伴隨城市化進(jìn)程的不斷加速，商業(yè)地產(chǎn)告別高速發(fā)展的增量時(shí)代，轉(zhuǎn)而進(jìn)入相對(duì)理性的存量發(fā)展時(shí)代。城市發(fā)展空間緊張、土地資源貧乏、人群集中化等問(wèn)題成為商業(yè)空間面臨的嚴(yán)峻情況。這種態(tài)勢(shì)下，進(jìn)行用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在存量商業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行改造升級(jí)，成為未來(lái)商業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、城市可持續(xù)發(fā)展的重要方式。

回顧百貨興盛的時(shí)代，百貨店是零售最重要的商業(yè)渠道，服裝、商品、百貨的銷(xiāo)售，構(gòu)成百貨店最重要的商業(yè)模式和利潤(rùn)來(lái)源。隨著時(shí)代的發(fā)展，商業(yè)出現(xiàn)多元化的呈現(xiàn)。傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)與模式對(duì)今天越來(lái)越成熟的消費(fèi)者而言不再具有吸引力，反而凸現(xiàn)各種問(wèn)題，如硬件設(shè)施老化帶來(lái)各種隱患，老舊外觀影響城市環(huán)境協(xié)調(diào)一體化，品牌傳統(tǒng)單一無(wú)法達(dá)成切實(shí)銷(xiāo)售等，給老舊商業(yè)改造提出了各種難題。如何針對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行合理、有效、巧妙的重建、修復(fù)、提升，讓老百貨涅槃重生成為零售商業(yè)中心一直不斷探索的方向。

本文選取五個(gè)商業(yè)改造升級(jí)的絕絕子案例，分析針對(duì)不同老百貨面臨的問(wèn)題，如何通過(guò)精準(zhǔn)的改造定位、改造策略等措施讓老舊項(xiàng)目煥發(fā)新生，借此希望在商業(yè)改造方面，帶來(lái)一些可借鑒、可思考之處。

01

152歲老百貨轉(zhuǎn)型成為藝術(shù)品

法國(guó)巴黎莎瑪麗丹百貨大樓

對(duì)于商業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，覆蓋我國(guó)近95%的土地，人口規(guī)模總量約10億的下沉市場(chǎng)意味著巨大的消費(fèi)潛力。

法國(guó)巴黎老百貨La Samaritaine（莎瑪麗丹）位于巴黎市中心，塞納河畔，毗鄰盧浮宮、巴黎圣母院，至今已有152年歷史。悠久的歷史文化與所處的核心位置，讓該項(xiàng)目在改造時(shí)必然考慮眾多因素，使最終呈現(xiàn)結(jié)果能在復(fù)古與現(xiàn)代，時(shí)尚與潮流間找到一種微妙的平衡，讓舊與新融合得恰到好處。

(改造前)

(改造后）

在建筑外觀上，利用巨大的垂褶狀玻璃塑造現(xiàn)代感十足的外立面，玻璃表皮采用柔和的卷曲，反射巴黎街景，映射城市的經(jīng)典風(fēng)貌，呈現(xiàn)出歷史遺跡與當(dāng)代景觀的微妙融合。

內(nèi)部設(shè)計(jì)方面，盡量保留原有建筑同時(shí)，通過(guò)現(xiàn)代手法加以修繕、改造，讓歷史風(fēng)格與現(xiàn)代元素相融合。如保留了頂層的標(biāo)志性彩色孔雀壁畫(huà)；中庭原有的巨型樓梯，在原基礎(chǔ)上，用16000 片金箔、新藝術(shù)主義陶瓷，以及原橡木臺(tái)階進(jìn)行翻新；保留埃菲爾鐵塔結(jié)構(gòu)的屋頂?shù)幕�礎(chǔ)上，通過(guò)外立面的玻璃材質(zhì)，形成天然的采光系統(tǒng)，讓室內(nèi)變得更加明亮開(kāi)闊。

在新材料方面，采用了水磨石與巴黎鵝卵石的形狀相呼應(yīng)，給人以一種溫暖、明亮而不失華麗的感覺(jué)。

品牌選取上，奢侈品依舊是主打，如Chanel、Dior、Louis Vuitton、Fendi、Gucci等，同時(shí)混搭當(dāng)代設(shè)計(jì)師品牌，如Loewe、Dries van Noten、Alexander McQueen等，還引進(jìn)了本土的新品牌，各色品牌的混搭、融合讓莎瑪麗丹兼具百年老百貨的格調(diào)、底蘊(yùn)，與現(xiàn)代百貨的潮流、包容。

