深圳不足2000平方公里的土地上，林立著各種繁華的購物中心。戴德梁行數據顯示，2018年，深圳全市優質購物中心新增供應51.7萬平方米，總存量上升至378萬平方米，商業網點更為密集。

謀求更為廣闊的發展空間，對外拓展已經是扎根在深圳的本土開發商們極為常見的動作，這一次的主角是星河。

近日消息顯示，星河商置與博能控股集團簽署戰略合作協議，據此，南昌商聯中心項目購物中心部分將引入星河COCO Park作為商業主體。

星河商置是潮汕商人黃楚龍旗下的商業地產管理運營平臺，2004年組建，兩年之后首個商業地產項目星河COCO park在深圳福田開業，隨后的2012年及2018年，龍崗星河COCO Park、星河WORLD·COCO Park相繼開業。

近年來，星河以輕資產模式加快商業地產擴張，此前曾推動區域型購物中心COCO City 落地汕尾、普寧、鄂爾多斯等城市，此次落子南昌，則是COCO Park首次進行品牌輸出，也是這個品牌第一次走出深圳進行外地擴張。

值得注意的是，就在發布簽約消息的第二天，三年前掛牌新三板的星河商置發布公告，稱因自身發展的需要，擬申請公司股票在全國中小企業股份轉讓系統終止掛牌。

觀點地產新媒體就摘牌事項采訪星河商置相關人士，對方稱事件敏感，目前沒有更多對外可公布的消息。

不過，此前一位接近星河商置的人士曾透露，近兩年星河商置一直在做轉板的準備工作，加快輕資產擴張也是為了做大規模，至于更多的消息，該人士并沒有進一步表態。

CoCo park 異地擴張

星河COCO park的首次品牌輸出選擇了南昌。

資料顯示，南昌商聯中心項目位于紅谷灘新區贛江北大道上，總建筑面積約80萬平方米，其中整體商業總建筑面積約11萬平方米，項目包含購物中心、商業街區、5A級寫字樓、高端住宅、五星級酒店等。

其中星河COCO Park將作為購物中心商業主體部分引進，據了解，目前南昌星河COCO Park建筑主體已完工，預計于明年開業。

星河COCO Park是星河旗下首個商業地產品牌，第一個項目開業于2006年，位于深圳福華三路與民田路交匯，被稱為“國內首個情景式公園版休閑購物中心”，至今仍是深圳人心中的一道商業標桿。

這也是潮汕商人黃楚龍從住宅開發涉足到商業地產的開端，不過，福田COCO Park成就了星河在商業地產上的榮光，也成為一座跨不過去的山。此后的2012年及2018年，龍崗星河COCO Park、星河WORLD?COCO Park相繼開業，但已經沒有了當年的驚艷。

“地段、地段、還是地段”，是李嘉誠對房地產價值的首要判斷標準，放在商業地產同樣適合，福田CBD的中心位置早已決定了福田COCO Park的商業價值。

星河商置相關人士對觀點地產新媒體透露，2018年福田COCO Park銷售收入26億元，客流2500萬。按中購聯公布的一份銷售坪效來看，福田COCO Park以約3.06的坪效排在深圳第二位。

值得注意的是，在打造COCO Park品牌期間，星河還推出了區域型商業品牌COCO City、星河iCO，社區型商業COCO Garden，除此以外，還有星河第三空間以及星河中心等品牌。

從傳播角度來講，繁雜的品牌線會分散宣傳效果。去年，星河商置副總經理冉崇勇在接受觀點地產新媒體采訪時曾表示，未來在做品牌線梳理，未來會以星河COCO Park和星河COCO City將作為主要輸出品牌。

不過，從實際來講，星河的首個品牌輸出項目是COCO ico，那是2014年，星河商置與深圳市中執集團在深圳龍華合作的項目，此后，星河又輸出了深圳龍崗星河iCO、普寧星河COCO City、汕尾星河COCO City、鄂爾多斯星河COCO City等多個品牌項目。

而此次落子南昌，則是COCO Park首次進行品牌輸出，也是這個品牌第一次走出深圳進行外地擴張。

星河商業棋局 

星河控股集團成立于1988年，前身為深圳市怡和企業公司，2006年開發深圳福田COCO Park，開始涉足商業地產。

從官網來看，星河控股集團主要業務分為五大部分，地產、金融、產業、物業以及涵蓋商業地產、酒店旅游、影院投資的星河商置集團。

其中，新三板上市平臺星河商置是主要商業管理公司，酒店板塊包括深圳星河麗思卡爾頓酒店、常州星河萬麗酒店、深圳星河吉酒店、巽寮灣星河星溫泉度假酒店等資產，管理客房數超1800間。

從整個星河控股集團來看，近期來在資本市場的動作也不少。觀點地產新媒體了解到，5月16日，平安匯通-星河麗思卡爾頓酒店資產支持專項計劃在深交所掛牌。

公告顯示，該CMBS專項計劃以深圳星河麗思卡爾頓酒店未來12年收入為基礎資產，發行規模22.11億元，，最終利率5.10%，該計劃實際發行人為星河控股集團。

除此以外，星河商置于7月15日下午也發布公告稱，擬申請公司股票在新三板上終止掛牌，此時，距離這家公司在2016年12月掛牌新三板，也不足三年。

盡管星河商置相關人士摘牌之后是否進行轉板的提問不置予評，但據此前一位接近星河商置的人士對觀點地產新媒體透露，這家商業運營管理商近來年一直有在做轉板的準備，加快對外擴張也是為了做大規模。

目前，在新三板上市的星河商置僅是商業運營管理公司。據了解，包括福田COCO Park、龍華星河COCO City等項目的物業資產仍在星河控股集團名下，而星河商置只負責運營管理。

年報數據顯示，2018年因鄂爾多斯星河 COCO City、深圳星河WORLD·COCO Park、深圳龍崗星河 iCO 全面開業，管理輸出項目增加，星河商置實現凈利潤7898.68萬元，同比增長75.68%。

除此以外，2018年星河商置營業收入3.17億元，同比減少5.09%；其中，商業經營管理收入2.59億元，商業管理輸出收入5302萬元，聯營收入281萬元，其他收入189.7萬元。

對比之下，目前在A股上市的中興商業，2018年營業收入為25.51億，凈利潤9028.71萬元；茂業商業131.05億元，凈利潤13.06億元。

業內人士對觀點地產新媒體指，相較新三板來講，主板上市要求更高，星河商置想要轉板成功，想必會對資產進行整合，也許會把商業物業資產裝進去。

盡管星河商置并未回應是否轉板，但倘若成功，這將成為潮汕商人黃楚龍的首個正式上市公司。

（來源：觀點地產網）