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主題:北京土地新規(guī):住宅用地出讓不再“搭”商辦

諸振家

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北京土地新規(guī):住宅用地出讓不再“搭”商辦

11月13日,北京市規(guī)劃自然資源委發(fā)布重磅消息,為了加強區(qū)域功能的統(tǒng)籌,提升居住環(huán)境品質(zhì)和公共服務(wù)水平,今后北京將在土地入市時把住宅用地及商辦用地分開單獨供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士分析稱,此舉或?qū)⒏用魑本┕┑貥I(yè)態(tài)規(guī)劃,便于管理調(diào)控。

商、住用地單獨供應(yīng)

此前,北京一些地塊為混合用地,即將大型的商業(yè)辦公建筑和住宅混合布局在一個地塊中。不少居民提出,但在實際生活中發(fā)現(xiàn),不少混在一起的商業(yè)、辦公建筑影響休息;同時,辦公人員及車輛的出入,也會出現(xiàn)擾民和堵車等糾紛。

隨著2017年,《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》發(fā)布,提出“優(yōu)化城市功能和空間布局”、“科學(xué)配置資源要素,統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間”、“著力治理’大城市病’”、“增強人民群眾獲得感”等具體要求。

此外,鑒于新總規(guī)明確,城市的規(guī)劃要源于群眾的實際需求。今后北京不再供應(yīng)F1和F2類用地,均將結(jié)合規(guī)劃綜合實施方案,在土地入市前把住宅及商辦建筑分開單獨布局。

對此,北京市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,此舉有助于形成豐富的城市空間尺度,打造更好的城市風(fēng)貌,提升首都城市形象;此外,還能夠解決住宅與公建混合引起的管理難點和安全隱患,更好地提升住宅的居住品質(zhì)和公建的運營需求。

“舉個例子,有幾塊臨近地鐵的混合用地,地塊里還安排公交場站,如果每個地塊都既有住宅又有公建,還有公交場站,那以后住宅業(yè)主、商戶、辦公人群、公交運營之間容易出現(xiàn)糾紛和問題!痹撠(fù)責(zé)人補充指出,因此在規(guī)劃實施上提前考慮,把公建和公交場站集中到離地鐵最近的一塊地上布置,剩下的地塊安排住宅。這樣公建、公交場站和地鐵優(yōu)先結(jié)合,滿足城市通行功能,保障區(qū)域的交通便利性;然后將住宅相對集中,住戶的私密性也得到了改善,區(qū)域內(nèi)辦公、商業(yè)、購物娛樂等環(huán)境品質(zhì)也會得以進(jìn)一步提升。

針對大型商業(yè)辦公用地

公建建筑與住宅建筑雖是分開布局,但主要針對的是大型的商業(yè)辦公等。為了保證群眾生活需要,住宅小區(qū)配套的小型商業(yè),依然還是會在住宅地塊中規(guī)劃安排,對居民的生活沒有任何影響;同時,教育等配套設(shè)施也依然會根據(jù)配套指標(biāo)等就近布局安排。對于此前已經(jīng)入市供應(yīng)的F1或F2類用地,在條件具備的情況下,也可以按照新規(guī)進(jìn)行方案設(shè)計。

“這個政策側(cè)重點還是在于兩類土地將被分開出讓,但并不意味著住宅供地和公建供地的規(guī)劃將完全割離!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出,由于住宅用地和公建建筑用地規(guī)劃整體上是協(xié)調(diào)統(tǒng)一的,并不會發(fā)生純住宅用地周邊不再配備商業(yè)設(shè)施。

此外,前述負(fù)責(zé)人表示,需要注意的是,公建建筑與住宅建筑分開布局,同樣不意味著供地的時序會有所改變。比如,原先某個區(qū)域有3個混合地塊,每個地塊有居住也有商業(yè)辦公,根據(jù)新規(guī),會重新劃分成兩個純住宅的地塊和一個純商業(yè)辦公的地塊。至于這3個地塊是一起入市還是分別入市,還是會根據(jù)土地市場的實際運行狀況進(jìn)行安排。

業(yè)態(tài)規(guī)劃更明晰

實際上,為消除商業(yè)辦公為居民生活帶來的干擾,北京市曾出臺禁止住宅商用的相關(guān)條例。比如,2006年6月19日,北京市工商局下發(fā)14號文件規(guī)定,企業(yè)在登記注冊時凡提交的《房屋所有權(quán)證》寫明房屋用途為“住宅”的,以及《房屋所有權(quán)證》和購房合同中房屋用途的表述無法辨別為住宅或商用的(如商住、綜合等),均不予登記注冊。

同時,《物權(quán)法》第77條規(guī)定,“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”。但前述條例僅從用途方面對商戶入駐進(jìn)行限制,卓緯律師事務(wù)所律師許冠男坦言,條例相對嚴(yán)苛,商家實際操作起來執(zhí)行難度較大。

而此次新規(guī)發(fā)布,則從規(guī)劃源頭更加明晰商業(yè)辦公用地和住宅用地的分野。嚴(yán)躍進(jìn)表示,將住宅和公建建筑用地單獨布局后,將更利于業(yè)態(tài)規(guī)劃!氨热纾梢愿用鞔_開發(fā)商在拿地時,主攻住宅用地開發(fā)或商業(yè)用地開發(fā)!

在“房主不炒”的政策引導(dǎo)下,為保障全市房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展,北京市政府曾發(fā)布《北京市2019年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》,明確住宅用地供應(yīng)繼續(xù)落實城市總體規(guī)劃和住宅用地分類調(diào)控目標(biāo)要求,增強政府市場調(diào)控能力。

“從實際情況來看,住宅用地與公建建筑用地分開布局也有利于未來全市房地產(chǎn)市場的監(jiān)管!眹(yán)躍進(jìn)指出,由于過去住宅、公建混合拿地,土地成本和房屋銷售方面關(guān)系并不是很清晰。而現(xiàn)在住宅用地成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要領(lǐng)域,商業(yè)辦公用地調(diào)控較少,這種情況下難以禁絕開發(fā)商低價拿地后,利用商業(yè)用地違規(guī)開發(fā)酒店式公寓、商住房等,而現(xiàn)在通過單獨布局,明確“純住宅用地”和“公建建筑用地”的概念,對目前我國住房市場調(diào)控意義重大。

“此外,值得注意的是,如果將大型商業(yè)辦公用地遷至離居民區(qū)較遠(yuǎn)的地區(qū),由于住宅有限,地塊定價會降低,但人口減少也會為大型商業(yè)場所帶來運營壓力。這時候,又會由于開發(fā)商不再統(tǒng)一開發(fā),或?qū)⑦M(jìn)一步提高商業(yè)需求與住宅需求的統(tǒng)籌成本。”嚴(yán)躍進(jìn)補充道。

(來源:北京商報 記者 陶鳳 常蕾 劉瀚琳)

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