這是一個屬于商業(yè)地產(chǎn)的大時代，每一位“淘金者”都是里面的小人物。小人物影響不了時代的洪流，只能被裹挾。

但每一個個體都在尋找屬于自己的出路，只是不同的個體對于時代的判斷不同，而活下來的都將成為這個大時代的縮影。

信韜商業(yè)投資管理也是商業(yè)地產(chǎn)大時代中的一員。在2019觀點(diǎn)商業(yè)年會，董事總經(jīng)理潘韜接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪，講述他們的故事。

“商業(yè)地產(chǎn)從來就不是藍(lán)海，是一片充滿著血腥的紅海。”潘韜稱：“不管對誰來講，我不認(rèn)為現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)是特別好的窗口期。”

在他看來，對于整個商業(yè)地產(chǎn)而言，目前正處于低谷期、轉(zhuǎn)型期。

主要原因有二：一是商業(yè)地產(chǎn)放量很大，從2008年開始，很大一部分錢投向了商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)社會零售商品總額的漲幅。并且在此過程中，為了城市化進(jìn)程，有超前的城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

二是商業(yè)地產(chǎn)的市場被電商侵占。潘韜指出，現(xiàn)在電商的滲透率是24%到25%，遠(yuǎn)超歐美市場。

“等于前有伏兵、后有追兵。”潘韜認(rèn)為，未來3-5年，商業(yè)地產(chǎn)的任務(wù)中，轉(zhuǎn)型是其中重要的一環(huán)。

潘韜表示：“現(xiàn)在整個商業(yè)的玩法，零售的玩法已經(jīng)出現(xiàn)了很多本質(zhì)的變化，內(nèi)容和形式發(fā)生了變化，商業(yè)地產(chǎn)提供平臺，經(jīng)營方式也要發(fā)生巨大的變化，一定要自我革新、自我轉(zhuǎn)型。”

另一方面，要解決金融的問題，這個金融是兩段，一端是融資問題，另一端是退出問題。“如果還是用百分之十幾的成本做商業(yè)地產(chǎn)，一定會出大問題；并且如果沒有退出途徑，對于商業(yè)地產(chǎn)而言是沒有打通的，有著巨大的殘缺。”

潘韜指出：“商業(yè)地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，國內(nèi)的資產(chǎn)比較貴，投資回報(bào)率不是特別高，并且民營資本的資金相對貴，就造成投資壓力會比較大。”

基于以上的判斷，潘韜作為2005年便開始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域打拼的老人，在2016年創(chuàng)立了信韜商業(yè)投資管理，初心也正是為了把資產(chǎn)端和資金端打通。

對于信韜商業(yè)投資管理而言，在投融管退的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)節(jié)中，前期主要以“投”為重點(diǎn)，而目前，側(cè)重點(diǎn)更多放在“管”上，在經(jīng)營管理、資產(chǎn)管理以及運(yùn)營管理。

“主要靠專業(yè)吃飯，為資本提供有力保障，這是我們的優(yōu)勢。”潘韜稱：“以前做商業(yè)地產(chǎn)往往是資產(chǎn)做資產(chǎn)，運(yùn)營做運(yùn)營，投資做投資，割裂的比較厲害，甚至很多時候運(yùn)營只是工具，不是一個有機(jī)組成部分。”

在潘韜看來，目前并非所有城市都存在機(jī)會。他指出，只有隨著國內(nèi)一二線城市不斷發(fā)展以后，進(jìn)入了存量時代，才會有更多的機(jī)會。

他續(xù)稱，目前僅有部分城市進(jìn)入存量時代，國內(nèi)目前是一個多元化、發(fā)展階段不同的社會，不同城市差別很大。已經(jīng)進(jìn)入存量時代的，只有排在前15的城市。在這里面，城市更新、存量改造是新的機(jī)會。

“在一線城市一定是存量，存量的交易、存量的改造是一線城市的機(jī)會，比如說現(xiàn)在上海一年的大宗交易1000億以上，這里面幾乎都是商業(yè)地產(chǎn)，這就是機(jī)會，存量的流動性非常好，交易非常活躍。到了無錫、青島、杭州這樣的1.5線城市，它現(xiàn)在還在大規(guī)模的市區(qū)城市更新，最核心的地段需要提升，這也是商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會和發(fā)展機(jī)會。”

什么樣的城市是好的城市？潘韜認(rèn)為主要看三個方面，經(jīng)濟(jì)總量、人口的數(shù)量和質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這樣能更好的反應(yīng)城市是否符合商業(yè)地產(chǎn)所需要的指標(biāo)要求。

潘韜表示，信韜商業(yè)投資管理現(xiàn)在在一線城市更多的參與的是大宗交易，但更多是做一些補(bǔ)充性市場。工作重點(diǎn)是放在1.5線和強(qiáng)二線的城市更新，側(cè)重點(diǎn)在資產(chǎn)運(yùn)營端。

（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 廖堯 陸欣）