多次調低年度銷售目標的瑞安房地產（00272.HK），要完成全年100億元的銷售額度，仍顯得頗為吃力。

近日，瑞安房地產公告表示，前9個月，公司累計合約物業銷售額按年下跌55.65%至48.12億元。

事實上，與內地房企節節攀升的銷售規模相比，瑞安房地產全年物業銷售目標由2017年的210億元調減至2018年的120億元，再到2019年的100億元，可謂一降再降。

此外，以瑞安房地產為代表的港資房企，多年奉行慢周轉開發模式，也屢次卷入“囤地”質疑。據了解，截至6月30日，瑞安房地產位于華南的唯一項目佛山嶺南天地在開發長達12年后，仍有近六成土地處于待開發狀態。

近日，長江商報記者實地探訪發現，位于天地路一側的“佛山嶺南天地1地塊商業項目3期”主體建筑已建成，不過仍處于打圍狀態。現場施工銘牌顯示，該項目2019年3月開工，預計2020年1月竣工。而靠近福賢路一側的大片空地被鐵皮圍擋起來，暫無動工跡象。

針對公司經營業績、項目開發進度，以及內地市場投資情況等問題，長江商報記者發送采訪函件至瑞安房地產品牌及企業事務部，截至發稿，尚未收到對方針對具體問題的答復。

銷售額同比下跌過半

近日，瑞安房地產公告稱，前9個月，公司累計合約物業銷售額按年下跌55.65%至48.12億元，其中包括住宅物業合約銷售額按年下跌57.42%至45.72億元和商業物業合約銷售額按年上升114.29%至2.4億元。

此前，瑞安房地產在半年報中表示，報告期，實現收入79.02億元，較2018年上半年下跌58%；股東應占溢利同比增長8%至13.26億元。

瑞安房地產表示，收入減少主要由于確認的物業銷售大幅減少所致。數據顯示，上半年，瑞安房地產已確認物業銷售總額，包括被確認為收入的物業銷售和其他資產處置共78.17億元，較2018年上半年178.99億元下跌56%。

不過，公司已確認物業銷售總額同比下跌過半，主要還是2018年因出售上海瑞虹新城1號和7號住宅地塊，為當期貢獻了149.81億元的收入。

近年來，不少港資房企呈現出且戰且退、套現收縮的態勢，瑞安房地產也出售了不少內地優質資產股權。據長江商報記者不完全統計，截至目前，瑞房在出售物業上已經套現將近500億元。

因“賣賣賣”被業界廣泛關注的瑞安房地產，去年的大批老臣的出走，也曾轟動一時。去年7月，瑞安房地產被曝遭遇人事大地震，離職高管中包括加入瑞安21年的郭慶，以及入職17年的劉夢潔。而過去幾年間，包括蔡玉強、黃勤道、尹焰強在內的老臣均已相繼離開。

老臣們的集體出走背后，瑞安房地產近幾年的業績表現難言樂觀。長江商報記者翻閱其近十年的財報發現，公司營收最高點為2018年的248.41億元；凈利潤的高點則要追溯到2011年，當年實現歸母凈利潤34.28億元。公開信息顯示，瑞安房地產2018年的住宅物業銷售目標僅為120億元，2019年，這一銷售目標再度下調至100億元。

瑞安房地產可能也意識到危機，“賣賣賣”的同時，通過收并購或招拍掛等開拓新項目，被業界稱為“邊買邊賣”的港資房企。根據披露，2018年7月，瑞安房地產聯合太保壽險、SODH及上海永業，以136.1億元的總價拿下上海史上總價第三高的新天地商辦地塊，樓面價約為44963元/平方米。同時，今年6月，瑞安房地產以1.48億元代價，向姊妹公司瑞安建業有限公司收購南京一幅319871.9平方米用地的34.8%權益。

這一定程度上也推高了公司的負債率。截至6月30日，瑞安房地產的資產負債率為55.23%，同時，凈資產負債率升4個百分點至44%。放眼整個行業，港資房企的財務策略普遍偏保守，新鴻基地產、新世界、九龍倉等港資房企的資產負債率普遍維持在30%左右。對于瑞安房地產偏高的負債率，有分析人士提出，瑞安在向商業物業開發商轉型同時，負債率是其必須重視的一個問題。

佛山項目“囤地”風波

在房地產市場近20年的發展中，港資房企慢周轉、追求利潤最大化的開發模式也將企業多次卷入“囤地”風波。

其中，截至6月30日，瑞安房地產位于華南的唯一項目佛山嶺南天地，在拿地12年后仍有近六成土地處于待開發狀態，被指“坐地生財”。根據半年報披露，截至報告期末，佛山嶺南天地項目已落成物業38萬平方米，發展中物業7.9萬平方米，仍有66.4萬平方米屬于“日后發展物業”。

近日，長江商報記者實地走訪發現，位于佛山祖廟東華里片區的佛山嶺南天地項目占地面積較大，其中“嶺南站”購物商場和嶺南天地，在周末飯點時段人氣較為火爆。

同時，位于天地路一側的“佛山嶺南天地1地塊商業項目3期”仍處于打圍狀態。現場施工銘牌顯示，該項目2019年3月開工，預計2020年1月竣工。而靠近福賢路一側的大片空地被鐵皮圍擋起來，暫無動工跡象。同時，瑞安房地產在半年報中提到，總建筑面積為5.20萬平方米的第13a號地塊于2019年上半年開始動工，并計劃于2019年底推出預售。

公開資料顯示，2007年11月，佛山祖廟東華里片區改造地塊被瑞安房地產旗下8家子公司斥資75.1億元以聯合競買的方式斬獲，樓面價約5004.45元/平方米，刷新廣東總價地王紀錄。

獲得土地后，瑞安方面曾表示，將規劃為集古跡修護、商業、寫字樓、酒店及別墅、高端洋房、公寓于一體的大型項目，計劃總投資達200億元，預計2020年全面投入使用。

然而，嶺南天地的開發中并非一帆風順，期間由于面臨資金壓力，不但將國內其他城市的多個項目和地塊出讓，連嶺南天地的地塊也曾出讓給日本三井集團，并將一宗地塊虧本售予碧桂園。

2011年11月，瑞安房地產公告表示，作價3.9093億元將旗下附屬公司Value Land的49%股權售予日本三井，以用作集團的運營資金及佛山嶺南天地的進一步開發。

由于Value Land持有佛山嶺南天地18號地塊92%的權益，所以收購Value Land49%的權益后，三井將獲得佛山嶺南天地18號地塊的45.08%應占權益。直至2015年和2016年，瑞安才分兩次將兩宗地塊回購，三井集團退出嶺南天地項目。

而2016年4月，瑞安房地產再次公告稱，碧桂園以17.26億元的代價向瑞安房地產收購佛山嶺南天地項目的一幅土地。值得一提的是，瑞安房地產出售該幅地塊是以出售旗下全資子公司（佛山源康房地產發展有限公司）的股權來完成，出售事項完成后，預計虧損9000萬元。

如今，距離項目拿地已過去12年，瑞安房地產此前承諾2020年完成整個項目開發，目前卻還有近六成土地處于待開發狀態，針對為何開發節奏如此緩慢，2020年能否完成整體開發，以及對于外界的囤地質疑，長江商報記者多次聯系瑞安房地產方面，截至發稿未獲回應。

位于佛山市禪城區的佛山嶺南天地項目中，多個子項目正在施工建設中。

（來源：長江商報 記者 楊玲玲）