遠洋集團董事局主席 李明

2016年，“遠洋地產”宣布更名為“遠洋集團”，以彰顯自身的多元化賽道。彼時，按照董事局主席李明的設想，遠洋將構建以房地產實業為基礎、圍繞“全地產視角”的有限多元業務結構。 

那一年，他曾在發布會上暢想過遠洋的發展計劃：未來幾年時間內，集團房地產銷售規模預計年增長百億元左右，其中將有相當一部分來自“遠洋資本”，即房地產金融投資。由此可以看出他對這個投融資平臺的看重。 

如今房地產開發業務遇阻，遠洋重新“回歸主業”，它旗下的長租公寓、養老地產等多元業務，并沒有過多置身于聚光燈下，而遠洋資本，卻仍然保持著一定的活躍度。 

12月5日，遠洋資本又宣布增加了一筆投資。據悉，其領投了甲乙丙丁網Pre-B輪3.5億元融資，未來兩者將一同塑造汽車后市場領域的物流與供應鏈體系。 

遠洋資本方面表示，此次投資的完成，標志著遠洋資本在大物流領域的投資布局，已從冷鏈、城配干線、倉配、零擔延伸至產業領域的供應鏈子賽道。 

在遠洋地產之外，李明仍在打造另一個“遠洋”。 

李明的投資版圖 

2011年，遠洋與私募巨頭KKR合作，成立了首只雙GP房地產基金；同年，兩只“境內人民幣平行基金”先后設立。兩年后，三支地產基金團隊合并，由此形成了今天遠洋資本的雛形——遠洋集團房地產金融事業部。 

在投資的過程中，遠洋資本涉及的范圍較廣。2018年以來，其投資了聯合麗格、盈創回收、納什空間等多個企業，覆蓋多個行業領域。但在這些“零敲碎打”的動作之外，它的重倉方向，卻集中于存量資產、物流地產方面。 

在存量板塊，遠洋資本近幾年，先后獲取了上海的科恩國際中心項目、上海東海商業中心項目、中銀資產包項目、上海元博酒店、北京安貞華聯項目等資產。一番“投融管”的操作之后，它也對一部分項目實施退出。 

比如去年9月，遠洋資本就宣布退出了“中銀資產包”中的硅谷亮城項目。在過去兩年中，遠洋資本先后退出了4個項目，預期平均退出回報率在30%左右。 

然而，或許是因為項目的持續收購，給企業的自有資金造成了壓力。此后，遠洋資本逐漸通過基金的形式，去擴張自身的存量版圖。這些基金的LP，除了首開等房企之外，還包括保險公司等金融機構。目前，遠洋募集的城市更新基金在管項目，已經超過10個。 相比于存量市場，遠洋資本對于“物流”的投資訴求似乎更為強烈。 

早在2016年，遠洋就將投資的觸角，伸向了物流領域。彼時，遠洋旗下的專項投資公司東穎投資，認購了中國物流資產2.96億股H股IPO股份，占發行總股數的9.99%，但金額并未披露。 

投資標的攜帶的資產包，無疑具有很大的吸引力。數據顯示，截至2016年上半年，中國物流資產的運營中項目建面為100萬平方米，此外還有110萬平方米的在建項目、90萬平方米的未開發土地，以及360萬平方米的擬收購項目。 

在投資中嘗到甜頭之后，從2017年下半年開始，遠洋資本打開了物流投資的閘門，先后投資了九曳供應鏈、鄭明現代物流，以及駒馬物流、發網供應鏈、壹米滴答等企業，其中部分項目還經過了不止一輪的資金加持。

持續加倉的物流資產，為遠洋帶來了一定量的土儲。2019年中報顯示，遠洋擁有天津空港、蘇州昆山、嘉興乍浦、武漢江夏等9個物流項目，土地儲備合計為65.4萬平方米。但遠洋在這些項目中的應占權益，都在50%以下。 

即使有存量物業、物流地產為遠洋充實糧倉，但遠洋上半年的土儲，仍比去年末下降了3%，為3925萬平方米；土儲應占權益部分也由去年底的2176.1萬平方米，下降至2076.4萬平方米。 

事實上，李明曾經構建的業務體系，并沒有理想中豐滿。近幾年的多元業務，為遠洋的助力程度，并不大。相反，在投資領域，李明卻是不斷突進。 

聚焦主業背后的焦慮 

2018年上半年，遠洋營業額為153.76億元，同比下降11%；毛利為36.15億元，同比下降5%。營收和毛利的雙雙下降，讓遠洋意識到，公司持有的物業、新的業務、非地產業務占用了較大的資源和管理精力。 

在今年中期的主席報告中，李明重申了企業“聚焦主業”的方向。今年4、5月份，土地市場全線引爆后，銀根緊縮仍是房企融資常態，李明顯露出對行業“錢荒”的擔憂，表示要“聚焦主流市場，加強自身流動性來應對日益激烈的競爭環境”。 

不可否認，遠洋為主業“讓路”的思路，已付諸了行動。 

比如去年年底，遠洋宣布將一幢位于北京朝陽CBD核心區的甲級寫字樓，售予基金公司，收益估計約為17.95億元。這是為其房地產開發業務釋放資金的體現。也是由于對投資物業的輕資產化處理，遠洋上半年來自物業投資的營業額，才減少了44%至3.06億元。 

將目光轉向“主業”之后，遠洋依然保持著謹慎。尤其是在擴儲上，遠洋以“修復整體財務表現”為原則，抑制在土地市場上的投資沖動，上半年僅通過底價、低溢價，新獲取了6宗土地，新增土儲102.6萬平方米。 

但在減少拿地的同時，遠洋仍注重銷售規模的增長。 

在去年提出“368”快周轉要求的基礎上，它今年又提出了“3468”的要求，即拿地后3個月開工、4個月售樓處開放、6個月開盤、8個月首批資源銷售去化50%。克而瑞數據顯示，前11月，遠洋已實現1132億元的銷售額，跨過千億的門檻。 

然而，遠洋似乎仍沒有在業績上緩過神來。今年上半年，遠洋雖實現7%的營收增長，但毛利仍同比下降7%、公司擁有人應占溢利同比下降20%。 

截至今年中期，遠洋投資物業、其他所有分部的營業額占有22.6%的比例，但諸如長租公寓、養老地產等業務，業內仍未探索出成熟的盈利模式，多元化目前還不能為它的業績增色。 

出于提升業績的考慮，遠洋“聚焦主業”的戰略或許還將持續。

（來源：樂居財經 曾樹佳）