出品/聯商網零售研究中心

撰文/聯商高級顧問團成員、聯商網上海商業情報專欄 郭歆曄

圖片/項目供圖

據聯商網零售研究中心&中商數據統計，2020年全年上海新增47個不同類型的商業設施。其中，包括17個新開業購物中心，5個局部試營業購物中心，16個存量改造項目，4個較具規模的辦公配套商業，5個文旅商業項目——上生新所2期、陜康里、黑石M+、云間糧倉、博繡薈文創園。

從新購物中心項目分布的地區來看，絕大部分新增量位于外環外。崇明和浦東新場分別引入了本區及本板塊的首家購物中心——崇明萬達廣場、新環廣場。商業配套不足的臨港則一舉引入了三家社區鄰里型購物中心，其中，34萬平方米超大體量的南翔印象城MEGA開業引發了全市轟動效應。

2020年進入局部試營業狀態，并將于2021年正式營業的5大購物中心分別為：JiC靜安國際中心、東渡蛙城、元祖夢世界、G60科創云廊1期、奧所未來城。

存量改造項目集中在核心商圈及超市大賣場
2020年上海全市開出16個存量改造項目。不同于新購物中心聚集在外環外，存量改造項目則以市中心核心商圈老牌商場與超市大賣場改造項目為主。

其中，最受矚目的當屬成功邁入頂奢LEVEL的港匯恒隆廣場，策展型商業最新代表百聯TX淮海年輕力中心，既好吃又有藝術范的新天地時尚廣場1期，全面煥新的百聯中環B區，小而美的鄰里街區金地·喜悅薈Oopcity，既能打卡也能享受平價美食的網紅菜場高陵集市，以及由超市大賣場改造成鄰里型購物中心的南六及晶朵匯。

此外，上海各類商業街的改造優化今年也全面提速，繼南京東路步行街成功東擴及豫園商城大幅翻新后，小資氣息濃郁的武夷路、愚園路、番禹路、武康路后續城市更新動作不斷，普陀區原本普普通通的黃陵路社區商業街經美麗街區改造為充滿生活美學和煙火氣的社區客廳，堪稱NICE 2035街區2.0版新大學路的赤峰路將在春節前完工……

根據聯商網零售研究中心&中商數據的統計，2021年存量改造項目將持續增加，值得期待的項目如：中信泰富廣場、嘉里不夜城、新天地時尚廣場2期、吳江路步行街、靜安寺廣場、華美達廣場、太平洋數碼二期、美蘭湖北歐新天地、朗詩現所、吾品田風尚天地、普陀綠地繽紛城、大華向陽900、南京西路寶礦廣場、淮海大樓……

行業巨頭看好后市 新簽約項目絡繹不絕
疫情絲毫沒有影響巨頭們在上海發展的信心，新項目頻頻簽約。

2020年最受關注的上海新獲地綜合體項目包括：

香港置地聯合體以310.5億元總價競得徐匯濱江西岸金融港綜合地塊；

香港新世界集團以41億元摘得淮海中路地塊打造上海第二座K11；

香港瑞安集團再度加碼青浦蟠龍天地；

美團65億元競得楊浦濱江綜合體地塊興建總部及頂級美食街區；

網易在青浦趙巷投資50億元建設網易上海國際文創科技園及電競主題綜合體；

北京華貿擬投資250億的西虹橋商貿綜合體；

崇邦集團擴建嘉亭薈2期；中海集團真如環宇城旗艦項目；

廣州星河控股集團與世界零售巨頭Costco聯合獲取浦東康橋工業區地塊建設中國內地第二家Costco。

此外，臨港有萬達、紅星愛琴海、百聯、華僑城、海昌等多家集團扎堆簽約拿地。

重資產加速落地的同時，輕資產項目同樣頻頻落子。例如：印力集團滬西南四兄弟：漕河涇印象城、維璟印象城、AI PLAZA西岸鳳巢、豐尚國際，保利商業奉賢雙子：奉賢南橋源及冷江雨巷。

