以59億元獲得深圳“地王扎堆”的尖崗山地塊，越秀地產(chǎn)激進(jìn)之舉引起業(yè)界廣泛關(guān)注。在2018年全年負(fù)債總額為1259億元的情況下，越秀目前已在拿地金額上耗資近337億元，翻倍超去年和今年既定目標(biāo)

6月24日，深圳上演了一場(chǎng)“史詩(shī)”級(jí)別的土拍。當(dāng)天，越秀地產(chǎn)（00123.HK）以59.08億元總價(jià)，配建人才住房19610平方米的“投入”，拿下位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)鐵崗地區(qū)A122-0360宗地。外界已經(jīng)預(yù)估到，該可售樓面價(jià)將達(dá)至每平方米5萬(wàn)元以上。這是越秀地產(chǎn)在土拍歷史紀(jì)錄中，非常罕見(jiàn)的高額拿地案例。

值得一提的是，同一天，越秀地產(chǎn)還斥資28.34億元在廣州從化、杭州兩地分別補(bǔ)倉(cāng)，再加上深圳尖崗山地塊，越秀地產(chǎn)當(dāng)天拿地總額達(dá)到87.42億元。

拿地由“保守”轉(zhuǎn)向“激進(jìn)”

首次邁入深圳、杭州等城市，越秀地產(chǎn)拓展土儲(chǔ)規(guī)模的勢(shì)頭一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

越秀地產(chǎn)是廣州國(guó)資背景的老牌房企，此前在業(yè)界以保守、穩(wěn)健作風(fēng)聞名。而其近日大手筆競(jìng)拍“地王”的動(dòng)作，較為出人意料，也透露出這家房企正由“保守派”向“激進(jìn)派”轉(zhuǎn)變。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，越秀地產(chǎn)本次拍下高溢價(jià)的尖崗山地塊，看起來(lái)像是在國(guó)家政策調(diào)控下的一種對(duì)賭行為。不過(guò)，知名房地產(chǎn)專(zhuān)家、廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同告訴《投資者網(wǎng)》，越秀地產(chǎn)這次斥重資拍下深圳地塊，更像是急于參與深圳土地市場(chǎng)，在其版圖局限于廣州等珠三角地區(qū)城市，加上其開(kāi)發(fā)能力并不如其他全國(guó)擴(kuò)張型房企的情況下，深圳成了越秀地產(chǎn)急切拓展的“大灣區(qū)“之地。

事實(shí)上，今年以來(lái)，越秀地產(chǎn)便開(kāi)啟了土儲(chǔ)擴(kuò)張之旅，拿地力度明顯加大。

《投資者網(wǎng)》計(jì)算發(fā)現(xiàn)，今年上半年，越秀地產(chǎn)在土地方面的支出已經(jīng)達(dá)到336.86億元，翻倍超去年全年拿地金額159億元，同樣也超過(guò)今年公司此前宣稱(chēng)的目標(biāo)。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在今年2月份的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，越秀地產(chǎn)2018年權(quán)益拿地金額為159億元，2019年拿地預(yù)算與去年相若，這是根據(jù)目前的市場(chǎng)情況作出的預(yù)判。2018開(kāi)始是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)候，2019年調(diào)控會(huì)繼續(xù)，但相信會(huì)有所調(diào)整。

今年5月28日，越秀地產(chǎn)還通過(guò)其控股股東廣州越秀集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀集團(tuán)”）與廣州地鐵簽訂協(xié)議，以78.5億元總價(jià)收購(gòu)廣州地鐵旗下位于廣州的兩個(gè)項(xiàng)目。

此外，越秀地產(chǎn)同時(shí)還大力進(jìn)軍華中地區(qū)。經(jīng)《投資者網(wǎng)》梳理發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)今年在鄭州、成都等地成功補(bǔ)倉(cāng)：

5月19日，越秀地產(chǎn)首次進(jìn)駐鄭州，以5.01億元競(jìng)得鄭州新鄭南龍湖6號(hào)地塊，溢價(jià)率達(dá)173.73%，占地面積34952.98平方米。

5月30日，越秀地產(chǎn)通過(guò)合作方式以0.17億元取得成都市一宗地塊9.50%的實(shí)際權(quán)益。

實(shí)際上，在如此密集地拿地背后，是越秀地產(chǎn)沖刺千億元營(yíng)收目標(biāo)的追求。林昭遠(yuǎn)此前表示：“2019年銷(xiāo)售目標(biāo)680億元。截至2018年底，越秀地產(chǎn)土地儲(chǔ)備達(dá)1941萬(wàn)平方米，在市場(chǎng)環(huán)境較穩(wěn)定的情況下，希望盡快實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。”

因此，在保利、中海、電建等房企近來(lái)“扎堆般”砸重金拿地，擴(kuò)充規(guī)模之際，越秀地產(chǎn)背負(fù)著千億目標(biāo)，自然也要加大投入進(jìn)行擴(kuò)張。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《投資者網(wǎng)》表示，越秀地產(chǎn)作為國(guó)資背景的房企，政府對(duì)其抱有一定的期望。越秀地產(chǎn)需要在提升增值能力、開(kāi)發(fā)能力以及擴(kuò)大名氣等方面做出成績(jī)，因此，積極拿地也就成了必需采取的手段。

