房企多元化一路披荊斬棘，物業分拆上市風頭正盛之時，商業板塊也趕來刷一波存在感。

繼物業和物流之后，萬科年內再度傳出分拆上市消息。據“IPO早知道”稱，萬科旗下商業地產平臺印力集團正與投行密切接觸，籌備赴港IPO。一名香港投行機構人士向記者證實，資本市場上確實有印力尋求上市的消息。

在過去6年里，印力曾經兩次向資本市場發起沖刺。盡管印力方面已就傳聞回復稱“目前并無上市計劃”，但這一次或許是印力最接近IPO的時刻。

被萬科收購后，印力在不到三年時間里將在管面積總規模沖到了行業第二的位置，想要成為絕對的領跑者，打開上市渠道顯然是必須動作。只是，于萬科而言，印力上市或許未到葡萄成熟時。

挑戰兩輪失敗

商業地產是房企產業鏈上與金融聯系最緊密的板塊，在規模擴張需求的驅動下，商業運營商正在發力搶食市場蛋糕。近年來，印力管理層也從未避諱過對資本的友好和渴望。

將時間拉回2013年。華潤集團退出深國投商置（印力前身）之后，便有市場消息稱該公司計劃在香港首次公開募股，融資規模約10億美元，并于2013年年底實現掛牌。同年，黑石集團、工銀國際控股有限公司分別收購深國投40%、6%股權。

雖然當年的上市計劃最后以擱淺告終，但時任印力集團戰略規劃部總經理董意堅表示，即使沒有上市，引入黑石集團也是一筆成功的資本運作。

2015年，深國投商置更名印力集團，又一次將上市工作提上日程。對于重啟上市進程，印力集團副總裁竺海群更是予以了直接肯定：“對接資本市場一直是印力的戰略部署，上市是其中一種方式。只有對接資本市場，才會對公司有更大的促進，但上市不是最終目的和結果，而是印力企業發展的另一個開始�！�

然而，這一次印力依然沒有能夠成功登陸資本市場，外界普遍認為此次失利與當年印力投資方變化太頻繁、戰略不穩密切相關。

時隔一年半，兩次上市未果的印力等來了萬科。2016年11月，萬科通過成立投資基金以128.7億元收購印力集團96.55%的股權，并將旗下42個項目打包交由印力管理。

成為萬科一員后，印力明顯加快了收并購的步伐。2018年1月，印力聯合收購凱德20家購物中心；今年1月，印力收購沃爾瑪在華首個自建購物中心。

規模擴張需要資金支持，印力因此也多次釋放歡迎資本的信號。萬科集團高級副總裁、印力集團董事長兼總裁丁力業曾公開表示，商業地產有金融的基因，所以與資本接軌比較順暢。“堅持自持的印力對資金需求比較大，目前資本市場對于商業地產保持樂觀態度�！�

與此同時，印力在融資市場也是動作不斷。今年1月，印力發行規模21.06億元的印象1號CMBS。2月，印力發起并設立資產支持專項計劃（類REITs），發行規模21.16億元，成為市場首單無強增信并以購物中心為資產支持的權益類REITs產品。

萬科態度微妙

隨著商業地產資本化的步伐加快，分拆印力上市似乎勢在必行。而如今的印力能否獨當一面，扛起“分家”大旗？

從規�？�，印力近1000萬平方米的管理面積總規模已經達到行業第二。在財務上，盡管印力收歸于萬科旗下，但一直保持相對獨立的經營格局，萬科也并未將印力并表，這為印力上市之路減少了程序阻力。此外，印力在融資方面實現了“財務自由”，均是獨立融資，無須萬科背書。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，無論從業務規模、資產體量還是運營能力，印力都基本具備分拆上市的條件。商業板塊分拆上市，有利于印力更好地聚集社會資源推動自身的發展，同時對于萬科的市值管理也有貢獻。

而作為印力的“上級單位”，萬科對于印力拆分上市的態度似乎并不像外界認為的積極。一位接近萬科的人士向記者透露，以萬科目前的理念，印力上市或許還沒到時間。

一方面，萬科集團董事會主席郁亮曾多次在公開場合表示:“萬科做商業地產，是為了進一步做好住宅而做商業，并不是為商業而商�！痹谌f科看來，印力是集團轉型的重要一環，目前還是希望印力做好住宅的配套。

另一方面，萬科對印力的期望是打造成中國數一數二、領先領跑的商業地產運營公司，要求其未來三年管理面積達到2000萬平方米。

目前來看，印力僅僅是站在了目標的中點，距離行業絕對領跑者萬達商管仍有巨大的差距。公開數據顯示，截至2018年底，印力運營項目逾120個，管理面積近1000萬平方米。而萬達商管累計持有物業面積3586萬平方米。從持有物業面積來看，萬達商管相當于3.5個印力。

上述人士表示，萬科方面希望印力與物業一樣，先練好技術基礎和實力。商業地產靠運營，如果過分追求回報可能在服務方面就會有水平下降。

這也與此前郁亮在萬科物業分拆上市問題上的態度一致，其曾公開表示，萬科特意讓物業保持與資本市場的距離，是怕資本市場把物業引導壞了。“我希望它具備了基礎和實力之后，再談上市問題會好一些。”

而多名熟悉香港資本市場的人士在接受鋒面News采訪時均表示，在融資通道收窄的當下，并不看好商業地產的上市道路。

首先，與物業公司不同，商業地產沒有穩定現金流，且資金壓力大、回報周期長，因此風險也更大，難以獲得理想的估值。其次，當前宏觀經濟正處在下行態勢，商場過剩和空置問題凸顯，靠賺取租金的商業地產前景并不樂觀。

中指院發布之前發布的一組數據也從市場層面印證了這一觀點。數據顯示，2018年前11月，商業地產開發投資額18489億元，同比下降10.2%，商業地產的開發投資額占整體房地產的比重繼續下降，由2017年的20.5%下降3.7個百分點至16.8%。全國商業地產銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。

面對外界的種種猜想，印力用七個字做了回應：“目前無上市計劃�！辈⑦M一步稱，印力當前重點要做的是聚焦客戶服務，在商業空間提供更好的產品和服務，不斷提升商業運營能力。

（來源：微信公眾號“鋒面News”，作者劉婷）