近年來，隨著四五線城市經濟的日益發展，人民生活水平的不斷提高，也促使更多的知名房企紛紛下沉至四五線城市投資發展，引爆四五線城市開發熱潮，商業地產模式也逐漸走入四五線城市并且在悄悄改變著四五線城市的商業變革，引領著商業不斷發展提升。

開發商選擇下沉四五線城市固然是相中其廣闊的市場前景、較低的開發成本及地方政府的優惠與支持。但多數房企仍然還是以開放商品房為主導，而敢于開發商業地產的因自身綜合體的配套加持在市場上在價格和市場占有率上都更勝一籌，由此可見商業地產對四五線城市的整體發展格局是有著重要的影響作用。

那么，我國當前的四五線城市在商業地產的影響下商業發生了怎樣的變化？商業地產在四五線城市將如何發展？是值得我們研究的課題。

四五線城市一般城市規模中等，經濟基礎較差，交通不夠便利，商業發展水平整體處于落后狀態，大型企業數量有限，轄區內農業人口仍占較大比重，各自正在探求工業化的發展方向。商業模式也相對簡單、落后，多為小型百貨、超市、賣場、商業街、批發市場等主要形式，在過往發展過程中，四五線城市商業布局始終處于較為集中的狀態，僅有的商業街區也缺乏合理的規劃，業態搭配也是以：雜、亂為主，缺乏商業特色，多為個體自主經營，且傳統商業中心的壟斷地位難以打破的，由于整體經濟增長水平和消費能力的限制，商業難以承受大體量的商業體的生存，商業經濟也始終無法成為四五線城市發展的主導經濟。

此外，四五線城市原有的經濟水平也決定了老百姓的收入水平，也決定了商業入駐的品牌水平，四五線城市多為低端自營品牌，缺乏真正的品牌性。

因而商業地產的進駐對四五線城市商業格局的改變是顛覆性的：

一、四五線城市城市化發展水平不斷提升，居民的經濟水平及消費能力也在不斷提升對新商業模式的接受程度也在逐步提升這也就預示這對商業綜合體的模式也將逐步成為城市發展的主流

二、四五線城市的商業綜合體首先它具備以下幾個特點：市場競爭小、商業體量適中、位置多在城市中心、交通便利、配套齊全；這些是現有一二線城市綜合體不具備的優勢

三、四五線城是也逐漸成為國內外知名品牌開發的樂土，品牌加盟及準入條件也逐步把四五線城市列為發展范圍。

正如杭州第五季商業管理有限公司傾力打造的“建甌江濱國際廣場”正是四五線城市商業綜合體的標準模式，建甌市人口54萬，城區人口約25萬，江濱國際廣場位置地處建甌老城區中心，交通便利他的發展將逐步取代建甌老城區步行街的商業模式，同時作為建甌真正意義上的首個商業城市綜合體更多知名品牌也完成了建甌首秀：永輝BRAVO、肯德基、麥當勞標準店、85度C等均是首次進入建甌。

作為第五季（香港）國際集團旗下的杭州第五季商業管理有限公司，一直堅持以市場研究為導向，以專業化為根本，以豐富的實戰經驗為保障，以商業運營為特色，以實現客戶目標為宗旨。為客戶提供住宅項目、商業項目的調研、定位、策劃、營銷等全程服務，服務過綠城、恒大、嘉凱城、濱江、金地等品牌及近50個房地產項目。

據建甌江濱國際廣場項目負責人，第五季商業管理有限公司商業總經理朱敏航介紹，建甌江濱國際廣場打造的是四五線城市的標準化商業綜合體，規劃的全業態模式，因為作為四五線城市商業綜合體的發展他需要滿足的是消費者全方位的需求，因而項目的整體將以體驗業態為主導，現有體驗業態占比在40%；與過往一二線城市的商業綜合體比較不僅僅是作為消費者購物休閑娛樂的場所，更多的是生活全需求，購物體驗逐步邊緣化將至少作為順帶行為，四五線城市較一二線城市而言人口基數小，綜合體輻射的人口數較小，這就要求消費者到店頻率需要提升才能滿足商業綜合體的發展需求，如何提升綜合體的到店頻率，就勢必要求綜合體能滿足消費者的全方位需求；綜合體不再是純粹的購物中心，他的發展將不斷形成消費者的非購物狀態而是成為商務、學習、交流的中心，購物不是主導而成為了附加行為。

朱敏航還指出：“要想讓四五線城市的綜合體能夠適應城市的發展就必須不斷的提升體驗業態的比例，讓他成為一個城市的中心的同時也要成為消費者的生活中心，讓其成為每個家庭必不可少的環節”。因此體驗板塊的提升是必然趨勢。

總而言之，四五線城市是商業地產未來的機會點，商業地產的進駐也將提升四五線城市的商業水平，在一二線甚至三線城市的商業綜合體趨于飽和、競爭激烈、成本攀升的形勢下，四五線城市商業綜合體的出現是順應著四五線城市商業的發展趨勢的必然產物，他的出現將逐步提升商業經濟在各自城市的影響力，伴隨著商業綜合體也將引申出更多商業經濟模式促使一個城市不斷的進步和發展，四五線城市商業布局和人口情況都是推動其發展的有利因素。

數據顯示，目前四五線城市的人口占全國城市人口的53%，但商業綜合體僅占全國的16.5%。隨著城鎮化的發展，四五線城市人口數量還將增加，居民的收入、消費水平以及對生活品質的要求都會隨之增高，這將給四五線城市的商業開發提供助力，商業綜合體的發展是大勢所趨，雖然四五線城市受到商業房企熱捧，但也應注意到市場暗藏的風險；“市場很大，但是利潤空間很小。四五線城市基本缺乏專業開發商，運營者如果不懂商業要想取得成功將困難重重。商業綜合體與所在城市是相互依托互相成就的關系，四五線城市的市場需要商業綜合體的出現，商業綜合體的出現也在不斷的提升優化商業環境。