4年前，杭州首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目“萬象城購物中心”亮相，第一次讓杭州人親身感受了什么是shopping mall；如今，多業(yè)態(tài)經(jīng)營的購物中心已經(jīng)取代百貨業(yè)成為主流，杭州也成為全球最大的購物中心開發(fā)的城市之一。

　　而未來三四年內(nèi)，杭州的大型購物中心將出現(xiàn)前所未有的“密集供應(yīng)”，從主城區(qū)到副城區(qū)，從老城到新城，在建的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到81個(gè)，總建筑面積780萬平方米以上，超過之前60年的開發(fā)量。

　　如今，在杭州商業(yè)綜合體“大爆發(fā)”的背景下，杭州商業(yè)領(lǐng)域多了一個(gè)全新的業(yè)態(tài)。由前銀泰集團(tuán)副總裁馬其華率領(lǐng)精英團(tuán)隊(duì)創(chuàng)立的杭州頌元商業(yè)發(fā)展有限公司，以“提供全程運(yùn)營服務(wù)的零售渠道商”的姿態(tài)橫空出世。

　　這也許就是一個(gè)信號，初期以“大而全”為方向的大型購物中心模式，正面臨過剩局面。

　　2016年前商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)90個(gè)

　　杭州全面進(jìn)入購物中心時(shí)代

　　杭州現(xiàn)有百貨店、購物中心面積，不過100多萬平方米。這與未來幾年供應(yīng)市場的商業(yè)項(xiàng)目面積相比幾乎可以忽略不計(jì)。

　　有報(bào)道顯示，2013年杭州主城區(qū)共出讓純商業(yè)用地57幅，總面積達(dá)2032.9畝，總體量為388.7萬平方米，成交額共計(jì)258.2億元。華家池綜合用地、藍(lán)孔雀地塊、火車東站地塊等優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地被綠地、復(fù)地、華潤等外來大鱷瓜分。

　　與此同時(shí)，杭州商業(yè)布局正迎來一輪“跨越式”發(fā)展。繼去年西溪印象城、西田城、城西銀泰城三個(gè)購物中心相繼開業(yè)后，今年杭州還將有多個(gè)綜合體項(xiàng)目集中上市：杭州首個(gè)萬達(dá)廣場，即將于今年12月12日滿鋪開業(yè)；中大·銀泰城、西子國際的杭州大廈城市廣場，也預(yù)計(jì)今年年底面市。到2015年前后，錢江新城的來福士廣場、高德置地廣場，西溪海港城的VV PARK等，也將依次露面。

　　根據(jù)頌元商業(yè)發(fā)展有限公司前期市場調(diào)查，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年之前，杭州的商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到90個(gè)，總建筑面積780萬平方米以上，其中在建項(xiàng)目有81個(gè)，分布在杭州東、南、西、北各個(gè)區(qū)塊。總體來看，江干區(qū)新增的購物中心最多，有24個(gè)，余杭區(qū)其次，有18個(gè)，最少的濱江區(qū)和上城區(qū)，也各占了3個(gè)。

　　據(jù)測算，未來3至4年，杭州主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍，相當(dāng)于4年完成過去60年的開發(fā)量。形象地說，以萬象城24萬平方米的商業(yè)體量計(jì)算，未來4年相當(dāng)于新增23個(gè)萬象城那么大的體量。

　　在杭州在建商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者中，不乏萬達(dá)、寶龍、綠地、凱德等國內(nèi)外知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的身影，也有尋求擴(kuò)張的杭州大廈、銀泰商業(yè)等本土商業(yè)集團(tuán)，更多的是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新鮮力量。它們在市中心、新城、郊區(qū)廣泛布局，杭州即將進(jìn)入購物中心集中供應(yīng)的階段。

　　國際商業(yè)經(jīng)驗(yàn)說明，購物中心的興起是GDP發(fā)展的必然產(chǎn)物。在人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，百貨商店興起；達(dá)到2000至3000美元時(shí)，超級市場興起；6000美元時(shí)便利店興起；而只有人均GDP達(dá)到12000美元時(shí)，才是購物中心大發(fā)展的時(shí)代。

　　按此推演，浙江的多個(gè)城市已經(jīng)跨入了購物中心大發(fā)展之門：2013年杭州全市按常住人口計(jì)算的人均GDP94256元，按當(dāng)年平均匯率計(jì)算，達(dá)到15220美元，寧波市人均GDP為15046美元，紹興市人均GDP為12952美元。

　　杭州shopping mall密集亮相

　　業(yè)內(nèi)擔(dān)心“面積過剩”難消化

　　仿佛一夜之間，杭州就要全面進(jìn)入購物中心時(shí)代，面對突然間冒出來的這么多“商業(yè)綜合體”，業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始擔(dān)心出現(xiàn)“商業(yè)面積過剩”的問題。