2020/2021新項目的九大共同趨勢
1、空間場景生態化

綠色生態環境及自然造景越來越受重視，新項目普遍通過多層次綠化自然場景化的方式，實現繁華都市與自然生態間不同場景的和諧交融。
例如：南翔印象城MEGA以“覓境·森林”生態植物園、濕地、高山為主題，打造沉浸式綠色休閑體驗。熱帶雨林、被梯田狀的綠色植被環抱而形成的“退臺花園”、400米沿建筑邊緣的屋頂星空跑道實現了商業建筑與自然、人與空間的聯動。

崇明萬達廣場聚焦外廣場室外下沉庭院景觀與建筑的融合，描繪了小橋流水、瀑布潺潺的浪漫畫卷，結合環形餐飲業態商鋪外擺，營造回歸自然、田園牧歌式的室外空間。

馬橋萬達廣場不僅擁有室內三層水幕景觀，更設有以《時光?成長》為主題的大型公共城市綠地公園。
這一趨勢將延續到2021年新項目中，例如：
前灘太古里的景觀設計引入了城市自然原趣概念，在開放里巷基礎上，營造了地面、屋頂的double parks雙層開放空間，不僅地面設有8千平方米的中央公園綠地，更有屋頂花園和80米長可欣賞前灘公園及浦江美景的景觀廊橋橫貫中央綠軸上方，給大家更廣闊的空間去社交、去活動、去休息。AI PLAZA西岸鳳巢與AI Tower相融的半開放式山谷層疊連廊，結合連云動線、水幕棲息區，使人與自然“無界相融”。

瑞虹天地太陽宮配有4000平方米形如層面梯田的室外露臺，垂直綠化營造出宜人的戶外活動空間。5500平方米的穹頂采光天幕，三朵大“荷葉”般的玻璃頂覆蓋五層至七層的中庭空間，將陽光引入室。室內1500平方米的綠化空間內有喬木、灌木等150余種綠植品種，通過被引入的自然光進行光合作用來凈化室內空氣。室內外近5300平方米的立體植物園，融合室內水景、親水瀑布與步道階梯，營造出綠意盎然的“都市綠洲”。

天安千樹廣場更是將一千棵樹種在不同層面的屋頂上，打造出山形的現代版巴比倫空中花園；異曲同工之妙的則有被稱為“千花廣場”的恒基旭輝中心。改造中的中信泰富廣場將打破原有的封閉界面，新增14個大型露臺和陽臺，將人們的生活與社交融入城市街景之中。

2、錦上添花的屋頂綜合利用

上海購物中心屋頂利用的經典案例繼靜安大悅城的屋頂摩天輪和長風大悅城屋頂運動街區高登公園之后，2020年南翔印象城MEGA帶來了屋頂懸空的星空跑道及會舞動的飛鶴藝術裝置。2021年前灘太古里將帶來上海首個可俯視浦江兩岸江景的購物中心屋頂跑道，萬科·天空之城UNI-MALL屋頂則設計了配套完善的UNI-SPORT天空球場及高顏值的UNI-FARM天空農場，瑞虹天地太陽宮則將設置月光露臺運動空間。

3、超震撼的裸眼3D巨屏與購物中心的結合

繼天幕和LED屏之后，新巨屏憑借當下最火爆的視頻技術，震撼呈現身臨其境的裸眼3D視覺虛擬現實效果，裸眼3D巨屏2020年在成都春熙、重慶觀音橋、廣州北京路、沈陽中街多個商圈形成全城打卡刷屏效應。

2021年上海也將迎來新技術的超級巨屏。南京西路中信泰富廣場的改造設計理念以“像素城市”為概念，整個外立面由多個透明玻璃盒子錯落組合而成。不同的玻璃盒子如同一個個像素元素，亮燈后將充滿科技感和未來感，帶來特別的視覺體驗。商場最頂層則將帶來最新高科技的“皇冠”巨屏空間，270度通透觀景，不僅能俯瞰南京西路的繁華，夜間通過多媒體藝術燈光秀，營造璀璨新亮點。

