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主題:對話弘陽商業(yè):守住下限,上不封頂

諸振家

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對話弘陽商業(yè):守住下限,上不封頂

近日,南京市政府召開“發(fā)展夜間經(jīng)濟工作推進會”,弘陽商業(yè)集團再次榜上提名,會議還明確,南京弘陽廣場成為南京市首批12個“夜購金陵”項目之一。

回顧2019,面向2020年,弘陽商業(yè)在致力于進入中國商業(yè)地產(chǎn)品牌的“第一梯隊”這條賽道上一路狂奔,一刻未曾松懈。

根據(jù)發(fā)展規(guī)劃,2019年是弘陽商業(yè)高速發(fā)展的重要一年。

與眾多同行一樣,弘陽的業(yè)務(wù)板塊越來越豐富,包括商場、住宅、物業(yè)服務(wù)等等。但另一方面,又與眾多同行們稍有不同的是,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)從弘陽創(chuàng)立伊始一直貫穿至今,從未落下過功課,甚至比弘陽發(fā)展住宅業(yè)務(wù)的歷史還要長久。

“從1996年南京紅太陽商業(yè)大世界開業(yè)到現(xiàn)在,弘陽已經(jīng)做了23年的商業(yè)了。”

隨著房地產(chǎn)上半場逐漸退幕,行業(yè)漸漸從增量時代跨入存量時代,曾將“高周轉(zhuǎn)”奉為寶典的地產(chǎn)商們紛紛轉(zhuǎn)型,希冀能從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中尋覓到新的發(fā)展契機。

但改變一種根深蒂固的習(xí)慣往往會伴隨痛苦,不管是開發(fā)思路、運營理念還是盈利模式,商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅之間都有著明顯的不同。能否轉(zhuǎn)變固有思維,對于整個企業(yè)而言是一種考驗。

話雖如此,但對于弘陽而言,二十多年的商業(yè)沉淀讓這樣的“痛苦”和“考驗”減弱了不少。

最不缺的是耐心

90年代從南京起家,從最初一家商場開始創(chuàng)業(yè),再到如今布局全國的千億上市公司,弘陽已經(jīng)走過了23個年頭。

再簡單的事情,如果能夠堅持做二十多年也會變得不簡單,就像弘陽對于商業(yè)的“執(zhí)念”。

1996年商業(yè)起家后,弘陽曾有相當(dāng)一段時間沒有涉足住宅開發(fā),直到2003年首個住宅項目開盤,弘陽才真正實現(xiàn)從商業(yè)到地產(chǎn)的跨步。此后沒多久,南京弘陽廣場動工,弘陽正式進入綜合商業(yè)體領(lǐng)域。幾年之后,弘陽再度進入酒店、公寓等領(lǐng)域

截至目前,弘陽商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)已經(jīng)拓展到了購物中心、家居商場、游樂園、酒店、長租公寓等。其中,弘陽廣場和弘陽家居是其主打的兩條產(chǎn)品線。

做商業(yè)必須具備足夠的耐心,但弘陽最不缺的就是耐心,而二十多年的積累也讓我們比同行多出了一點具有差異化的競爭力。

一個好的商業(yè)項目,從拿地到開業(yè),再到穩(wěn)定經(jīng)營,沒有五年左右的時間是很難看出效果的。然而在今天市場環(huán)境下,有多少企業(yè)是‘不得不’的情況下才扭轉(zhuǎn)賽道進入商業(yè)地產(chǎn)的,又有幾個能有耐心去等這五年時間?

打趣的打個比方:其實跟養(yǎng)孩子是一樣的,養(yǎng)不到十八就看不到回報,這一點弘陽老板很有耐心,這才給了我們執(zhí)行者足夠的施展空間。

在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局上,弘陽在產(chǎn)品選擇方面很堅定。例如;寫字樓等業(yè)態(tài)對于環(huán)境的要求是比較高的,弘陽或許會因為拿地的原因不得不做這些業(yè)態(tài),但不會把它作為公司的主要業(yè)務(wù)。

老話說“貪多嚼不爛”,并不熱衷于“做加法”的弘陽顯然深諳此道。不管是從集團的層面,還是商業(yè)細分領(lǐng)域來看,弘陽似乎都想要在一個比較純粹的狀態(tài)下去做商業(yè)。

在這種堅持的背后,除了企業(yè)基因使然外,還有市場帶來的誘惑。現(xiàn)在對于存量市場來說絕對是藍海,行業(yè)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)公司數(shù)量超過500家;而如今國內(nèi)規(guī)模在30萬平方米以上的購物中心有五、六千個左右。而萬達數(shù)量最多,有兩百多家。但除此之外你會發(fā)現(xiàn),大家平均份額占比還不到10%。

