觀點地產(chǎn)網(wǎng) 無論風雨如何飄搖，終會有歸于平靜的一刻。
過去幾年，“靈魂人物”吳向東以及老將唐勇相繼離開，華潤置地歷經(jīng)三任掌舵者變更，似乎提前步入了“中年焦慮”狀態(tài)，前路未曾明晰。
如今，來自華潤集團的新主席王祥明坐鎮(zhèn)，以總裁李欣、副主席張大為作為華潤置地日常經(jīng)營主導者，延續(xù)此前提出的“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”商業(yè)模式，強調規(guī)模和質量的協(xié)調發(fā)展。
2020年，疫情黑天鵝和三道紅線同時來襲，華潤置地依然平穩(wěn)渡過。
守住前十是一個標志，根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單，華潤置地2020年總合同銷售金額2850.35億，位列行業(yè)第十。
一切都如王祥明在2020年新年獻詞中所言：“律回春暉漸，萬象始更新”。
華潤置地所期待的新氣象也如約而至，旗下商業(yè)、物管平臺華潤萬象生活成功赴港上市，成為2020年度港交所第三大IPO，最新市值突破1000億港元。
2020年12月9日，在中國華潤大廈66樓，王祥明和李欣共同敲鑼，宣布華潤萬象生活正式在香港掛牌交易。華潤集團前董事長傅育寧也到場祝賀，可見這一平臺承載著華潤置地乃至華潤集團的諸多期望。
華潤置地渴望大象起舞，開發(fā)物業(yè)穩(wěn)居行業(yè)前十，投資物業(yè)成果逐漸凸顯，萬象品牌打響，且已有不少輕資產(chǎn)輸出項目。
無論如何，此前種種關于華潤置地路線之問，答案也越來越清晰。
這一年
審視華潤置地，首先應該厘清投資物業(yè)與開發(fā)物業(yè)的關系。
華潤置地一直都把投資物業(yè)擺在重要位置，早在2005年便確立了以“開發(fā)物業(yè)+投資物業(yè)”為核心業(yè)務的雙驅動發(fā)展策略，又于2016年正式確定“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”商業(yè)模式，并將“商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部”和“開發(fā)事業(yè)部”置于平級。
上述投資物業(yè)包括購物中心、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)，尤以購物中心為重，其中以高端商業(yè)產(chǎn)品線定位的萬象城、區(qū)域商業(yè)中心定位的萬象匯作為主要標志。
事實上，華潤置地商業(yè)地產(chǎn)從2014年才開始加速，首次對外發(fā)布全國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，此前多年基本是處于積累階段。
觀點地產(chǎn)新媒體在采訪華潤萬象生活總裁喻霖康時，他提及華潤置地商業(yè)地產(chǎn)真正第一個10年，是從2015年開始到現(xiàn)在，“過去這五六年，實際上是開業(yè)更多項目的階段，比如2019年就開了10個以上的項目。”
在此之前，開發(fā)物業(yè)才是重頭戲。
如今投資物業(yè)風頭正盛，但也不得不提及稍顯“褪色”的開發(fā)物業(yè)。歷經(jīng)一輪激進增長之后，穩(wěn)定趨勢漸顯，已連續(xù)三年處于兩千億規(guī)模量級。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)統(tǒng)計
王祥明執(zhí)掌華潤置地之后，開發(fā)物業(yè)維持著不變的節(jié)奏。
2020年，華潤置地定下銷售目標2620億元，最終全年累計總合同銷售金額約2850.35億元，完成全年目標的109%。
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這有賴于下半年銷售沖刺，最后一個月銷售額甚至達到390.5億元，同比增長高達146.70%，為一年最高峰。
華潤置地一直堅持開發(fā)物業(yè)、投資物業(yè)兩手抓，兩者是相互交替發(fā)揮作用的存在。雖然開發(fā)物業(yè)依舊處于絕對主導地位，但投資物業(yè)對于業(yè)績的貢獻亦不小。
從營業(yè)額方面分析，不計算2020年上半年受疫情影響的不可控數(shù)據(jù)，近些年投資物業(yè)營業(yè)額增長幅度均大于開發(fā)物業(yè)。
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此前2019年，華潤置地投資物業(yè)租金收入120億元，成為萬達之外第二家物業(yè)租金達到百億規(guī)模的內房企業(yè)。
2020年上半年，華潤置地投資物業(yè)板塊收益受疫情影響因素下，按年下降12.5%至49.9億元，其中購物中心租金收入39.1億元，按年下降8.9%。2020年全年，投資物業(yè)租金收入錄得約人民幣130.4億元，按年增長5.0%。
據(jù)華潤管理層預計，2021年開始可以恢復15%以上的年復合增速。
投資物業(yè)所發(fā)揮的拉動作用，還體現(xiàn)在優(yōu)化整體毛利率，在整個房地產(chǎn)行業(yè)毛利率呈現(xiàn)下降趨勢的今天，作用頗大。