4、藝術文化科技與購物中心更緊密融合

上海最具文化藝術基因的購物中心包括K11、興業太古匯、BFC、靜安大悅城、世茂廣場，2020年開業的百聯TX淮海年輕力中心憑借連續不斷的策展帶動淮海中路中段人氣復興，奧所未來城憑借賽博朋克風的主題裝飾而被業內知曉。2021年開業新項目中，北外灘來福士將打造集“文化、藝術、科技、旅游”的人文融合平臺，引入私立傳統藝術館“御承堂”打造結合“藝術+科技”的新藝術空間；AI PLAZA西岸鳳巢以智慧藝術家靈感無限+為創造理念，結合徐匯西岸美術館資源，打造智慧科技跨越藝術體驗的新型商業；中信泰富廣場的公共區域將融入多個新媒體藝術空間，打造科技、文化、體驗“三位一體”的沉浸式消費場景；前灘太古里、漕河涇印象城、博薈廣場、天安千樹等新項目同樣在文化藝術科技層面不遺余力。

5、主題街區及主題區不斷迭代

2020年令人印象深刻的主題街區包括新天地時尚廣場1期沉浸式美食社交平臺Foodie Social南里食集，凱德虹口商業中心的EATplex影食空間，南翔印象城MEGA的印象時光街區古猗園弄主題區，馬橋萬達廣場的星際探索兒童主題街區及印象馬橋飲馬巷餐飲主題街區，高陵集市。新開業的如近鐵城市廣場B2橫町風情街區充滿日式和風場景。

沉浸式美食社交平臺Foodie Social南里食集，占地3000平方米，15%的面積被策劃為社交空間，人們在享受美食之余，也能有一個溫馨愜意、適合放松休息的社交空間；共引入22家餐飲和10家零售品牌，其中30%為區域、城市首店，全天候供應超過400種現制美食，并呈現多家“新天地跨界老字號”煥新產品，市民游客可“一站式”打卡上海最時髦的人氣餐廳主打餐品。

2021年值得期待的主題街區包括：北外灘來福士的重逢·記憶中的90年代上海城市集市，瑞虹天地太陽宮的空中村落Foodie Mini Village及城市集市宋街鬧市，首位SHOWAY FOODIE食集及首位甜品街SHOWAY SUGARJiC，靜安國際中心味癮食堂美食集匯，東渡蛙城嘻食星系街區，康橋新田360廣場奢華復古風的摩登食空。

北外灘來福士定制三十年前的懷舊主題街區:“重逢·記憶中的90年代上海”城市集市，將90年代的弄堂場景一比一還原，回歸市井煙火氣息，同時也將多處具有歷史文化遺產價值的老建筑也“搬”到了街區內。并引入虹口街邊美食和傳統上海老字號美食，在快速更迭的北外灘保留經典老味道。
瑞虹天地太陽宮5樓的中庭位置，將推出新天地 Foodie Social迭代之作——Foodie Mini Village打造集農場、酒窖、制造坊、烹飪廚房、花園等場景的空中村落，讓食客可以在充滿陽光、綠色、自然的環境中，享受農場到餐桌的美食樂趣；5樓同時設有以‘清明上河圖’為場景打造的“宋街鬧市”城市集市，將匯集眾多地道的上海老味道和非遺傳統美食小吃。

6、新型首店層出不窮

2020年開業的南翔印象城MEGA引入了開心麻花劇場、彈力猩球運動樂園、漁夫人等特色上海首店，新天地時尚則吸引了AMERI、法國Len?tre雷諾特甜品、Tom Dixon旗艦店、3CE、蔡瀾港式點心等大量首店進駐。桃源π商業廣場引入鐳戰大聯盟旗下滬上首家《穿越火線》主題店。

2021年瑞虹天地太陽宮將引入原日本東京墨田水族館和京都水族館的開發和運營團隊與中國團隊共同打造的Hall of the Sun Aqua Park水族館及以農產品及食物為主題的MUJI最新業態——MUJI meal solution supermarket兩大中國首店。前灘太古里則搬來了大陸首家MOViE MOViE文化生活概念影院、日本專業運動品牌ASICS大陸首家ASICS RUNNING STATION跑步型動社及半山腰云南餐廳上海首店。博薈廣場引入 意大利精品運動品牌Freddy和法國輕奢飾品品牌RedLine中國首店；金橋啦啦寶都簽約萬代南宮夢線下綜合娛樂館BANDAI NAMCO VS PARK中國首店；寶山日月光牽手日本ROUND1綜合娛樂中心華東首店；主場ESP電競文化體驗中心設有新文創型態體驗樂園新文創PLUS、UKONG有空沖浪、V-HOT新概念火鍋KTV體驗店首店；北外灘來福士簽約綠地旗下臻選精品超市G-Prime華東首店及御承堂新藝術空間等多家特色首店；佛羅倫薩小鎮2期將開出“奇幻叢林”大型家庭娛樂中心華東首店；萬科·天空之城UNI-MALL將引入緣起于韓國的DREAM BOX 造夢盒子兒童劇場……今年上海新項目的首店呈現日趨多元化的趨勢。