6層1000㎡餐飲區(qū)是個(gè)很新穎的嘗試，將高級(jí)美食與調(diào)酒、藝術(shù)、詩(shī)歌和音樂(lè)融為一體，不僅充分滿(mǎn)足消費(fèi)者視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、味覺(jué)的享受，身在其中也是一種有趣的感受與體驗(yàn)。

此次改造喚醒了這座沉睡的古老建筑，讓其華麗轉(zhuǎn)身，再次恢復(fù)昔日的輝煌。就連法國(guó)總統(tǒng)馬克龍?jiān)诔鱿�莎瑪麗丹開(kāi)幕式時(shí)，都稱(chēng)該建筑為“令人驚嘆的法國(guó)寶藏”。

02

改造后的老百貨越來(lái)越有趣

日本大阪——心齋橋PARCO

PARCO是在日本有著50年歷史的老百貨，其店面遍布全日本各地，也是日本唯一的全國(guó)性購(gòu)物中心。北海道、大阪、澀谷……諸多城市的商業(yè)中心可見(jiàn)PARCO所在。可以說(shuō)，以前的PARCO代表著日本時(shí)尚潮流的前端。時(shí)尚與流行會(huì)隨時(shí)間推移而變化，曾經(jīng)的引領(lǐng)標(biāo)志，現(xiàn)在看來(lái)已經(jīng)成為年輕人眼中的老百貨。

經(jīng)過(guò)改造后的老百貨，則變得越來(lái)越有趣。日本第18家PARCO-大阪心齋橋被視為“日本時(shí)尚文化的代名詞”，一開(kāi)業(yè)便受到了年輕人的廣泛關(guān)注和喜愛(ài)。我們一起看看心齋橋PARCO到底有多有趣。

心齋橋PARCO有趣體現(xiàn)在藝術(shù)上。藝術(shù)融入在商場(chǎng)的每個(gè)細(xì)節(jié)之處，隨處可見(jiàn)藝術(shù)與涂鴉，隨處可有驚喜。PARCO塑造的藝術(shù)情境，讓年輕人可以隨處欣賞，獲得美的享受，從中尋找思想、文化與情感的共鳴。

心齋橋PARCO有趣體現(xiàn)在科技上。通過(guò)LED屏幕、遠(yuǎn)程操控機(jī)器人等科技手段為消費(fèi)者服務(wù)，方便、快捷、高效。AR虛擬裝置體驗(yàn)型藝術(shù)、AI試衣體驗(yàn)等真正讓消費(fèi)者感受科技的魅力以及科技帶來(lái)的未來(lái)感、體驗(yàn)感。

心齋橋PARCO有趣還體現(xiàn)在獨(dú)特休閑空間的設(shè)置上。商場(chǎng)設(shè)有辦公空間“SkiiMa”，把語(yǔ)言、廚藝等教室搬進(jìn)商場(chǎng)，讓消費(fèi)者在商場(chǎng)也可以學(xué)習(xí)各，樓層設(shè)置的休閑空間里設(shè)有小隔間，可用于臨時(shí)辦公……各種奇思妙想的背后是商家貼心、細(xì)心為消費(fèi)者提供便利與服務(wù)的初心，以及為滿(mǎn)足消費(fèi)者的各種需求做出的努力。

在心齋橋PARCOshopping也是一件很有趣的享受。這里除了國(guó)際一線高奢品牌外，還有各種街頭、潮流本土品牌供選擇。6層是破次元的人氣IP集中地，玩具、游戲、動(dòng)漫周邊等，各種產(chǎn)品，應(yīng)有盡有。在這里，你能看到樂(lè)高、哥斯拉、蠟筆小新、奧特曼……在其中游逛、購(gòu)物，仿佛是進(jìn)入了一個(gè)奇幻的世界。豐富有趣的設(shè)置讓消費(fèi)者在里面待上整天都不厭倦。

老百貨之所以變得越來(lái)越有趣，是向年輕人看齊的必然結(jié)果。打破傳統(tǒng)百貨的條條框框，改造時(shí)在建筑、布局、美陳等各方面不受束縛，以多樣化、多元化、自由化為主，以更好的滿(mǎn)足年輕人的審美、品味與需求為重點(diǎn)，讓百貨也變得年輕了，更有商業(yè)活力了。

