不少觀點(diǎn)以為，商業(yè)地產(chǎn)仍處于跑馬圈地時(shí)代。與商業(yè)運(yùn)營(yíng)本質(zhì)的重要性并列，以規(guī)模搶占生存空間同樣是商管公司永恒的命題。
尤其是過(guò)去數(shù)年房地產(chǎn)由增量轉(zhuǎn)向存量，項(xiàng)目由地產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)向商業(yè)、資本屬性，包括華潤(rùn)、招商、保利、印力等商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商都在加大資產(chǎn)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，搶占存量商業(yè)時(shí)代下的市場(chǎng)份額。
市場(chǎng)資源愈來(lái)愈傾斜于擁有存量資產(chǎn)盤(pán)活及運(yùn)營(yíng)能力的房企，這為快速發(fā)展的佳兆業(yè)商業(yè)帶來(lái)了廣闊的空間。
作為佳兆業(yè)聚焦舊改的重要組成部分，佳兆業(yè)商業(yè)與集團(tuán)地產(chǎn)、文體、旅游、消費(fèi)等多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，并尋找到烙上佳兆業(yè)獨(dú)有印記的“聚焦存量商業(yè)煥新”路徑。在存量這條主賽道上，該公司逐漸梳理優(yōu)化產(chǎn)品線(xiàn)，整合構(gòu)建“大資管”平臺(tái)，業(yè)務(wù)也開(kāi)始迎來(lái)爆發(fā)期。
僅過(guò)去兩年間，佳兆業(yè)商業(yè)緊隨市場(chǎng)走勢(shì)，抓住了規(guī)模擴(kuò)張最好的時(shí)機(jī)。這段時(shí)間在“苦練基本功”之余，該公司成功邁入3.0時(shí)代，即便在遭遇疫情嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的2020年，它仍能逆勢(shì)加速，甚至輕資產(chǎn)輸出了不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，全國(guó)化布局向前邁出一大步。
這種成績(jī)得益于資產(chǎn)盤(pán)活及運(yùn)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)力護(hù)航，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和對(duì)消費(fèi)者需求變化的精準(zhǔn)洞察，產(chǎn)品和資源的有效優(yōu)化整合，以及背后團(tuán)隊(duì)的默默付出。
隱藏在背后的推手是岳耀磊。他于2006年以新佳族身份進(jìn)入佳兆業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年，2016年開(kāi)始主持商業(yè)集團(tuán)工作，之后升任主席兼總裁。過(guò)去四年，從謀定戰(zhàn)略規(guī)劃、剝繭抽絲明晰集團(tuán)發(fā)展路徑，到步步為營(yíng)，全面推進(jìn)輕資產(chǎn)輸出、多元業(yè)態(tài)孵化等核心業(yè)務(wù)發(fā)展，岳耀磊帶領(lǐng)著團(tuán)隊(duì)不斷調(diào)整、聚焦發(fā)展，每一次探索，都為佳兆業(yè)商業(yè)未來(lái)更高速的發(fā)展蓄勢(shì)。
我們也一路見(jiàn)證。時(shí)隔兩年，再次在深圳嘉里中心見(jiàn)到岳耀磊，他仍然對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境以及佳兆業(yè)商業(yè)未來(lái)規(guī)劃有著清晰認(rèn)知。惟有變化的是，如今他還兼管佳兆業(yè)茶葉集團(tuán)，肩上的擔(dān)子更重了。
2021年既是過(guò)去告一段落，亦是新征程開(kāi)啟，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，我們期待從這次與岳耀磊的深度對(duì)話(huà)中，獲知佳兆業(yè)商業(yè)開(kāi)啟未來(lái)的“密匙”。
佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)主席兼總裁 岳耀磊
產(chǎn)品聚焦
奉行粗放式經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷十幾年狂飆時(shí)期，在新一輪周期中盛景不再。尤其當(dāng)下，“三道紅線(xiàn)”疊加“五檔房貸”對(duì)融資端強(qiáng)管控，房地產(chǎn)行業(yè)收緊意味更濃。
市場(chǎng)正倒逼房企通過(guò)多元化謀變，其中包括對(duì)持有型商業(yè)物業(yè)愈來(lái)愈重視，甚至資本市場(chǎng)出現(xiàn)分拆商業(yè)地產(chǎn)公司上市的趨勢(shì)。
幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)不斷顯現(xiàn)新的機(jī)會(huì)。正如全球老牌商業(yè)地產(chǎn)公司西田集團(tuán)創(chuàng)始人弗蘭克·羅伊所說(shuō)，“進(jìn)化與變化是購(gòu)物中心成功的詞匯。”
