10月28日，貴州貴陽觀山湖區(qū)美的置業(yè)廣場，正在施工的地下停車場發(fā)生垮塌，最終致8人不幸遇難，2人受傷送醫(yī)。

事實(shí)上，發(fā)生此次安全事故之前，美的置業(yè)剛因高調(diào)反腐備受關(guān)注。但相比反腐事件的“主動出擊”，此次事故的發(fā)生卻讓美的置業(yè)陷入被動的境地。

美的置業(yè)是何享健創(chuàng)造的美的集團(tuán)在空調(diào)之外的又一個商業(yè)版圖。經(jīng)過短短4年時間，其銷售額從百億元劍指千億元，2015年至2018年，其合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元、790億元，復(fù)合年增長率超95%。進(jìn)入2019年，美地置業(yè)更是以銷售額超千億為目標(biāo)。

然而在房地產(chǎn)市場密集調(diào)控的境況下，美的置業(yè)大量拿地也背上了高額負(fù)債與杠桿。

針對本次事故及公司財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況，長江商報(bào)發(fā)送采訪函至美的置業(yè)方面，截至發(fā)稿前尚未得到回復(fù)。

銷售額4年破千億

2018年底，美的置業(yè)成功登陸香港聯(lián)交所主板，進(jìn)入2019年，更是以銷售額超千億為目標(biāo)。短短幾年的時間里，就將百億規(guī)模擴(kuò)張至千億。

根據(jù)美的置業(yè)官網(wǎng)顯示：“美的置業(yè)”是中國房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)，成立近15年以來，共在全國54個城市開發(fā)249個項(xiàng)目，目前集團(tuán)土地儲備高達(dá)5200多萬平方米。

不過，在美的置業(yè)不斷強(qiáng)調(diào)沖擊“千億”目標(biāo)的情況下，其近年來業(yè)績增速已呈較為明顯的下滑趨勢。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年上半年，公司營業(yè)收入分別為119.92億元、177.17億元、301.20億元和141.95億元，同比分別增長44.27%、47.74%、70.01%和34.44%；凈利潤分別實(shí)現(xiàn)10.07億元、19.12億元、32.10億元和17.69億元，凈利潤增速分別為157.59%、89.84%、67.85%和20.11%，今年來增速已下滑48%。可以看到，其凈利潤增速已呈現(xiàn)明顯下滑趨勢。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)今年第三季度銷售額為240.4億元，相比第二季度下降17.2%；截止前三季度，美的置業(yè)銷售業(yè)績?yōu)?08億元，目標(biāo)完成率達(dá)到70.8%；四季度需要完成292億元銷售額，才能實(shí)現(xiàn)千億。

為了沖擊千億目標(biāo)，美的置業(yè)在拿地方面可謂“激進(jìn)”。它在今年上半年的拿地選擇中，包含了公開招拍掛、與其他企業(yè)合作、舊城改造、舊工廠改造、產(chǎn)業(yè)投資等各類用地。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，美的置業(yè)新增土地貨值1142.5億元，其中多個項(xiàng)目涉及高溢價(jià)拿地。

例如，2018年8月，美的置業(yè)以74%溢價(jià)率，刷新了大理單價(jià)地王；2019年4月，美的置業(yè)以7.65億元拿下了衡陽地王，溢價(jià)率144%；5月以28億元在武漢拿地，溢價(jià)率為80%。

流動負(fù)債占總負(fù)債超七成

高溢價(jià)拿地和規(guī)模性擴(kuò)張讓公司負(fù)債持續(xù)走高，美的置業(yè)招股書顯示，2015-2017年的凈負(fù)債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。

上市并沒有解決美的置業(yè)的根本問題，根據(jù)上市公司2019年中報(bào)披露，美的置業(yè)上半年負(fù)債總額高達(dá)1861.66億元，較2018年末的負(fù)債總額1537.35億元上升21.10%。上半年的資產(chǎn)負(fù)債率為87.1%。2019年上半年，美的置業(yè)的凈負(fù)債率高達(dá)95.6%，流動負(fù)債與非流動負(fù)債之間的比重也達(dá)到了152%。

經(jīng)營現(xiàn)金流也非常緊張，2016年至2019年分別為-55.53億元、-73.57億元、-166.15億元和-82.66億元。美的置業(yè)在招股書中也坦言，“負(fù)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額會削弱其資本開支能力，并對其經(jīng)營活動造成不利影響。”