03

超級(jí)百貨的誕生

中國(guó)福州——東百中心

福州東百中心前身是由東百東街店和東方百貨兩個(gè)百貨聯(lián)通，合并成為一座經(jīng)營(yíng)面積逾12萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體。該項(xiàng)目由和橋機(jī)構(gòu)操刀，（擴(kuò)展閱讀：存量商業(yè)新物種！福州東百中心如何實(shí)現(xiàn)完美升級(jí) | 和橋）整體改造方向是由一個(gè)典型的傳統(tǒng)百貨升級(jí)為“超級(jí)百貨”，旨在打造一個(gè)集百貨的商品力和運(yùn)營(yíng)力、購(gòu)物中心的體驗(yàn)和街區(qū)的休閑生活場(chǎng)景為一體的百貨新物種。

在建筑外觀設(shè)計(jì)中，沒(méi)有一味追求標(biāo)新立異，而是結(jié)合整個(gè)商圈的設(shè)計(jì)風(fēng)格，與當(dāng)?shù)氐奶厣�融為一體，對(duì)建筑的創(chuàng)新同時(shí)，保留和其他建筑一致性，實(shí)現(xiàn)新老建筑的融合以及與城市的協(xié)調(diào)。

（改造前）

（改造后）

內(nèi)部空間則利用原有挑空和新增挑空擴(kuò)張空間感，配合不同業(yè)態(tài)空間屬性打造不同氛圍的空間，形成多個(gè)引力節(jié)點(diǎn)，吸引客流上升到高樓層。如在2F設(shè)立女性主題空間；5F為快閃中庭，為不同品牌的快閃店留出空間基礎(chǔ)；7F是超過(guò)700平米的活動(dòng)廣場(chǎng)，是很多大型活動(dòng)的舉辦地；頂層則巧妙利用三坊七巷位置優(yōu)勢(shì)，改造為特色屋頂露臺(tái)，吸引很多人前來(lái)觀景打卡。

外部景觀街道，圍繞“文、旅、商”等元素展開(kāi)，融合文化與藝術(shù)的公共空間，創(chuàng)造多元化的交流場(chǎng)所。原本狹窄、灰暗的街道、廣場(chǎng)等，改造成古典與現(xiàn)代，民俗與時(shí)尚同在的東百景觀街道，成為城市特色人文藝術(shù)的代表。

福州東百中心可以說(shuō)是顛覆性的改造，從外觀到內(nèi)部，再到周邊街景，完成了脫胎換骨般的蛻變。該改造也受到業(yè)內(nèi)外的廣泛認(rèn)可，榮獲最佳城市更新項(xiàng)目等多項(xiàng)國(guó)內(nèi)外大獎(jiǎng)。

04

小體量商業(yè)還能這么玩

中國(guó)北京——西單更新場(chǎng)

THE NEW 西單更新場(chǎng)地處北京傳統(tǒng)西單核心商圈，位于西單文化廣場(chǎng)地下，前身為77th街購(gòu)物中心。隨著西單商圈不斷迭**展，其業(yè)態(tài)定位和配比因跟不上時(shí)**展而進(jìn)行了改造升級(jí)。

該項(xiàng)目是建筑面積約3.5萬(wàn)平方米小體量商業(yè)，通過(guò)空間形態(tài)設(shè)計(jì)、消費(fèi)者洞察、前沿潮牌組合等維度的思考與改造，小體量也玩出了新花樣，煥發(fā)強(qiáng)大的商業(yè)力量。

更新場(chǎng)，正如其名，不只是商業(yè)空間，更像是一個(gè)“場(chǎng)”。這個(gè)場(chǎng)擁有地上公共空間和地下商業(yè)空間雙重屬性。地上昔日平闊的灰色廣場(chǎng)被改造成綠樹(shù)成蔭的下沉廣場(chǎng)，構(gòu)建了一片6000多平方米“三季有花、四季有景”的綠色生態(tài)，塑造首都北京的大城市秩序。

下沉區(qū)域則視為更新場(chǎng)的商業(yè)空間。地下原有4層，為**空間局限，將其改造成3層，縮小可租面積，通過(guò)挑空等設(shè)計(jì)突出公共空間的通透與舒適，利用多種業(yè)態(tài)的互補(bǔ)與交錯(cuò)，像雕塑與家居，書(shū)店與花藝等提升整體質(zhì)感。

