來源：一號企業家（ID：yihaocaijing1) 作者：朱虛侯

一號說：最先進入峽谷的人，最早出峽谷

去年8月30日，大連萬達集團股份有限公司（以下簡稱“大連萬達”或萬達集團）有一名董事退出，此時距他二次進入萬達集團董事會已有六年時間。

他就是出生于1988年1月3日，畢業于倫敦大學哲學系，大連萬達集團董事長王健林的獨子：

王思聰。

這其實不是王思聰第一次退出萬達董事會，上一次還是在2011年。

彼時，也正是王健林風頭正勁的時候。2012年的福布斯排行榜上，王健林以248億元的身家，取代許家印，成為2012年地產行業的首富。

巧合的是，今次在王思聰卸任萬達董事之后不久，王健林再度成為地產首富。

2022年11月《2022胡潤中國富豪排行榜》發布：王健林家族財富達到1000億元，排名上升至百富榜第32位。

再次位列內地地產富豪榜榜首。

十年一輪回，王健林的翻身仗又打回來了？

扛起“美元債大旗”

2023開年，萬達對外釋放的消息均是利好。

先是1月初，萬達商管發布2022年業績快報，萬達商管總收入553.1億元，同比增長7.4%。其中租金收入508.5億元；商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。

接著又是1月28日，萬達集團通過官方平臺發布消息稱，今年春節期間（除夕至初六）全國480座萬達廣場客流1.6億人次，銷售收入126.8億元。

一邊是超500億租金收入，一邊是“萬達廣場7天收獲126個小目標”，連連報喜的背后是萬達在推動發債與融資事項上更加急切，而萬達商管上市的對賭協議也僅有不到九個月的時間可供騰挪。

如今的局面，王健林要打下翻身仗的前提是，一步步挪開橫桓在萬達商管上市前的擋路石。

一筆3月份即將到期的美元債，成為萬達首先要跨過的第一道防線。

2月1日澎湃消息稱，萬達集團正在和境內的一家金融機構洽談一筆境外貸款，以償還這筆3月份到期的3.5億美元的債券。

此時尋求境外融資，正趕上地產信用風險爆發的尾巴。

聯合資信數據披露，2022年內共有80只美元債出現實質性違約，違約未償額高達277.26億美元，較2021年同比大增229.81%。

2022年違約中資美元債的行業集中度較去年進一步上升，其中97%的違約債券來自：

房地產行業

對此，萬達心知肚明，在與境內金融機構洽談境外貸款時，表示“將用其境內的資產進行抵押”。

即便如此，或許洽談進度也不如意。而3月到期的美元債時限已然臨近，容不得半點馬虎。

于是乎，2月2日下午，萬達再度放出風聲，稱“離岸有近8億美元現金；若再融資進展緩慢可使用自有資金償還3月到期美元債”。

這筆發行于2020年9月的美元債，發行期限2.49年，2023年3月21日到期，票息8.875%。

凈價曾于2022年3月跌至最低68.42美分，目前又回升至99美分上方。

過去一年，該筆美元債收益率最高時曾達92.722%，不過如今已回落至8.468%。

這也是大連萬達唯一存續美元債。

但大連萬達旗下的大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”），卻有多筆美元債存續。

尤其是今年1月，萬達商管時隔16個月重返美元債市場，以維好協議結構發行了4億美元債券，更是令人意外，甚至被市場稱為：

地產美元債新發“破冰”

因為，這是2021年11月以來，首筆來自中資地產發行人的公開簿記交易。

這筆4億美元債券，期限為2年期，到期日為2025年1月20日，于新加坡交易所上市。

雖然萬達商管該筆美元債有“破冰之譽”，但其息票率并不低，為11.00%，收益率12.375%。

不管是出于收益考量，還是美元債市場久旱逢甘霖，萬達商管這筆4億美元債最終認購訂單超14億美元，遠超預期。

就連去年下調房企評級“上癮”的惠譽和穆迪，也分別給予“BB”和“Ba3”評級，已經頗為給面兒了。

60億公司債的底氣

在2022年最后一個月，萬達一口氣集中開業了7座萬達廣場，分別位于：

霍爾果斯、長沙、臨沂、濰坊、衡水、周口

雖然除了長沙，大都為三線開外城市，但不妨礙萬達廣場的開業熱情。

2022年全年，萬達商管開業萬達廣場項目55個，完成年計劃100%。

而在前一年的2021年，萬達廣場開業項目則有51個，同樣完成年度計劃。

就在2023開年，萬達商管仍在多地簽約推進新開建萬達廣場。

如揚州泰達萬達廣場項目，于1月14日出現在揚州廣陵區重大項目集中簽約儀式中；

又如，2月2日福建南平建甌萬達廣場項目舉行框架協議簽約儀式。

密集推進萬達廣場項目的背后，或許是因為萬達商管又要融到錢了。

從1月19日上交所披露信息顯示，萬達商管的一筆公司債（小公募）項目狀態為“已反饋”，擬發行金額60億元。

這正是近期萬達需要突破的第二道防線。

但事實上，萬達商管公司債募集說明書中披露，截至2022年6月末，公司流動資產科目余額尚有248.37億元，主要系自購理財產品。

賬上“躺”著近250億買理財，卻要來發債募資，萬達商管這波操作連上交所都看不下去了，于是在反饋意見中要求其補充說明本次公司債券發行必要性及募集資金規模合理性。

萬達商管給出的理由很簡單：

借新還舊

至于60億融資規模，是因為存續的公司債券規模就有49.18億元，擬置換的回售兌付資金15億元，合計64.18億元。

所以萬達商管在回復上交所反饋意見中說，“故本次申報注冊60億元公司債券具有合理性。”

