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1個(gè)聯(lián)商幣 未解決
求助各位有經(jīng)驗(yàn)的大神，我準(zhǔn)備在一個(gè)老牌寫字樓里租一個(gè)75平米的寫字間，不采用加盟的方式，房租大概一年6萬元，總樓層28層，店在19樓。整個(gè)寫字樓大概人數(shù)在1500人左右，平均工資在4000元左右，一樓大堂有個(gè)5平米左右的小便利店，但是走訪了幾個(gè)樓里的小白領(lǐng)，對(duì)這個(gè)小店都不太滿意，大家覺得我干這個(gè)店怎么樣呀？
謝謝各位大神！
2015-09-21 15:22被設(shè)為精華，積分加20，金幣加4聯(lián)商網(wǎng)論壇好象以前也討論過，個(gè)人見解：有難度。
1、1500人，難于支撐起一家便利店的經(jīng)營(yíng)，況且一樓還有一家小的，從便捷這一點(diǎn)說，肯定優(yōu)于你這18樓。按你所說，現(xiàn)在不理想，也許因沒有競(jìng)爭(zhēng)是一個(gè)很大的原因，一旦你樓上開，你怎么把握他一樓不會(huì)改進(jìn)提升，如一樓一提升，你樓上不是對(duì)手，一是從便利性來認(rèn)定，二是因一樓那家已開，可能有煙證，按常規(guī)規(guī)定，你做不出。另：寫字樓內(nèi)有無食堂（餐飲）不清楚，如有，則更難。
2、寫字樓，從工商角度看，能辦出營(yíng)業(yè)相關(guān)證照嗎，按常規(guī)，你這18樓肯定不是營(yíng)業(yè)商鋪，最多是商務(wù)，是不能經(jīng)營(yíng)的，工商不可能辦證照給你，沒有相關(guān)證照，無證經(jīng)營(yíng)，那是違法的。不說這大的，因沒有營(yíng)業(yè)證照，就是一樓那家沒有煙草證，你也是辦不出，沒有煙草，明顯會(huì)降低競(jìng)爭(zhēng)能量。
3、從寫字樓理方（也可能物業(yè)）同意你在樓上經(jīng)營(yíng)便利店嗎？你是經(jīng)營(yíng)，與辦公不一樣，辦公場(chǎng)所，人走燈息，下班以后除必要的報(bào)警等一些設(shè)備，其它幾乎都是停電的。你的有24小時(shí)都使用著的冷藏冷凍柜子等，這個(gè)用電安全如何解決，還有，這些柜子怎樣搬上去等，再有，你經(jīng)營(yíng)門店，這“大門”肯定要求比辦公室大的多，物業(yè)同意你改造嗎？
4、你經(jīng)營(yíng)后，無論生意情況如何，每天得有“商品”送入，除自己可能開辟一些物流外，其它供貨商每天將商品送入大樓，利用電梯，安全如何管理，再則，你經(jīng)營(yíng)便利店，那個(gè)即食品是現(xiàn)煮，味道蠻大的，18樓其它業(yè)主會(huì)同意嗎？如有一個(gè)不同意，隨便來給“舉報(bào)”，工商、物業(yè)等等都有責(zé)任會(huì)找你，你應(yīng)付的過來嗎？
呵呵，不是我給你潑冷水，上面那些問題，隨時(shí)都有可能發(fā)生的哦。
2015-09-17 10:45被設(shè)為骨貼，積分加20，金幣加4
專業(yè)！
謝謝大神的寶貴意見！
有一些信息我們?cè)儆懻撘幌拢?
