改造后的廣安門華聯(lián)商廈已經(jīng)正式開業(yè)。北京商報(bào)記者近日走訪時(shí)看到，接盤方錦和集團(tuán)已將廣安門華聯(lián)商廈更名為北京越都薈。

記者發(fā)現(xiàn)，越都薈將兒童業(yè)態(tài)的占比提高到50%，餐飲業(yè)態(tài)排在第二。除了滿足周圍居民的基本日常生活以外，兒童教育成為商場的核心內(nèi)容。在如此調(diào)整下，商場客流有明顯的提高。

分析人士指出，今年以來北京不少商場都進(jìn)入了調(diào)整轉(zhuǎn)型階段。無論是突出養(yǎng)老、教育還是文化，各商場的差異化調(diào)整則與商圈特點(diǎn)和自身資源相關(guān)。如今兒童教育發(fā)展迅速，且廣安門周邊分布眾多高質(zhì)量學(xué)校，在一定程度上確實(shí)能增加客流。但從長遠(yuǎn)看，僅僅增加兒童教育業(yè)態(tài)還是不夠，商場還需突出藝術(shù)、時(shí)尚、品牌和沉浸式體驗(yàn)等內(nèi)容，來增強(qiáng)企業(yè)競爭力。

兒童業(yè)態(tài)占比達(dá)50%

記者在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，北京越都薈的業(yè)態(tài)調(diào)整變化較大。地下一層是以超市為主，引入了生鮮超市7Fresh，一層以餐飲品牌店鋪為主。二、三層則為兒童教育機(jī)構(gòu)，如新東方和摩比未來等，業(yè)態(tài)占比高達(dá)50%。

記者分別在工作日和周末進(jìn)行了走訪看到，與之前的華聯(lián)商廈相比，北京越都薈的客流明顯增多，周末客流更是愈發(fā)明顯。接受記者隨機(jī)采訪的消費(fèi)者表示，北京越都薈開業(yè)以后，引進(jìn)了兒童教育機(jī)構(gòu)，給孩子的課后補(bǔ)習(xí)提供了不少便利。“我們就住附近，平時(shí)孩子放學(xué)后或者周末都會(huì)來這上補(bǔ)習(xí)班，對我們來說確實(shí)方便不少。孩子上課，我們還能在咖啡廳休息會(huì)，孩子下課后，就直接在這吃完飯然后回家。”

此前該商場為廣安門華聯(lián)商廈，已于2018年5月底閉店改造，北京越都薈于今年正式開業(yè)，定位為集中型社區(qū)商業(yè)，以向周邊居民提供生活服務(wù)為主。

針對北京越都薈為何做如此的業(yè)態(tài)布局和調(diào)整，記者聯(lián)系了商場方面以及商場運(yùn)營方上海錦和投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“錦和集團(tuán)”），但截至發(fā)稿時(shí)間，并未得到商場相關(guān)回復(fù)，記者未能撥通錦和集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人電話。

據(jù)天眼查信息顯示，錦和集團(tuán)2000年進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，目前涉足商用物業(yè)運(yùn)營與管理、高端度假酒店開發(fā)與管理、資產(chǎn)投資管理，以及房地產(chǎn)開發(fā)與營銷代理等多領(lǐng)域業(yè)務(wù)發(fā)展的房地產(chǎn)綜合性集團(tuán)公司。

被迫轉(zhuǎn)型

據(jù)悉，與其他華聯(lián)商廈改造有所不同，由于廣安門店難以滿足社區(qū)商業(yè)需求，所以華聯(lián)集團(tuán)最終將該項(xiàng)目出售。據(jù)悉，在2017年12月底北京華聯(lián)商廈股份有限公司發(fā)布公告宣布以5.33億元出售北京華聯(lián)廣安門購物中心。出售的原因是由于廣安門購物中心建筑面積較小，房屋結(jié)構(gòu)、空間設(shè)計(jì)難以滿足目前社區(qū)型購物中心的經(jīng)營需求。為減少物業(yè)盈利水平薄弱對該公司整體經(jīng)營業(yè)績的持續(xù)影響，華聯(lián)決定對廣安門物業(yè)的權(quán)益進(jìn)行對外轉(zhuǎn)讓，交易的受讓方則為錦和集團(tuán)。

對改造前的華聯(lián)商廈有何感想時(shí)，附近消費(fèi)者坦言：“雖然我們對這個(gè)品牌有感情，但是孩子不愿意去，更何況旁邊還有一個(gè)天虹百貨，不管是服裝品類還是整體購物環(huán)境都比華聯(lián)商廈強(qiáng)太多了，轉(zhuǎn)型改造也是必然。”