總負(fù)債升至1259億

然而，擴(kuò)充規(guī)模的另一面，就是房企往往要面臨較大的資金壓力�！锻顿Y者網(wǎng)》就越秀地產(chǎn)從保守穩(wěn)健的拿地作風(fēng)轉(zhuǎn)向激進(jìn)的路線，財(cái)務(wù)穩(wěn)健等問(wèn)題，以郵件方式致函越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)、公司秘書(shū)余達(dá)峰。辦公室稱(chēng)已收到郵件，但一直沒(méi)有對(duì)問(wèn)題給予回應(yīng)。

盡管越秀地產(chǎn)“母公司孵化——地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)”的模式，以及上半年主要采取合作模式在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，使得越秀地產(chǎn)前期拿地資金成本處于較低水平。然而，風(fēng)險(xiǎn)還是存在的。

越秀地產(chǎn)2018年年報(bào)顯示，公司2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約264.3億元，同比增長(zhǎng)11.1%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額577.8億元，同比增長(zhǎng)41.4%；核心凈利潤(rùn)約28.1億元，同比增長(zhǎng)19.6%；公司總體業(yè)績(jī)呈上升勢(shì)頭，但《投資者網(wǎng)》注意到，截至2018年底，越秀地產(chǎn)負(fù)債總額為1259億元，與2017年的961.5億元相比增加近300億元，負(fù)債率達(dá)74.58%。同時(shí)，2018年全年的新增借款為404億元，較2017年增加了226億元。

面對(duì)高負(fù)債，以及較大資金壓力，加上房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，越秀地產(chǎn)依然繼續(xù)在猛力擴(kuò)張，不禁令市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)其背后的隱患。這些隱患，不僅僅包括高額的資金壓力，還有難以快速周轉(zhuǎn)、對(duì)后續(xù)戰(zhàn)略發(fā)展的制約等問(wèn)題。

這種擔(dān)憂(yōu)并非無(wú)中生有，越秀地產(chǎn)與其他著名房企相比，無(wú)論在規(guī)模，還是在品牌等方面都存在一定差距。韓世同向《投資者網(wǎng)》強(qiáng)調(diào)，“與保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科等全國(guó)性擴(kuò)張的房企相比，越秀地產(chǎn)缺少具辨識(shí)度的品牌，也沒(méi)有形成一套鮮明的商業(yè)模式。在商業(yè)模式方面，華潤(rùn)置地一直都是業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，如其在深圳最著名的產(chǎn)品萬(wàn)象城等購(gòu)物中心�！�

“雖然，越秀地產(chǎn)過(guò)去一直以打造中高端精品住宅為主，但由于它在商業(yè)運(yùn)作方面缺乏品牌力，如果不繼續(xù)擴(kuò)充規(guī)模，越秀可能會(huì)淪落到在普通住宅市場(chǎng)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。再者，越秀地產(chǎn)作為廣州本土企業(yè)，錯(cuò)過(guò)了廣州城快速擴(kuò)張的黃金時(shí)期，在房?jī)r(jià)低潮期間，它沒(méi)有利用自身天然優(yōu)勢(shì)在廣州大力補(bǔ)倉(cāng)，更鮮少參與廣州本土的舊村改造，導(dǎo)致公司缺乏具有知名度、深耕細(xì)作的品牌。這在一定程度上，削減了越秀地產(chǎn)在各大房企中的競(jìng)爭(zhēng)力。”韓世同指出。

銷(xiāo)售和融資有亮點(diǎn)

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的2019中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)名單中，越秀地產(chǎn)已經(jīng)跌出全國(guó)房企50強(qiáng)，排名為第66位。

不過(guò)，在克而瑞最新發(fā)布的2019年上半年房企排名中，越秀地產(chǎn)排名第48位，與2018年底的排名54位的位次相比，有所提升。顯示了越秀地產(chǎn)成長(zhǎng)性較好的一面。

正加速追趕的越秀地產(chǎn)，今年以來(lái)銷(xiāo)售額的表現(xiàn)確實(shí)較為理想。截至5月底，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷(xiāo)售（連同合營(yíng)公司項(xiàng)目的合同銷(xiāo)售）金額約人民幣288.66億元，同比上升約53%；累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約124.68萬(wàn)㎡，同比上升約32%。累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約占2019年合同銷(xiāo)售目標(biāo)人民幣680億元的42%。

而且，從融資水平上看，國(guó)企背景的越秀地產(chǎn)也優(yōu)于多數(shù)房企。以5月份為例，越秀地產(chǎn)兩次發(fā)債總規(guī)模達(dá)40億元，三筆債券票面利率分別為3.83%、3.85%和3.93%，而其他多數(shù)內(nèi)房股的融資利率普遍在8%以上。

客觀來(lái)說(shuō)，急于擴(kuò)張的需求與資金穩(wěn)健的隱憂(yōu)是一把雙刃劍，在公司沖刺千億目標(biāo)的進(jìn)擊之路上，如何平衡顯得尤為重要。未來(lái)，公司是否能實(shí)現(xiàn)千億的營(yíng)收目標(biāo)，公司的后續(xù)戰(zhàn)略如何開(kāi)展？債務(wù)的壓力是否能有所緩解？《投資者網(wǎng)》將保持關(guān)注。