寫字間里開設(shè)便利店為何不能到工商申請(qǐng)執(zhí)照？只要房產(chǎn)證上有“商住”或者“商用”不就可以了嗎？
其一，送貨的成本很高，簡(jiǎn)單講，一包煙你送不送，金額限制一包煙就夠了。就算收取送貨費(fèi)，也不見得劃算。
其二，很多時(shí)候別人的消費(fèi)是無目的性、沖動(dòng)型消費(fèi)，你送貨上門，基本都是有目的的，那么銷售額度就會(huì)少很多，我們有做送貨上門時(shí)25起送，煙酒除外，但是經(jīng)常出現(xiàn)別人打電話，不知道要什么，問我們有什么，即使通過O2O平臺(tái)也效果一般。說明下，我們?cè)谝粯茄亟稚啼佔(zhàn)觯F(xiàn)在送貨上門的單量一般，一個(gè)月大概有個(gè)幾十單。（我們不是寫字樓，是社區(qū)類型）
這個(gè)問題，可能不同的地方有不同的規(guī)定，但根據(jù)常規(guī)，如是底層臨街房，能否經(jīng)營(yíng)，要看是“住宅”還是“非住宅”，只有“非住宅”才能經(jīng)營(yíng)；對(duì)于大樓，要看它審批時(shí)的“性質(zhì)”，比如“商場(chǎng)”、“商務(wù)樓”或“寫字樓”等。建造這些大樓前，投資方根據(jù)規(guī)劃需要，都要向相關(guān)部門報(bào)批，也只有經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后才能建造，否則就是“違建”。報(bào)批時(shí)候是決定了該樓的性質(zhì)的，對(duì)于大樓來說，報(bào)批的性質(zhì)是“商場(chǎng)”之類，也就是整幢樓是“商業(yè)”（比如哪家百貨大樓等），你所說的“商用”、“商住”等，盡管也確實(shí)是大樓的“性質(zhì)”，只能說該樓有“商”的性質(zhì)，“商”與“住”、“商”與“商務(wù)辦公”的成分共有，具體的要看報(bào)批時(shí)確定的層面。比如一層至幾層是“商”，其它的是“住”，“商用”的性質(zhì)也雷同。一般來說，這樣的“綜合樓”，往往只有下面幾層是“商”，其它的肯定是“住”或“用”了，但無論怎樣說，一幢非全“商場(chǎng)”的大樓，18-9層還可以是完全的“商”是不可能的。
另外，只能說具體情況具體對(duì)待了，我不知你們那邊的工商對(duì)這一些是怎么規(guī)定的，具體你只能去咨詢當(dāng)?shù)毓ど蹋@些問題，總是弄的越清楚越好，畢竟，真的要經(jīng)營(yíng)，有不少的投資呢，你說是吧。
2015-09-23 13:46被設(shè)為骨貼，積分加20，金幣加4分析很透，我不認(rèn)為給潑冷水，這個(gè)樓層真不適合開個(gè)便利店。能夠到18樓消費(fèi)的顧客，也就可能直接到樓外或樓下消費(fèi)，另外商品備貨也很難，就是你提到的貨物運(yùn)輸，絕對(duì)是個(gè)很大的問題。
謝謝您的建議。
確認(rèn)過了，輸于“非住宅”性質(zhì)，工商執(zhí)照可以搞定；物業(yè)也搞定了。
看了這么多的回復(fù)，真是非常感謝大家，但我還是決定做一下試一試。
其實(shí)我知道大家都非常有經(jīng)驗(yàn)，但我翻遍論壇，這種專業(yè)寫字間里的便利店相關(guān)資料不是很多，大多是開在一樓或者共建門頭房。我們可以換一個(gè)思路，比如有人說為了一包煙能到18樓就能到其他地方，我認(rèn)為這里有個(gè)認(rèn)知誤區(qū)，我在寫字間工作了七八年，煙癮上來或者突然嘴饞，非常想盡快買到東西，但是你必須要擠電梯，下樓，再擠電梯，上樓，回來之后可能領(lǐng)導(dǎo)就在你位子上準(zhǔn)備開炮了……我這個(gè)店可以提供送貨服務(wù)，無論成本高低，我的固定投入成本是一定的，會(huì)專門安排一個(gè)人來做，常規(guī)的貨品最起碼的需求是有的，我也能滿足；其次，我這個(gè)店會(huì)安排一個(gè)小的休閑區(qū)，寫字間里的小白領(lǐng)們其實(shí)是比較壓抑的，我這里可以提供一定的放松場(chǎng)地，這個(gè)地方會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)客戶粘性并產(chǎn)生一定的消費(fèi)；再者，因?yàn)榭蛻羧后w比較固定，存在了線上銷售的可能，比如最簡(jiǎn)單的微信群，訂貨也可以通過這個(gè)渠道，方便快捷，也可以做到有據(jù)可查，如果這個(gè)線上的東西有發(fā)展，其實(shí)可以讓我可以進(jìn)一步的掌握安全庫存，甚至可以做到虛擬庫存銷售。關(guān)于我的供貨商方便問題，我覺得問題也不大，這個(gè)小店的規(guī)模不會(huì)很大，除了首次鋪貨外不會(huì)有一次性大規(guī)模的入庫情況。