因為欠了60多億，所以再借60億。

這就是邏輯自洽。

您也甭管我買多少億理財了，那是為了賺收益的，平均收益率6.26%呢（2022年1-9月）

但上交所問詢時依據的還是2022年6月末數據，等到反饋回復時，萬達商管又提供了2022年9月末的數據，截至2022年9月末公司理財產品余額尚有466.5億元。

三個月過去，萬達商管理財產品余額還多出了兩百多億，漲了近一倍。

同期，貨幣資金一欄中仍有348.24億元，期末現金及現金等價物余額325.39億元。

不止于此，萬達商管還表示，截至2022年6月30日，公司獲得銀行授信3645億元，其中已使用授信993億元，未使用授信2652億元。

同時，經營性現金流方面，近三年及一期（2022年6月末），經營性現金流凈額分別為168.05億元、132.25億元、225.14億元和83.70億元。

無論是理財產品，還是銀行授信，甚至經營性現金流，萬達商管試圖營造的正是一種“不差錢”的人設。

其實這點小心思，借過錢的都懂。

然而，萬達商管的債務情形并不容樂觀。募集說明書披露，最近3年及一期末，發行人有息債務規模分別為1824.09億元、1736.26億元、1416.94億元及1398.25億元。

顯然，有息債務呈現下降趨勢，但仍維持在較高水平。為緩解債務壓力，萬達商管正在竭力向最后一道防線發起沖鋒。

一群“白武士”等著萬達上市

在發債融資之外，萬達商管的上市進程同樣到了臨門一腳的當口。

去年10月25日，萬達商管第三次向港交所遞交了IPO招股書。在此之前，其分別在2021年10月21日和2022年4月22日向港交所遞交了上市申請，但都在半年后失效。

至今，距離萬達商管第三次招股書的有效期，也僅剩不到3個月的時間了。

同時，根據萬達商管簽訂的一份對賭協議，其應在2023年10月31日前完成上市，否則萬達商管有義務回購395億元的股份。

同樣，目前距離對賭協議的最后約定時間也只剩下不到9個月了。

應當說，在這一輪地產暴雷行情中，萬達能置身事外，很大程度上得益于這一對賭協議的簽訂。

2017年，尚在A股排隊IPO的萬達商業遭遇資金危機，于是上演了一出“揮淚大甩賣”的大戲。

當年7月份，萬達商業與融創、富力簽署三方戰略協議，達成了出售77個酒店全部股權、13個文旅項目91％的股權，總金額637.5億元的“世紀交易”。

協議簽訂后，王健林、孫宏斌、張力、李思廉“四巨頭”碰杯的場景至今仍是地產行業的歷史性時刻。

就在外界以為萬達“斷臂求生”，平穩渡過關口之時，王健林又祭出一個大招：

為萬達商業拉來一票“白武士”

2018年1月，騰訊作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議，投資約340億元，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

當時此舉曾被稱之為，全球互聯網公司和實體商業巨頭之間最大的單筆戰略投資之一。

據本次投后估算，萬達商業估值約2429億元，與當時的碧桂園市值（2798億元）相當，但仍遜色于引入600億元第三輪戰投的恒大地產估值（4251.9億元）。

收購完成后不久，萬達商業更名為萬達商管，同時宣布將轉型輕資產，并開始了一系列出售海外資產項目的動作。

種種動作的背后，是萬達商管“棄A回港”的謀劃，但在赴港上市前，王健林又為萬達商管放出了另一個大招：

再拉來一票“白武士”

2021年3月底，萬達輕資產運營平臺落戶珠海橫琴，珠海國資委出資30億戰投入股，從此萬達商管旗下又多了一個：

珠海萬達商管

僅有珠海國資委的30億顯然還不夠，沖擊上市前夕，萬達商管還開啟了一輪Pre-IPO融資。

太盟投資集團（PAG）領投，碧桂園、中信資本、騰訊、螞蟻均有參與此輪融資，新戰投合共獲得珠海萬達商管21.17％股權，融資金額約380億元。

但，“白武士”的錢也并非那么好拿。

標普全球的一份評級報告中又提及，萬達商管和這批投資者簽署了有關上市進程的承諾，如果珠海萬達在2023年10月底前未能完成上市工作，萬達商管有義務向Pre-IPO投資者回購股份。

此外，根據對賭協議，萬達商管2021年預計實際凈利潤和2022年、2023年扣除非經常性損益后的凈利潤必須分別不低于51.9億元、74.3億元、94.6億元。

在萬達商管看來，2021年已經完成業績對賭，2022年想來也沒什么懸念，至于2023年，只要上市成功，誰還在乎那些僵化的條款？