這番分析背后的意思不難理解,弘陽心里明白,在這片藍海中,誰會成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊仍有待商榷。而在龍頭梯隊尚未完全成型的情況下,弘陽商業(yè)顯然有著自己與目標(biāo)。

正如弘陽商業(yè)集團執(zhí)行總裁祝林曾在今年初時說過,2019年的弘陽商業(yè)將進入極速發(fā)展階段,無論在品牌、規(guī)模、營收等各個方面,弘陽商業(yè)都將致力于進入中國商業(yè)地產(chǎn)品牌的“第一梯隊”。

如今一年時間將過,弘陽的目標(biāo)沒有太多改變。:“我們要讓弘陽在同等規(guī)模的地產(chǎn)公司里成為優(yōu)秀,把我們的差異化競爭優(yōu)勢發(fā)揮出來。對于整個集團來講是地產(chǎn)加商業(yè)雙輪驅(qū)動,地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)上市了,我們商業(yè)也要先把規(guī)模做起來。今年的目標(biāo)是確保40家店,并挑戰(zhàn)50家。”

守住下限,上不封頂

有個說法是,對于一個商業(yè)項目來說,區(qū)位優(yōu)勢決定了它的下限,而開發(fā)商的運營能力等軟實力則會決定它的上限。

弘陽商業(yè)在發(fā)展過程中會牢牢守住下限,至于上限,所有弘陽人對自己的要求是“上限是沒有封頂?shù)摹!?

能夠看到,弘陽商業(yè)在長三角、珠三角、環(huán)渤海等多個重點區(qū)域已有布局,累計持近500萬平方米的商業(yè)管理面積,年銷售額超過百億元。

“做透大本營,布局都市圈,除了江蘇大本營外,魯豫皖等地都是弘陽商業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域。”在一線城市的市場競爭越發(fā)激烈時,弘陽則是考慮進入一線城市的副中心或者經(jīng)濟活力比較強的邊緣地帶,例如5月份弘陽商業(yè)簽下來在燕郊的弘陽廣場項目,和北京市政府所在地就一河之隔。

顯然,這些有活力、人口凈流入高的城市,正是弘陽確保能夠做好商業(yè)項目質(zhì)量,守住下限的基礎(chǔ)所在。一個商業(yè)項目能夠經(jīng)營好,起碼有六成原因是因為選對了位置。

不過,弘陽商業(yè)同樣明白,在存量時代里,想要去一線城市純粹拿地建項目已經(jīng)不可能。因此,弘陽商業(yè)也在不斷尋覓機會,希望能夠通過合作、布局其他更容易實現(xiàn)的業(yè)態(tài)等方式來獲取一線城市項目的經(jīng)營權(quán)。

事實上,燕郊弘陽廣場項目正是通過合作方式拿下的。另外,弘陽首個進入上海的項目是一個長租公寓,體量約為2萬平方米,于去年底剛剛開業(yè)。

在城市選擇上需要區(qū)域聚焦,以店拓店,一個店后再去孵化新店,打造標(biāo)桿,未來的路該如何走,弘陽商業(yè)有著明確的方向。

話雖如此,但如何將一個商業(yè)項目打造成標(biāo)桿,或許是擺在每個發(fā)展商面前的一道難題。雖然區(qū)位優(yōu)勢是一個項目好壞的主要原因,但不得不承認的是,同一個地區(qū)不同企業(yè)做出來的商業(yè)體同樣會有高下之分。

二十多年的經(jīng)歷,讓弘陽明白運營管理對于商業(yè)項目的重要性,在追求“上限”的過程中,弘陽商業(yè)沒有吝嗇成本,拿出了大筆費用投入到項目改造升級中去,而這對于高度依賴現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)而言并不是一件容易的事。

南京弘陽廣場這個55萬平方米的項目,這么多年了,弘陽一平方米都沒有賣過,每年還會不斷地投入資金進行改造。這個項目里僅其中一個6萬平方米場館,就投了5億元,相當(dāng)于重建一樣。”

雖然投入不少,但項目的回報也頗為明顯。據(jù)了解,弘陽上半年租金收入同比增加22.6%,主要原因之一便是南京弘陽廣場的租金水平上漲所致。

除了即時收益外,弘陽的目光還看到了更遠的未來。在運營提升項目價值后,弘陽商業(yè)便會以此來開展融資活動,借助CABS、類REITs等方式尋求更多的資本機會。

隨著企業(yè)發(fā)展,未來弘陽也會有自己的資本平臺,為商業(yè)項目的退出對接好資本市場。不過現(xiàn)在談退出還為時尚早,對于弘陽商業(yè)來說,把握機會占領(lǐng)市場份額,以及保持耐心做好項目才是現(xiàn)階段最重要的事。

(來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng) 陸欣

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