早，寶龍地產(chǎn)發(fā)布了一則關(guān)于美元債要約交換的同意征詢公告。就尚未償還的2022年7月到期的4.0%優(yōu)先票據(jù)、尚未償還的2022年11月到期的7.125%優(yōu)先票據(jù)，連同第四批2022年票據(jù)進行交換要約。旨在延長公司債務(wù)的到期日、強化其資產(chǎn)負債表及改善現(xiàn)金流量管理。

說實話，小編覺得寶龍一直撐到現(xiàn)在才發(fā)出這則公告，已實屬不易。寶龍地產(chǎn)從去年底到現(xiàn)在，一直在努力償還債務(wù)，是一家兢兢業(yè)業(yè)經(jīng)營實業(yè)、也一直向資本市場負責(zé)的公司。

房地產(chǎn)行業(yè)自2021年7月后環(huán)境突變，面對融資渠道的擠壓、銷售市場下行，民營房企普遍面臨流動性緊縮問題。

據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，近一年內(nèi)有20余家房企對旗下超35筆債券進行過交換或展期，涉及頭部房企、大中型“千億房企”，以及中小民營房企。

房企尋求債券要約交換，也是為了贏得化解流動性風(fēng)險的時間及空間。

尋求交換前，一直保持安全穩(wěn)健運營

寶龍在公告中提到：為改善公司整體財務(wù)狀況、維持可持續(xù)性的資本結(jié)構(gòu)，公司主動應(yīng)對，采取積極的債務(wù)管理舉措，對美元債進行要約交換同意征詢。

此次交換方案，將保障公司經(jīng)營的健康穩(wěn)定和良性循環(huán)，有力改善公司整體財務(wù)狀況、優(yōu)化資產(chǎn)負債表、增強現(xiàn)金流管理，提升整體抗風(fēng)險能力和經(jīng)營韌性，實現(xiàn)可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

銷售和融資是房企保證資金安全兩條重要的資金生命線，但這兩方面自去年下半年起都出現(xiàn)不小變化。

寶龍作為一家中等規(guī)模房企，其境外、境內(nèi)債規(guī)模相對來說并不大，但是政策、市場、融資環(huán)境的變化疊加今年的疫情影響，對其現(xiàn)金流影響較大。今年3月以來因上海爆發(fā)疫情，整個上海封控兩個月左右，并且輻射到幾乎整個長三角區(qū)域。

寶龍作為一家近七成土儲都集中在長三角的開發(fā)商，受此次疫情影響尤為嚴重。除了寶龍在上海的**處全部關(guān)閉、商場全部停止營業(yè)，周邊其他城市的**處也是被限制客流或者限制銷售活動，客流量及成交量大幅銳減，其地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)進入寒冬期。

“此次要約交換前，在過往歷史記錄中，寶龍一直保持著安全穩(wěn)健的運營態(tài)勢。且公司基本面良好，其可變現(xiàn)資產(chǎn)遠超剛性負債。相信此刻選擇要約交換，也是在資本市場至暗時刻不得已而為之。”有分析師表示。

核心優(yōu)勢仍在，行業(yè)將迎觸底反彈

近期以來，利好政策已經(jīng)相繼出臺，行業(yè)龍頭萬科更是直言短期內(nèi)市場已觸底。從各房企的數(shù)據(jù)來看，長三角地區(qū)在6月份以來銷售方面出現(xiàn)了回暖趨勢。這對下半年的市場恢復(fù)增加了信心。

當(dāng)然，政策傳導(dǎo)執(zhí)行和現(xiàn)金釋放需要更多時間，對于集中還款期限已經(jīng)迫在眉睫的房企而言，當(dāng)下市場環(huán)境下，債券的要約交換、實現(xiàn)債務(wù)展期是房企最務(wù)實、對各利益相關(guān)方負責(zé)任的一種選擇，也展現(xiàn)出企業(yè)‘絕不躺平’的態(tài)度。

就寶龍而言，其目前在長三角各城市的項目客流、成交量均明顯回暖，雖然月同比的數(shù)據(jù)仍然下滑，但環(huán)比看觸底回升的跡象明顯，公司也在抓緊工程進度，推進銷售，加強回款，爭取回籠資金、穩(wěn)固經(jīng)營，提升整體抗風(fēng)險能力和經(jīng)營韌性，實現(xiàn)可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

此外，寶龍旗下近90家商業(yè)綜合體、20余家酒店，疫情后均已陸續(xù)恢復(fù)正常運營，多元業(yè)務(wù)有利于提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。 

對于此次尋求要約交換，寶龍地產(chǎn)方面表示：“希望能通過這種以時間換空間的方式，使公司獲得更多時間等待市場復(fù)蘇，我們有信心和能力來妥善處理所有境外債，在進一步筑牢財務(wù)安全護城河的同時，更好履行對投資人的償債義務(wù)。”

目前，寶龍地產(chǎn)整體土儲3652萬平方米，67%集中在長三角區(qū)域。未來很長一段時間，長三角仍將是中國經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動引擎，是商業(yè)經(jīng)營及地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢區(qū)域。優(yōu)質(zhì)的土儲和自持的商業(yè)物業(yè)是寶龍有信心通過此次考驗的最核心優(yōu)勢。