這句話(huà)亦適用于佳兆業(yè)商業(yè)，早于2018年6月，該公司便進(jìn)行了一系列的品牌戰(zhàn)略全面升級(jí)。
“佳紛系”是佳兆業(yè)商業(yè)升級(jí)的產(chǎn)品線(xiàn)之一。佳紛天地作為社區(qū)型購(gòu)物中心，構(gòu)建的是精品化社區(qū)鄰里中心，刷新社區(qū)商業(yè)新體驗(yàn)；而佳紛廣場(chǎng)打造的是區(qū)域型購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)多元化、功能復(fù)合化，又具有精致生活美學(xué)概念的商業(yè)綜合體。
岳耀磊解釋?zhuān)凹鸭姟庇髁x多元、美好的全新生活方式。佳兆業(yè)商業(yè)希冀于體現(xiàn)商業(yè)繽紛的特點(diǎn)，同時(shí)又兼具無(wú)限變換的可能，即“繽紛而又蘊(yùn)藏著無(wú)限可能”。
東莞松山湖佳紛天地于2020年開(kāi)業(yè)
佳兆業(yè)商業(yè)正充分挖掘自身發(fā)展可能性，摸索合適的商業(yè)道路。過(guò)去幾年，基于市場(chǎng)以及佳兆業(yè)自身持有資產(chǎn)判斷，最終決定相對(duì)聚焦于區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)。
更為具體地說(shuō)，首先是基于商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，城市級(jí)購(gòu)物中心賽道擁擠且起點(diǎn)較高，打造成功機(jī)會(huì)概率較小，反而是投資低、體量小、利潤(rùn)穩(wěn)定的區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)具有廣闊天地。
其次，佳兆業(yè)自身持有資產(chǎn)量比較大，在深圳、廣州等地都有不少商業(yè)項(xiàng)目。
但又不止于此，“像佳兆業(yè)持有型資產(chǎn)多，就會(huì)倒逼不斷地提升能力、完善產(chǎn)品線(xiàn)。”岳耀磊介紹，佳兆業(yè)商業(yè)亦探索聚焦于專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的商業(yè)項(xiàng)目。
換言之，佳兆業(yè)商業(yè)重心聚焦主線(xiàn)，亦會(huì)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)打造新的產(chǎn)品。而所有調(diào)整和變化，未來(lái)都可能會(huì)變成佳兆業(yè)商業(yè)更有特點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目。
以佳兆業(yè)國(guó)際樂(lè)園為例。該項(xiàng)目由佳兆業(yè)集團(tuán)聯(lián)手富德生命人壽集團(tuán)共同打造，未來(lái)將成為世界級(jí)一站式海灘度假目的地，含主題樂(lè)園群、國(guó)際豪華度假酒店群、時(shí)尚主題商業(yè)街、酷炫文化演藝、特色國(guó)際美食、休閑公園群、海上運(yùn)動(dòng)、健身康養(yǎng)、濱海公寓等九大業(yè)態(tài)。其中，近5萬(wàn)平方米的時(shí)尚主題商業(yè)街將由商業(yè)集團(tuán)全面打造。
岳耀磊表示，這是商業(yè)集團(tuán)一次全新嘗試，通過(guò)在旅游度假區(qū)探索相對(duì)高端的商業(yè)模式，建成之后在樂(lè)園、旅游度假產(chǎn)品方面標(biāo)桿項(xiàng)目便有范例參考。
而佳兆業(yè)烏洲村項(xiàng)目是佳兆業(yè)商業(yè)另一地標(biāo)巨作。坐落于廣州南沙自貿(mào)區(qū)核心，占據(jù)核心位置，以7.8萬(wàn)平方米大型商業(yè)配套為基礎(chǔ)，打造黃閣板塊內(nèi)首個(gè)一站式購(gòu)物中心，發(fā)揮區(qū)域內(nèi)商業(yè)最大規(guī)模體量?jī)?yōu)勢(shì)。
無(wú)論如何，全新升級(jí)的佳紛系產(chǎn)品線(xiàn)規(guī)劃逐漸成熟，佳兆業(yè)商業(yè)規(guī)模并進(jìn)。2020年，深圳東大街佳紛天地、東莞松山湖佳紛天地、廣州黃埔佳紛天地共三個(gè)佳紛系項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。
其中，深圳東大街佳紛天地，作為第一個(gè)自持佳紛系項(xiàng)目成功開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著佳兆業(yè)商業(yè)進(jìn)入全新發(fā)展階段。
據(jù)岳耀磊透露，這兩年佳兆業(yè)商業(yè)迎來(lái)項(xiàng)目入市高峰期，“2021年要開(kāi)11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)算是一個(gè)中等規(guī)模的商業(yè)管理公司。”
佳兆業(yè)金融科技中心·佳紛廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2021年開(kāi)業(yè)