近年來，華聯(lián)集團(tuán)旗下的百貨商場陸續(xù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型改造。北京商報(bào)記者根據(jù)公開信息梳理發(fā)現(xiàn)，自2016年以來，已有多家華聯(lián)商廈閉店，且多數(shù)尚未完成成功轉(zhuǎn)型：北京華聯(lián)商廈馬家堡店于2016年8月15日閉店停業(yè)改造，目前已完成購物中心改造；北京華聯(lián)商廈安貞店已于2018年4月30日停業(yè)改造，并預(yù)計(jì)在去年9月左右重新開業(yè)，但記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前仍未改造完成。2019年5月31日，位于海淀區(qū)農(nóng)大南路的上地華聯(lián)商廈BHG（百貨）正式閉店，閉店以后要重新裝修，將百貨商場部分轉(zhuǎn)型為購物中心，與相鄰的華聯(lián)購物中心打通；此外，華聯(lián)商廈阜成門店也將進(jìn)行改造。

其實(shí)，北京越都薈的項(xiàng)目改造方案并不多見。不管是定位于社區(qū)商業(yè)，還是瞄準(zhǔn)年輕客群，多數(shù)商場的改造都是通過增加業(yè)態(tài)類別或增加線下體驗(yàn)活動(dòng)來吸引客流。從整體上看，北京越都薈除了滿足附近居民日常需求以外，更多的是圍繞青少年需求進(jìn)行的業(yè)態(tài)調(diào)整。

需找準(zhǔn)定位

其實(shí)，緊挨著北京越都薈的就是天虹百貨。記者走訪看到，改造前，兩相對比之下，天虹百貨業(yè)態(tài)品類較為豐富，體量也很大，購物環(huán)境更為舒適，也就凸顯了原華聯(lián)商廈存在競爭力不足的問題。而改造后的越都薈卻與天虹百貨進(jìn)行了差異化發(fā)展，在一定程度上達(dá)到了引流的效果。

對此，北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長賴陽認(rèn)為，像華聯(lián)商廈這種傳統(tǒng)百貨的發(fā)展模式，實(shí)際上是很難再發(fā)展了，消費(fèi)者對于這種需求越來越弱，所以必須要轉(zhuǎn)型。“轉(zhuǎn)型的方向，就是要更多的突出社區(qū)生活這個(gè)主題，而社區(qū)里面的一個(gè)重要內(nèi)容就是家庭的需求，在家庭的需求中，現(xiàn)在又以孩子為中心，因此親子主題是現(xiàn)在社區(qū)里必不可少的業(yè)態(tài)。縱觀整個(gè)行業(yè)，商場里的兒童教育、兒童智力開發(fā)等內(nèi)容也變得越來越重要，也成為吸引客流的一個(gè)重要業(yè)態(tài)，所以北京越都薈在這方面轉(zhuǎn)型肯定是沒有問題的。”

同時(shí)，賴陽也表示，雖然商場的這種調(diào)整可以增加客流，但如果想增加更多的競爭優(yōu)勢，還需要再突出藝術(shù)、時(shí)尚、品牌和沉浸式體驗(yàn)等內(nèi)容，不能光靠增加兒童教育方面的業(yè)態(tài)。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授陳立平認(rèn)為，如今很多商場都在進(jìn)行轉(zhuǎn)型，有的商場突出養(yǎng)老，有的商場突出教育，有的商場突出文化，這都跟商圈特點(diǎn)和自身資源有關(guān)。北京越都薈在調(diào)整過程中，肯定做了一些市場調(diào)查。兒童教育這塊現(xiàn)在發(fā)展得很快，而且廣安門整個(gè)周邊，人口密度非常大，還分布了很多教學(xué)質(zhì)量高的小學(xué)，如北京小學(xué)等。商場業(yè)態(tài)多以教育機(jī)構(gòu)為主，對商場的差異化發(fā)展也提供了更多的生存空間。“當(dāng)孩子要在教育機(jī)構(gòu)上課時(shí)，大人也會(huì)需要有地方等待，這時(shí)候無論是逛超市還是去咖啡廳，都是不錯(cuò)的選擇。與此同時(shí)，也會(huì)為商場帶來不少客流。”

（來源：北京商報(bào) 記者 閆巖 王瑩瑩）