更新場(chǎng)引入了多元化風(fēng)格的品牌，如HARMAY話梅、STUDIOUS、芝士蛋撻品牌BAKE等多個(gè)首店、概念、集合店，提升了商場(chǎng)豐富度、潮流度，塑造了豐富、包容、復(fù)合性業(yè)態(tài)的更新場(chǎng)定位，打造京圈年輕人的潮流發(fā)生地。

更新場(chǎng)地下空間與地鐵1號(hào)線和4號(hào)線實(shí)現(xiàn)打通，讓消費(fèi)者方便前來(lái)。地上廣場(chǎng)設(shè)置多處直梯和步梯，便于消費(fèi)者在不同樓層間穿梭。通過(guò)過(guò)街天橋，與旁邊的漢光百貨、君泰百貨雙向打通。更新場(chǎng)整體打造內(nèi)外流暢動(dòng)線，實(shí)現(xiàn)公共軌道與商業(yè)空間、商業(yè)空間內(nèi)部，以及商業(yè)空間與所在西單商圈其他商業(yè)空間的聯(lián)結(jié)互通，通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、流量互通，利好整個(gè)西單商圈。

05

策展型零售空間

中國(guó)上海——TX淮海

TX淮海是將曾經(jīng)上海新潮時(shí)髦象征的商場(chǎng)華亭伊勢(shì)丹與隔壁的第一百貨淮海店合并重建開(kāi)發(fā)的，CURETAIL“策展型零售”為理念的首個(gè)落地項(xiàng)目，全稱(chēng)TX淮海 | 年輕力中心。

項(xiàng)目占地27000㎡，整整6層樓。此次改造不是商業(yè)空間上的加減，而是以策展型零售空間為定位，從藝術(shù)、文化、科技、體驗(yàn)與消費(fèi)界限等多方面進(jìn)行升級(jí)，打造創(chuàng)新體驗(yàn)零售與沉浸藝術(shù)融合的智能空間。

（改造前）

（改造后）

建筑外觀上最吸引視線的是高達(dá)40米的LED大屏幕，與真山真水真綠植結(jié)合的瀑布，強(qiáng)烈的視覺(jué)效果引人駐足，視頻播放的內(nèi)容不停向人傳遞時(shí)尚潮流文化的信息。

內(nèi)部空間將“策展”理念表現(xiàn)得淋漓盡致。二到四層每一樓層有不同的主題定位，如街頭潮流、家居生活方式、復(fù)古vintage王國(guó)等，每一層的每個(gè)品牌店都有一個(gè)展陳社交空間，圍繞藝術(shù)展、藝術(shù)互動(dòng)裝置、設(shè)計(jì)師品牌等，營(yíng)造出年輕力氛圍。這里不僅是購(gòu)物中心，更為年輕消費(fèi)者傳遞全球潮流創(chuàng)意信息，提供他們表達(dá)自我的獨(dú)特空間。

TX淮海引入了多個(gè)首店、旗艦店和概念店，如INNERSECT首家線下體驗(yàn)店、韓料高音男中國(guó)首店、SOLO X powered by snow 51中國(guó)首家概念店、Machi machi上海首店等，成為年輕人向往的“潮圣地”。

TX淮海將一層打造成全天候美食打卡地——MARKET H淮海大市集，將室內(nèi)空間延伸至街道，打破戶(hù)外街區(qū)與室內(nèi)商業(yè)空間的界限，重點(diǎn)突出美食社交，增進(jìn)年輕消費(fèi)者的交流體驗(yàn)。

五層和六層打造為全新“光影藝術(shù)互動(dòng)空間”，利用數(shù)字化技術(shù)營(yíng)造氛圍，增強(qiáng)消費(fèi)者沉浸感、體驗(yàn)感。

改造后的TX淮海更加年輕化、時(shí)尚化、潮流化，吸引無(wú)數(shù)年輕人來(lái)打開(kāi)，有望成為魔都下一個(gè)全球潮流目的地。

06

結(jié)語(yǔ)

存量時(shí)代，傳統(tǒng)商業(yè)的改造有一定的難度，同時(shí)，也伴隨著更多的想象空間。無(wú)論是傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心，還是打造多元化的生活方式中心，或者與藝術(shù)、文化、自然等元素融合，抑或是打造策展型零售這樣的商業(yè)新物種……都傳達(dá)了多種可能性，這讓我們看到了成功性與可行性。未來(lái)，必將有更多商業(yè)改造途徑和形式被創(chuàng)造和呈現(xiàn)，商業(yè)空間將更加精彩紛呈。