這些年，華潤置地盈利水平維持行業(yè)較高水平。
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從數(shù)據(jù)可窺見，華潤置地投資物業(yè)毛利率一直在65%以上，開發(fā)物業(yè)毛利率下探趨勢明顯。2020年上半年綜合毛利率為33.5%，較2019年末減少4.4個百分點，背后主因是開發(fā)業(yè)務毛利率下降導致。
更深層次探究，主要是因為高毛利率的深圳業(yè)務入賬下降。有分析稱，由于深圳灣悅府等高毛利項目結算完畢，且2017年后地價有所上升，毛利率下降，預測華潤2020-2022年銷售物業(yè)毛利率將下降至30-35%。
李欣亦將此歸結為大環(huán)境影響所致：“行業(yè)發(fā)展到今天，地價不斷提高，房地比一直下降，行業(yè)毛利率下降是一個定勢，這是一個比較顯性的判斷。”
新任務
問題客觀存在，王祥明從一開始便有提及解決上述部分隱憂的突破口，同時鋪排了華潤置地2020年的新任務。
2020年初，王祥明在投資者交流會上指出，若能在負債率指標上相對靈活起來，對華潤置地的規(guī)模發(fā)展或許會有不小的意義，“正在向國資委申請對資產(chǎn)負債率的適當放開，采取一企一策，這樣有助于華潤置地擴張。”
按照目前市場上討論最多的“三道紅線”指標來看，華潤置地未踩一條紅線，為綠檔企業(yè)，且與相關指標上限相比，仍有不小發(fā)展空間。
于2020年6月30日，華潤置地凈負債率45.9%，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率41%，現(xiàn)金短債比1.47。
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對比2019年，負債規(guī)模有所增長，由2019年底5286億元增加至2020年中期5898億元。
而在擴張之下，華潤置地拿地策略再次出現(xiàn)邊際調整，提出“三調”——調結構、調節(jié)奏、調布局。
此為華潤置地2020年的新任務，即結構上注重以高周轉、住宅為主要項目；節(jié)奏上注重拿地窗口期，不再高位搶地；布局為側重于一二線及有產(chǎn)業(yè)支撐的三線城市，聚焦京津冀、長三角、大灣區(qū)等都市圈。
過去兩年，華潤置地存在布局分散、深耕不夠的問題，單項目產(chǎn)出并不高，高能級的單項目不多。
事實上，2018-2019 年，華潤置地因宏觀環(huán)境等影響，有選擇地進入三四線城市拿地，由此三四線城市拿地面積占比上升至40%以上。
在此之前，華潤置地一二線城市拿地面積占比多年維持在80%左右。
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因而，2020年華潤置地投資布局再次向一二線高能級城市傾斜。從拿地情況分析，2020年全年共新增69個土地項目，新增土地權益地價為1024億元，平均土地成本9245元/平方米，較2019年拿地均價約7050元/平方米上升不少。
據(jù)不完全統(tǒng)計，華潤置地2020年新進入嘉興、義烏、濟寧、紹興4個城市，在一二線及強三線城市拿地占比達到90%。
布局集中度提升，華潤置地的新任務有了些成績。
此外，華潤置地在資源獲取上，重點轉向能發(fā)揮優(yōu)勢的渠道，比如代建、統(tǒng)籌配建模式與政府購地模式，包括TOD項目、城市更新項目，也準備在項目端的投資并購發(fā)力。
比如舊改，華潤置地年內成功中標東莞道滘鎮(zhèn)馬洲更新單元前期服務商、深圳金蠔小鎮(zhèn)項目獲批、中標深圳羅湖田心村(拆除重建類)城市更新改造項目等。
合作撬動規(guī)模增長方面，華潤置地新增土儲權益比例此前三年呈現(xiàn)下降態(tài)勢，至2019年為67.5%。
2020年，據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的1-12月中國房企新增土地儲備報告顯示，華潤置地全年新增土地儲備面積為1490.6萬平方米，新增權益面積為1176.6萬平方米，對應權益比例約為78.9%。
按此數(shù)據(jù)，與過往相比上升不少，項目合作等方面動作有所減少。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)統(tǒng)計
另外，從細分業(yè)務分析，華潤置地開發(fā)物業(yè)土儲面積占總土儲面積85%左右，投資物業(yè)面積占比約15%，近些年基本穩(wěn)定在這一比例。
根據(jù)2020年中報披露，華潤置地累計進入81個城市，總土地儲備面積7109萬平方米，其中在建及擬建投資物業(yè)總樓面面積1062萬平方米。
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并且，投資物業(yè)同樣聚焦于一二線城市，占比82%。
于2020年6月30日，華潤置地投資物業(yè)已進入城市62個，包括輕資產(chǎn)管理輸出的商業(yè)項目覆蓋的9個城市。
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投資物業(yè)面積增長也有賴于母公司華潤集團這棵“大樹”：2020年6月，華潤置地與華潤集團若干附屬子公司簽訂四份收購協(xié)議，項目金額25.57億元，較估計市值折讓7%，分別位于沈陽、北京、寧波、深圳，包含四大購物中心和一個住宅大廈。
