朝陽公園商圈內的“大黑樓——駿豪·中央公園廣場以其建筑的特色成了社交網絡上的流量明星，但開業一年有余，目前商業配套情況仍不甚理想。

除了受到疫情影響外，業態結構、消費客群和周邊競爭等原因，給這個龐然大物提出了商業領域的新課題：該如何利用網紅+商務的獨特定位，幫中央公園廣場留住高質量的小資客群？

劉卓瀾/攝

近三分之一商業空置

商務綜合體中不乏特色項目，尤其是外形獨特的建筑更引人注目。駿豪·中央公園廣場是由著名建筑師馬巖松操刀設計，整體建筑以“城市山水”為核心概念展開，而這種大自然的元素最直觀的體現是在外觀酷似一座假山的形態上。北京商報記者看到，中央公園廣場在大眾點評推薦頁面出現的次數較多，有網友感嘆該建筑如同“龐然大物”，還有人直言“黑壓壓一片建筑群，看起來充滿神秘感。”

正是由于建筑的特殊性，才引起不少人們前去打卡拍照。其中，有消費者表示，“每次路過朝陽公園都會被這幾棟大黑樓吸引”。還有消費者表示，因為通過外觀吸引前去，才發現這里擁有一片商業區。

開業一年有余，如今才高調推廣。不過，北京商報記者走訪中央公園廣場看到，項目商業面積仍有近三分之一處于招商中。記者統計發現，在地下商業負一層中，整體大約有近50家商鋪位置，其中掛有店鋪招牌的約34家，在營狀態的商家約20家左右，其余均在招商中。

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不過，其中一家商戶向記者直言，“此次疫情讓不少商家打了退堂鼓，有一些難以經營下去的就終止營運了。”

記者看到，該項目主要集住宅、寫字樓和商業為一體。商業面積分別位于地面一層的臨街獨棟建筑和寫字樓下的負一層及負二層，整體商業部分以開放街區和盒子形式的封閉室內商場組合而成。

從業態和客單價來看，項目主要針對的還是商務白領一族。記者看到，該項目主要以餐飲業態為主，其中一層獨棟的商戶多為日料、西餐等異國美食，不少餐廳擁有外擺區域。其中，一家名為秋的日本料理門店客單價在1000元左右；墨西哥餐廳The Mission客單價約60元；西餐門店山頂RODEO客單價在260元左右。而地下商業多以茶飲、快餐、便利店、超市為主，主要針對日常樓內辦公族的消費。其中，類似CoCo、一點點等茶飲客單價約20元。

不過在疫情期間，記者走訪時段看到，臨街商業的客流明顯高于地下商業的客流。臨街的外擺區有不少商務人士用餐，而在地下市內商業區域用餐的人群較少。

業態結構有待完善

根據公開信息顯示，駿豪·中央公園廣場占地約3.5萬平方米，總建筑面積達22.3平方米，包括甲級5A寫字樓、臨街商業、地下商業、住宅、企業獨棟、精品辦公及配套七部分，其中地下商業面積約2萬平方米，臨主街底商的單店面積在1600至3000平方米之間。

根據駿豪·中央公園廣場相關人員介紹，該項目的目標客群不僅是寫字樓的白領客群，還有周邊軌道交通商業、居住、公園休閑等功能覆蓋到的各種人群。

正如上述人員介紹，該項目確實在區位上占據了較好的資源。根據記者走訪看到，14號地鐵線朝陽公園站直通中央公園廣場項目內部，項目周邊擁有房價每平米約為10萬元左右的高檔社區，如棕櫚泉、公園大道、麗水嘉園等。

同時，有房產中介的人員透露，該區域緊鄰使館區，以及有著“天然氧吧”之稱的朝陽公園，此類高檔公寓社區居住者多為各國的大使、參贊、外企高層以及明星等人群。此類人群對方便、舒適、品位、文化方面的需求較高。

不過，從業態配比上來看，目前的品牌等級與數量還不能支撐對應的客群需求。記者發現，目前該項目在營商戶相對重復，未來可能存在分散客流的風險。就茶飲業態來看，地下商業區域負一層有一點點、瑞幸小鹿茶、CoCo和貢茶四家門店。同時，負一層的便利蜂與負二層的T11生鮮超市、T便利也略有重復。

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但對此方面，CoCo店員解釋，雖然看起來重復業態較多，但對門店的影響不是很大。因為疫情期間門店主要還是靠線上外賣訂單支撐，該區位輻射廣泛，對于下午茶需求較大，從而也緩解了與周邊相似業態的競爭。但后續隨著復工復產及商戶入駐，目前難以預計經營效果。

此外，該項目大部分門店主要針對白領的日常消費，若是想要吸引更多目標客群，應增加高端商業。有商業高層指出，針對朝陽公園周邊的增值人群消費特點和消費趨勢，中央廣場項目一方面應該增加高檔、國際消費業態，另一方面加強夜間及周末時段具有多元化、高端多功能主題的消費，吸引使館區外國人和CBD白領群體。 

重在統籌管理

同屬寸土寸金，但周邊高端項目扎堆，中央公園廣場能否分羹還很難說。近兩年，西大望路及其延長線兩側分布了多個北京地標性項目，如北京朝陽合生匯、北京SKP及SKP-S、藍色港灣等，同時上述項目均擁有地鐵直達、高檔社群等優勢，這在一定程度上削弱了中央公園廣場的輻射力度。

不過好在，以該項目為圓點的1公里范圍內，除了藍色港灣，其余的商業經營業態多以社區業態為主,如服裝店、小型雜貨店、超市等。而且記者發現，該區域社區業態主要為中檔大眾水平,與該區域居住的高檔客群匹配程度不高。如棕櫚泉生活廣場面積不足2萬平方米，內部服裝品牌多為運動及折扣店；京客隆超市以日常大眾消費為主，進口商品較少。

通過統籌安排，可以實現為社區及寫字樓共同服務。北商研究院特約專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽指出此類項目具有一定的體量，在功能定位合適，引入商鋪品牌吸引消費者，管理商鋪方面不能只是簡單的將空鋪分別出租，而需要有針對性的選擇出租。例如，對于一些好的項目可給予租金優惠。這樣能夠形成一個完整的功能體系，定位既是可以為寫字樓服務，也可以為周圍的社區提供服務。

賴陽指出，只要在同一管理下，品牌商戶是消費者認可的商戶，那么整體商業效果肯定就會形成一個合力，若是單個項目價高者得，那么可能就缺乏足夠的合力。

同時，漢博商業相關研究人員表示，此類寫字樓加商業模式的項目一般體量大，業態豐富，功能混合、體量龐大集中，相比單純商業項目，更容易在短期聚集大量人流。而且此類項目商業大多由創意、個性店鋪組成，更適合當下白領、小資的消費。

（來源：北京商報 記者 王曉然 劉卓瀾）