7、IP打造炙手可熱

IP已然是爭奪年輕人的利器，已局部開放的公園劇場型主題商業樂園——東渡蛙城，除了打造多元、具象的特色景觀外，還自創卡通IP形象——莓莓蛙，以東渡蛙城的場景設施為原型，描繪了莓莓蛙尋找彩虹色草莓的故事，以加強與消費者之間的情感互動。2021年開業的松江印象城牽手日本經典IP寶可夢打造多次元對話世界，通過建筑室內外空間及線下活動等多維元素，打通“三次元世界”與“二次元世界”的社交與消費場景；金橋啦啦寶都則引入日本高達IP，并成為引入日本以外首個實物高達立像的海外購物中心。

8、以人為本的細節設計優化

優質購物中心都竭力設法保護來客免受疫情影響，例如瑞虹天地太陽宮采用內置UV殺菌消毒裝置的空調柜，其殺菌率超99%，配合國際領先的“冷熱末端+新風”的模式，不僅新風量可高于市場水平30%以上，還能有效避免因跨區混風導致的大范圍交叉感染，同時，該系統對PM2.5過濾效果達95%，讓人自由暢快地呼吸來自森林般的綠色鮮氧；中信泰富廣場采用武漢雷神山方艙醫院的空氣消毒過濾系統，確保空氣質量萬無；一失前灘太古里在社區環境營造中貫穿Wellness理念，對商場室內空氣流通、老年人無障礙通行、寵物通道、萌寵區、休閑康體等方面的細節設計正不斷打磨優化；虹橋Art Park大融城則根據客群偏好規劃了融美市集、融食薈自營區域，把菜市場、小吃美食搬入項目里，并且打造了年輕人最愛的“二次元街區”，在自主內容創新方面有諸多突破。

9、5G通信技術打造智慧購物中心

面對線上線下商業生態的融合與趨同，繼陸家嘴中心L+MALL率先發布全球首個基于5G室內數字系統的“5G +五星購物中心”后，2020年5月正大廣場加碼建成全市首個“三千兆商場”，以打造5G智慧購物中心，10月浦東世紀匯宣布成為全國首個“全千兆”示范商圈。2021年開業的瑞虹天地太陽宮計劃以5G解鎖商業提升擴容空間，打造具備高科技和高觸感、系統數字化和全場景運營的全業態商業體，完善商圈生態閉環。

2021年將迎來集中放量期
由于2020年有大量延緩進度的項目，故2021年新項目將集中放量。據聯商網零售研究中心&中商數據統計，目前進入開業籌備期的各類新項目及改造項目超過70個，但依照慣例，每年最終能開出來的只占六至七成。

2021年1-2月，春節前將率先試營業的4個項目是：新型奧萊綜合體首位SHOWAY1期、ESP主場電競文化體驗中心、佘山寶樂匯、南京東路U479。

2021年處于開業籌備期的各類商業項目多達60余個，最受期待的新項目包括：北外灘來福士、前灘太古里、瑞虹天地太陽宮、漕河涇印象城、AI PLAZA西岸鳳巢、松江印象城、大寧久光、天安千樹1期、萬科·天空之城UNI-MALL、博薈廣場、虹橋Art Park大融城、康橋新田360、IM shanghai長寧國際、靜安MOHO、中信泰富科技財富廣場、梅隴中信泰富、外灘中央2期、臨港萬達廣場、奉賢富力萬達、金橋啦啦寶都、三井蓮花路商業廣場、上坤中心先番城、陽光濱江中心、海印又一城、寶山日月光、大場老街2期、嘉定寶龍天地、百聯%莘萃、LOVE大都會1期、董家渡上海綠地外灘中心1期、佛羅倫薩小鎮2期、崇明海上集市……