據(jù)了解，這四個購物中心均為開業(yè)不久或即將開業(yè)，這一舉措也被市場解讀為華潤集團總經(jīng)理王祥明接任為華潤置地董事會主席所帶來的一大利好，與母公司關系更為熟絡。
母公司孵化，一直是華潤置地獲取高性價比土地儲備的途徑之一。
投資物業(yè)面積處于穩(wěn)定增長趨勢，開業(yè)計劃亦隨之運轉。
于2020年6月30日，華潤已開業(yè)萬象城、萬象天地、萬象匯合計42個，儲備項目50個，另有管理輸出購物中心項目28個，購物中心在營總樓面面積達542萬平方米。
萬象道
圍繞華潤置地投資性物業(yè)發(fā)展的討論一直有之，而且，過去一年也是具有標志性意義的一年。
2020年下半年，華潤置地分拆物管+商管平臺華潤萬象生活上市，成為資本市場關注焦點，而這一分拆上市計劃在三年前已經(jīng)開始籌劃。
據(jù)了解，商業(yè)運營物業(yè)管理是華潤置地綜合商業(yè)物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務的一部分，不另向購物中心索取商業(yè)運營服務的費用。自2020年1月起，商業(yè)運營作為獨立的創(chuàng)收業(yè)務，確定業(yè)務收入。
于2020年8月21號遞交申請表，管理層稱這是一個基于戰(zhàn)略引領之下的水到渠成考慮，分拆子公司上市能夠增厚母公司凈資產(chǎn)、改善負債指標。
雖然商管業(yè)務注入稍顯匆忙，但這部分才是華潤萬象生活上市的最大亮點所在。
從數(shù)據(jù)看，2017年至2019年以及2020年上半年，華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理營收分別為10.28億元、16.68億元、23.97億元、14.53億元，分別占收入的32.9%、37.6%、40.8%及46.4%，逐步上升，復合增長率為52.68%。
住宅物管方面收入占比一直在下降，從67.1%降至53.6%。明顯可以看出，華潤萬象生活板塊業(yè)務重心的發(fā)展變化。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書，觀點指數(shù)統(tǒng)計
截至2020年6月末，華潤萬象生活在管住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.07億平方米，另向51個購物中心提供商業(yè)運營服務，總建筑面積560萬平方米。
不同于傳統(tǒng)物業(yè)平臺，華潤萬象生活商業(yè)運營板塊能夠大幅拉動毛利率。2017-2019年以及2020年上半年，華潤萬象生活毛利率分別為13.0%、15.0%、16.1%、18.0%、24.1%及35.79%。該部分上升，主要是由于商業(yè)運營及物業(yè)管理服務分部貢獻的收入增加，而該分部的毛利率高于住宅物業(yè)管理服務分部。
但亦有不確定性部分，比如華潤萬象生活歷年產(chǎn)生利潤中來自于投資物業(yè)公允價值變動收益比例并不小，這一指標在短期內不能緩解現(xiàn)金流問題，只有對該投資物業(yè)進行出售、轉讓等操作時才能變現(xiàn)。
招股書數(shù)據(jù)顯示，華潤萬象生活于2017年、2018年、2019年產(chǎn)生的投資物業(yè)公允價值變動收益分別為3.44億元、3.13億元、0.48億元。如果按照核心利潤口徑進行測算，2017-2019年核心利潤分別為1.31億元、1.88億元和3.29億元。
市場給出的反應證明，華潤萬象生活以雙平臺發(fā)展的模式是被認可的，最終每股發(fā)售定價22.3港元，香港公開發(fā)售獲29.78倍認購，國際發(fā)售方面獲11.8倍認購。
據(jù)稱，華潤萬象生活是2020年所有IPO發(fā)行中最受機構投資人追捧的項目之一。7家基石投資者(GIC、高瓴、平安、潤暉、國調、Matthews、GLP)，合計認購6.5億美金，占高端綠鞋前發(fā)行規(guī)模41.1%。
瑞銀曾發(fā)表研究報告稱，華潤萬象生活長遠而言具高增長的潛在能力，及對商場的結構性正面看法，認為商業(yè)物管業(yè)務的估值理應比住宅物業(yè)管理業(yè)務高得多。
其續(xù)指，基于商場零售銷售增長潛力及新商場開幕，預期華潤萬象生活2019至2022年每股盈利年復合增長率為77%，2022年至2024年的每股盈利年復合增長為30%。
關于投資物業(yè)的另一標志性事件，依然與資本市場相關，即華潤置地商業(yè)地產(chǎn)板塊首次試水資產(chǎn)證券化。
2020年9月，據(jù)深交所固定收益信息平臺顯示，中信證券-華潤置地成都萬象城資產(chǎn)支持專項計劃項目狀態(tài)更新為“已受理”。歷時三個多月，該CMBS成功發(fā)行，規(guī)模25.01億元，優(yōu)先級AAA評級，期限18年，優(yōu)先級票面利率為3.8%，全場認購倍數(shù)為2.56倍。
此次CMBS發(fā)行的底層資產(chǎn)為成都萬象城，總建筑面積31.76萬平米，于2004年12月開始試營業(yè)，是華潤置地進軍商業(yè)地產(chǎn)的第一年。
新“萬象”剛上路，風雨仍未定，華潤置地正試圖講好這一全新的資本故事。