說了這么多，就是想說其實(shí)這是一種另外的便利店模式，應(yīng)該有值得一試的價(jià)值。
樓主好像己經(jīng)下定決定去做了，那么大家在這里分析能不能做己經(jīng)沒有什么意義了，不如來說說該怎么樣去做更合適些。
開店首先當(dāng)然是投資預(yù)算收益分析了，然后就是證照辦理咨詢，簽訂合同，店鋪裝修，設(shè)備采購，商品采購，開業(yè)籌備，開業(yè)，日常經(jīng)營(yíng)等大體流程。
現(xiàn)在己知的數(shù)據(jù)是一個(gè)1500人左右的寫字樓，月薪4000元左右，月租金約5000元，競(jìng)爭(zhēng)就不說了，當(dāng)不存在吧，1500人男女比例是多少？男性的消費(fèi)品基本屬于煙草和飲料這塊，女性一般為飲料和零食這塊，也會(huì)有一些小用品之類的消費(fèi)，以寫字樓的特定人群來說，男女都消費(fèi)的估計(jì)就是早、午餐了，假設(shè)這1500人不按商品消費(fèi)按人均消費(fèi)計(jì)，每天約三分之一人消費(fèi)的話，是500人，人均消費(fèi)10元，每天5000元，毛利按25%計(jì)為1250元每天，每月為37500元，租金5000元，人員按兩個(gè)送貨，一個(gè)收銀，一個(gè)店長(zhǎng)（員工假期店長(zhǎng)頂班）一個(gè)收貨工，計(jì)4個(gè)人，己知寫字樓是不做晚上生意的，也就可能說只上一班，4個(gè)人人均工資2500元，為12500元，電費(fèi)約1000元，物料及損耗等500元，各項(xiàng)管理費(fèi)用1500元，稅費(fèi)600元，其它可能費(fèi)用1000元，做為寫字樓，晚上斷電基本是肯定的，很少會(huì)有寫字樓通宵通電，如果說定在晚上9點(diǎn)開始斷電的話，那么到第二天早上6點(diǎn)半左右才會(huì)開通電源，時(shí)間過長(zhǎng)，天熱時(shí)雪糕是沒法支撐這么長(zhǎng)時(shí)間了，這就要求必需開空調(diào)以最大限度的降低室內(nèi)溫度，來延長(zhǎng)雪糕柜的融化時(shí)間，空調(diào)平均一個(gè)月約1500元，核計(jì)為23600元，月利潤(rùn)約為13900元，這是按最理想的情況下的結(jié)果（收貨工是必不可少的，沒有幾個(gè)供應(yīng)商會(huì)愿意送貨上樓，太麻煩，要貨量大還行，量小了估計(jì)沒有人愿意送，只怕得安排人到貨就下樓去提，送貨工至少兩個(gè)，不然都叫送貨的話，要么顧客等得心煩，要么累死送貨的）
然后來說說合同期，正常寫字樓的合同大體為一年一簽，也有三年一簽的，偶爾也會(huì)有五年一簽的，按三年一簽來計(jì)算，假設(shè)店鋪固定投資在12萬，年均攤銷就4萬，到月就3333元，相當(dāng)于月純利潤(rùn)約為10000元，合同期越長(zhǎng)，純利潤(rùn)就會(huì)相應(yīng)拉大，直到更換固定投資項(xiàng)目。
如果說你毛利率低于20%就可能出現(xiàn)虧損，正常來說，寫字樓區(qū)是可以做到25%的毛利率的，但需要綜合考量周邊的商品定價(jià)，單個(gè)商品價(jià)格相差五毛錢應(yīng)該還算能接受的，相差太大就容易損失消費(fèi)群了，畢竟打工族收入也不是很高。前期投入這塊會(huì)有一些額外的支出，比如裝修和設(shè)備這些，一般超過6樓都是需要另外計(jì)費(fèi)的，有些可能上樓就需要加錢。
后期經(jīng)營(yíng)這些就暫時(shí)不說了，等經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)什么問題時(shí)再具體提出來大家給點(diǎn)意見吧
別看我在這說得是還可能有錢賺，但就我個(gè)人來說，我比較贊同四樓平庸角色的說法，只是看樓主己下定了決定，就再給點(diǎn)信心吧，以前也做過純寫安樓，但是是在一樓入口處，整樓約1200人上班，日營(yíng)業(yè)額也不過就是4000左右，毛利率倒是超過25%，租金也是5000元一個(gè)月，希望樓主能成功吧
2015-10-12 09:43被設(shè)為骨貼，積分加20，金幣加4