另外，美的置業(yè)的流動負(fù)債還超過1400億元，占總負(fù)債的比重超過七成。剔除因部分已售項(xiàng)目未能及時交付而產(chǎn)生的700多億元合約負(fù)債后，美地置業(yè)流動負(fù)債與非流動負(fù)債的比重也超過150%，美的置業(yè)短期償債壓力很大。

為此，美的置業(yè)通過不斷發(fā)行債券解燃眉之急。今年上半年，美的置業(yè)發(fā)行了3只公司債，發(fā)行金額為37億元。即便如此，也不能阻擋美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)千億銷售額的決心。

公告顯示，截至2019年9月30日，美的置業(yè)合同銷售金額708億元，同比增長約21.65%，完成全年銷售目標(biāo)的70.8%，可距離千億還有336.1億元的差距。

此前，美的置業(yè)副總裁徐傳甫在中期業(yè)績會上表示，全年目標(biāo)沒有改變，下半年整個公司會采取各種措施，從供貨、銷售、去化等各個環(huán)節(jié)加大力度推動，保證千億目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

2018年之后，各大銀行、信托機(jī)構(gòu)的融資渠道正不斷收緊，大量中小房企面臨著“融資難”與“融資貴”的困境，這無疑加深了美的置業(yè)的資金困境。

在如此高的負(fù)債額、負(fù)債率及行業(yè)寒冬之下，美的置業(yè)的激進(jìn)擴(kuò)張策略可能存在很大的隱患。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于美的置業(yè)來說，這兩年其項(xiàng)目布局較多，也抓住了三四線城市樓市上升所帶來的機(jī)會，所以具有較好的成長性，當(dāng)前正是股票市場反彈的窗口期，對于美的置業(yè)來說具有較好的機(jī)遇，這在很大程度上也會刺激此類企業(yè)后續(xù)的繼續(xù)發(fā)展。當(dāng)然類似負(fù)債數(shù)據(jù)規(guī)模大，一方面也和其企業(yè)規(guī)模做大有關(guān)，另一方面也需要其積極把控風(fēng)險(xiǎn)。

高周轉(zhuǎn)下業(yè)主維權(quán)不斷

何享健曾說：“寧可走慢兩步，不可走錯一步。” 只是，不斷冒進(jìn)背后顯然是美的地產(chǎn)對周轉(zhuǎn)速度的極致追求，正常工期不斷被壓縮，施工質(zhì)量、安全等基本要求就難以兼顧。

據(jù)了解，美的置業(yè)的“高周轉(zhuǎn)”被概括為“456”戰(zhàn)略——拿到地后4個月開盤、5個月資金回正、6個月資金再周轉(zhuǎn)。從買地到資金回流，只需半年就可以周轉(zhuǎn)一次。

高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略下，品質(zhì)難以堅(jiān)守。去年以來，美的置業(yè)相繼被貴州、湖南、河北住建廳點(diǎn)名，建設(shè)工程安全質(zhì)量存隱憂。除此之外，業(yè)主維權(quán)事件不斷。

2018年10月，寧波美的蝴蝶海交房還不到兩年，高層外墻大面積脫落，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。2019年3月，岳陽美的梧桐莊園交付，因偷工減料、簡配明顯，遭到業(yè)主多次維權(quán)。2019年7月，重慶美的金科郡一期洋房15棟與18棟處車庫地面整體塌陷。

此外，還因貪腐問題屢遭監(jiān)管層點(diǎn)名。10月9日下午，美的置業(yè)發(fā)布一則反腐公告，對原某區(qū)域公司副總經(jīng)理代某、原某項(xiàng)目營銷經(jīng)理歐陽某某予以開除處理，并移交司法機(jī)關(guān)；對置業(yè)顧問高某等5人予以開除處理并列入黑名單；對原某區(qū)域公司某城市公司總經(jīng)理胡某某予以開除處理，并處罰17萬元。

值得注意的是，這并不是美的置業(yè)第一次向腐敗“開刀”。近年來，美的置業(yè)曾先后對多名觸碰公司管理紅線甚至觸犯法律的員工予以開除處理，并或輔以經(jīng)濟(jì)處罰措施。

數(shù)據(jù)顯示，僅2018年，美的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制中心便查實(shí)違法違紀(jì)案件9起，其中達(dá)到刑事立案標(biāo)準(zhǔn)的5起，其他嚴(yán)重違紀(jì)案件4起；涉及查處的違紀(jì)違法人員共19人，追繳非法所得近500萬元。

（來源：長江商報(bào) 金鴻）