2016年曾規劃出一幅商業地產藍圖的旭輝，在許下“5年時間500億規模”愿景的承諾期中程，有了進一步的商業擴張動作。

近日，旭輝對外宣布，成立旭輝集團商業地產管理總部（以下簡稱“旭輝商業”），原本的商業管理部和旭美商業將被并入旭輝商業。同時，旭輝方面表示，未來商業比重在整體業務版圖中占比將會逐年增加，從而推動其「城市綜合運營商」戰略全面落地。這一舉措被外界解讀為旭輝商業地產的謀變之舉。

在業內人士看來，盡管對于商業板塊的重視程度一直較高，近年來旭輝也熱衷于四處高薪挖角商業地產精英，但是從當前情況來看，其商辦板塊的銷售收入及租金收入商業地產仍然談不上出彩。對于旭輝而言，須盡快確定出一條適合自身的商業運營路徑，并打造出一個標桿項目形成品牌效應，這是其實圓夢商業愿景的必經之路。

成立旭輝商業

這份名為《旭輝集團成立商業總部，發力核心城市精品商業》的公開信，將旭輝商業地產板塊的調整全盤托出：旭輝集團將成立旭輝集團商業地產管理總部，簡稱“旭輝商業”，負責統籌管理全集團商業項目的投資、設計、開發、招商和持有營運。原集團商業管理部和旭美商業合并入旭輝商業。旭輝方面稱，這也是繼6月成立江蘇區域集團以來，旭輝再一次為實現二五戰略目標推行組織優化變革。

商業框架調整之外，旭輝商業的領導班子和人事布局也得以確立。在集團層面，新成立的旭輝商業總裁將由旭輝集團總裁林峰兼任；旭輝集團副總裁、旭美商業總經理王壽慶則將出任旭輝商業副總裁。在區域層面，將由旭輝各區域集團或事業部負責人統籌管理商業項目的投資、開發、營運與物管，從而整體推進商業項目的高品質落地，并實現與住宅開發最大程度的協同。

此外，對于布局方向以及業務比重，林峰表示，旭輝一直在一二線城市尋找好的商業機會，未來商業比重在整體業務版圖中占比會逐年增加，從而推動旭輝“城市綜合運營商”戰略全面落地。

50%從何而來

“可能10年后你再看旭輝，就和香港新鴻基一樣，有一半是開發業務，有一半是收租的業務。”2019年3月業績會上，旭輝董事長林中向外界如是描述自己想要看到的“十年后的旭輝”，在他的愿景展望中，那個時候旭輝商業板塊的占比達到了50%。 

未來商業占比一半，可見旭輝對于商業地產板塊的重視。而實際上，早在2016年，旭輝曾向外界規劃出一幅更大的商業地產藍圖——5年時間500億規模。彼時旭輝商業事業部CEO蔣達強在接受媒體采訪時表示：“旭輝商業將以每年3-5個項目擴張，并在5年后達到500億元的資產規模，2021年開業25-30個商業項目，未來5年還會分拆商業上市。”

根據媒體報道，彼時旭輝的商業項目布局在上海、合肥、長沙等一二線城市，管理面積達到70萬平方米，總資產規模達到100億元。如果想要在在5年內達到500億元的資產規模，旭輝商業則需要將當時的的規模翻5倍。

不過，自蔣達強2018年初離任后，旭輝方面似乎鮮少在公開場合高調談及昔日的商業地產計劃。而根據相關數據披露，當前的旭輝距離此前許下的“5年時間500億規模”愿景，仍有一段很大距離。

來自旭輝方面的資料顯示，截止2018年年底，旭輝旗下商業項目運營管理面積已逾百萬方。另據該集團2018年報，旭輝于2018年的租金收入約為2.37億元，同比上升151.0%。2018年的租金收入主要來自嘉興旭輝廣場、上海旭輝海上國際及重慶旭輝城，有關增長主要來自上海旭輝海上國際、上海LCM置滙旭輝廣場及重慶旭輝城的新租金收入。

物業出租方面，截至2018年12月31日，旭輝共有16項投資物業，其中10項投資物業已開始出租。

“單純看這兩年物業的投資收益，商業地產的投資增值機會其實不如住宅產業，或者說住宅規模比重大的房企這兩年反而業績成長較快。商業地產本身有兩個缺點：第一是金融創新不到位，導致商業地產最終和商業零售沒有太多差異，或者說沒有用類似證券化的工具去進行包裝；第二是投資客更多關注沿街商鋪，但其他商鋪去化并不好，租金收益也受限。” 財經評論員嚴躍進表示，類似問題反過來也要求地產商積極研究相關問題，同時注重對投資收益率的提高等內容。

慢半拍的缺陷

從稍早前坊間流傳并熱議的“千萬年薪挖角商業巨頭”，到現如今新設商業地產管理總部并由企業總裁親自掛帥，無不印證了旭輝對商業地產的偏愛與發力。在外界看來，旭輝商業架構的變化背后是旭輝發力商業地產的信號，意味著其商業板塊發展將逐漸提速。

不過有觀點認為，商業地產是一個需要前置規劃的長周期領域，和其他前序梯隊房企相比，現在還在搭建專業運營團隊的旭輝顯然已經慢了一拍。

一位不愿具名的行業專家分析認為，當前市場形勢下，旭輝再發力商業地產實際上也面臨著較大壓力。一方面，商業地產漸成房企發展標配，越來越多的房企入局并成為商業地產“大蛋糕”的搶食者；據克而瑞地新引力統計，TOP 50 房企中，逾八成皆已進軍商業。從 TOP 50 房企商業地產的不同發展階段來看，超 70%處于初期發展階段，說明布局商業地產的后進者紛至沓來。另一方面，旭輝商業品牌力尚有不足，缺少讓業內外印象深刻的標桿項目。

據了解，目前旭輝商業的產品線分為三類，一是定位于區域商業中心的旭輝廣場，屬于中型購物中心，面積在8萬平方米以上；二是社區型旭輝廣場，面積在5-8萬平方米；三是旭輝U天地，定位于街區式購物廣場，面積為3萬平方米以下。不過上述行業專家認為，旭輝三類產品線，仍須下功夫打磨特色。

就商業地產長短期目標等問題，旭輝方面回應北京商報記者稱，2019年商業項目租金收入有望翻倍，未來5年，旭輝商業的規劃管理規模近40萬平方米，將有多個優質商業項目相繼入市，其中包括浦東洋涇的“最美菜場”項目、上海新天地項目、上海楊浦項目、上海長壽路項目、北京拱辰項目、以及重慶悅來項目等。

旭輝方面表示，隨著更多優質商業項目的落成，商業在旭輝整體業務版圖中占比會逐年增加。

“對于旭輝而言，須盡快確定出一條適合自身的商業運營路徑，并打造出一個標桿項目形成品牌效應，這是其實圓夢商業愿景的必經之路。”嚴躍進如是說道。

（來源：北京商報 記者 孟凡霞 榮蕾）