　　贏商投資總經(jīng)理方芳分析認(rèn)為：“跟同級別城市相比，杭州的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)發(fā)展較晚，消費(fèi)需求也確實(shí)大量存在。但在近三五年的海量供應(yīng)后，新項(xiàng)目之間優(yōu)勝劣汰的局面也將很快出現(xiàn)，項(xiàng)目只有依靠差異化競爭才能實(shí)現(xiàn)生存。”

　　“未來杭州還會有不少大而全的購物中心，以項(xiàng)目密集的城北為例，已開或在建即將推出的體量巨大的購物中心有銀泰城、萬達(dá)廣場、杭州新天地等體量巨大的巨無霸，其中新天地項(xiàng)目的規(guī)劃建筑體量更是突破了150萬平方米。”業(yè)內(nèi)人士分析，大而全的購物中心的大量興起會造成同質(zhì)化，會不斷占用市場份額，使原來少數(shù)成功的購物中心的外向型消費(fèi)力不斷被分食，這些購物中心原來較強(qiáng)的輻射能力也會逐漸弱化。

　　同時(shí)，他們還有另外一層擔(dān)憂。

　　杭州的商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)流傳這樣一個(gè)判斷：從目前的意向來看，在建的81個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，有一半項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)商打算自己來招商運(yùn)營。另外一半的一半，需要從外面請來專門的商業(yè)團(tuán)隊(duì)解決招商、運(yùn)營等后續(xù)問題。剩下的項(xiàng)目，還處于發(fā)展思路不清晰、商業(yè)團(tuán)隊(duì)難以尋找的狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士分析，杭州的商業(yè)圈子就這么大，就算是高薪挖人，也難以滿足在建項(xiàng)目的總量需求。

　　除了專業(yè)團(tuán)隊(duì)的相對缺乏，品牌資源也受到限制。

　　有分析認(rèn)為，目前杭州開出的大型商業(yè)綜合體的品牌構(gòu)成大多大同小異。聚客能力強(qiáng)、盈利能力強(qiáng)的餐飲、快時(shí)尚、流行服飾品牌，就集中在一兩百個(gè)左右。在建的購物中心，面積號稱10萬平方米以上的并不少見，這么大的商業(yè)面積，要把商鋪招滿已經(jīng)很不容易，更何況好的品牌資源大家都在爭奪。如果只是簡單復(fù)制目前的大型購物中心模式，品牌和經(jīng)銷商們對地段、商業(yè)品牌無疑會更加挑剔，避免重復(fù)進(jìn)入同一個(gè)商圈的多個(gè)項(xiàng)目。

　　如何尋求突破？這是許多業(yè)內(nèi)人士都在思考的問題。

　　頌元商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理洪飛認(rèn)為，隨著城市的擴(kuò)容，商圈從城市中心開始向城市周邊，新城、副城形成多級擴(kuò)張。杭州購物中心的集中面市，與其說是杭城商業(yè)的供應(yīng)量過剩，不如說杭城的商圈正成多級的發(fā)展趨勢，未來的購物中心必定向社區(qū)化、個(gè)性化、主題化發(fā)展。而購物中心的競爭也必定到了比拼內(nèi)功——誰更了解市場，誰更理解商業(yè)，誰將更有機(jī)會。
　�。ń袢赵鐖�(bào) 祝萍）

服務(wù)員端上來一盤菜，上面有朵蘿卜雕的花，干嘛的？裝飾品啊，既不是吃的，也不是用的。未來的這些個(gè)所謂的購物中心絕大多數(shù)就是蘿卜花。廚師給你炒的是菜，不是蘿卜花，蘿卜花是點(diǎn)綴的，一是讓食客看著挺喜心悅目，二是增加高檔感，菜價(jià)自然能拔高。同理，這些個(gè)購物中心干嘛的？為了賣房子而設(shè)的啊，大家不能忽略主題。所以這類購物中心，從商業(yè)的角度關(guān)注的意義不大，各類大小代理商各取所需而已，而且主體還是食堂加電影院加超市。馬總很聰明，看到了這個(gè)商機(jī)，近百個(gè)孩子沒有一個(gè)幼兒園哪行啊，這批孩子一半自己的家長親自帶了，另一半就是馬總的商機(jī)了，不少了，幾十個(gè)啊，拿下一半都快成商業(yè)帝國了。當(dāng)然問題也不少，社區(qū)百貨聽起來很美，且不說3、4線城市和大城市郊區(qū)白富美嚴(yán)重缺貨，就國內(nèi)而言，把社區(qū)百貨玩得絢爛多姿的也只有中國500強(qiáng)天虹，難度不小。另外，業(yè)主方也是很難伺候，都是財(cái)大氣粗的開發(fā)商啊，秀才遇到兵有理說不清的情況怕是時(shí)有發(fā)生。商業(yè)信譽(yù)度也是撓頭的問題，一個(gè)不爽毀約了，你還跟他打官司啊？時(shí)間耗不起，商界聲譽(yù)也受損啊。。。總之是前途光明，問題不少。。。

有沒有人好心地把這些個(gè)場子做個(gè)Excel表格列舉一下，標(biāo)明哪些可能是美麗的餡餅，哪些是美麗的陷阱。

助人為樂，日行一善啊！