佳兆業(yè)商業(yè)已然進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。步子邁大，架構(gòu)調(diào)整成為必然。目前，佳兆業(yè)商業(yè)已經(jīng)成立區(qū)域公司，進(jìn)行區(qū)域化管理，涉及深圳區(qū)域、廣州區(qū)域、遼寧區(qū)域以及湖南區(qū)域等。
平臺(tái)規(guī)劃
除了聚焦產(chǎn)品線(xiàn)，佳兆業(yè)商業(yè)呈現(xiàn)的研究成果還包括平臺(tái)戰(zhàn)略。佳兆業(yè)“OIM”戰(zhàn)略規(guī)劃，即通過(guò)搭建資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、業(yè)態(tài)孵化、輕資產(chǎn)輸出三大平臺(tái)。
佳兆業(yè)商業(yè)前瞻性地將商業(yè)邏輯從商業(yè)運(yùn)營(yíng)向資產(chǎn)管理方向提升。岳耀磊對(duì)我們強(qiáng)調(diào)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)只是基礎(chǔ)，一定要學(xué)會(huì)要用資管意識(shí)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行提升和判斷，“未來(lái)做資管買(mǎi)賣(mài)一定是最值錢(qián)。”
據(jù)了解，過(guò)去一年，佳兆業(yè)商業(yè)大資管體系對(duì)整體資產(chǎn)計(jì)劃進(jìn)行全面梳理和盤(pán)點(diǎn)，推行籌備期、在營(yíng)期項(xiàng)目資產(chǎn)管理計(jì)劃和全面預(yù)算。
岳耀磊重點(diǎn)提及輕資產(chǎn)路線(xiàn)。“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略不止可以宣傳品牌、擴(kuò)大規(guī)模、增加收益、打造產(chǎn)品，最主要是擁有自主選擇的權(quán)利。”一般情況下，房企做商業(yè)地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目的選擇往往是被動(dòng)的。
對(duì)于輕資產(chǎn)擴(kuò)張，岳耀磊有諸多想法，包括以片區(qū)的形式進(jìn)行擴(kuò)張、從點(diǎn)到面撬開(kāi)合作，以及下沉到三四線(xiàn)城市進(jìn)行降維打擊。
“三四線(xiàn)城市本地的商業(yè)模式還是百貨式，購(gòu)物中心在整個(gè)城市就屬于商業(yè)引領(lǐng)者，效果完全不同，關(guān)鍵是項(xiàng)目的回報(bào)率跟利潤(rùn)率都挺高。”
據(jù)他透露，希望輕資產(chǎn)輸出管理面積與自營(yíng)項(xiàng)目面積比例達(dá)到1：1。其中商業(yè)管理輸出項(xiàng)目面積110萬(wàn)平方米。2021年，佳兆業(yè)商業(yè)將繼續(xù)加大輕資產(chǎn)的拓展力度。
自2020年開(kāi)始，佳兆業(yè)商業(yè)全面發(fā)力，半年內(nèi)連開(kāi)5個(gè)項(xiàng)目。快速擴(kuò)規(guī)模的同時(shí)加速實(shí)體商業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型進(jìn)程，線(xiàn)上商業(yè)呈井噴式涌現(xiàn)，全渠道運(yùn)營(yíng)成為困境突破口。
近期，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)與深耕移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)多年的上市公司佳云科技計(jì)劃達(dá)成戰(zhàn)略合作，依托佳云科技MCN孵化及新媒體運(yùn)營(yíng)能力，結(jié)合佳兆業(yè)商業(yè)線(xiàn)下場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上線(xiàn)下一體化運(yùn)營(yíng)。
關(guān)鍵在于，商業(yè)平臺(tái)可以鏈接到其它的專(zhuān)業(yè)渠道上去，增強(qiáng)線(xiàn)上運(yùn)營(yíng)能力。
也正因如此，2021年初，岳耀磊在此前提出三大平臺(tái)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)之上，提出第四大平臺(tái)戰(zhàn)略——數(shù)字化線(xiàn)上運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。在他看來(lái)，聚焦區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目，跟消費(fèi)者的黏性必須深度建立。
運(yùn)作線(xiàn)上商業(yè)的商管公司普遍都缺少對(duì)供應(yīng)鏈、產(chǎn)品的選品能力，而佳兆業(yè)商業(yè)則特別強(qiáng)調(diào)百貨式的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，同時(shí)團(tuán)隊(duì)要具備選品能力。
佳兆業(yè)商業(yè)于2020年2月開(kāi)始嘗試直播。岳耀磊提及這一路徑發(fā)展核心點(diǎn)在于要學(xué)會(huì)從公域引流，然后打造自己的直播平臺(tái)；要變成一個(gè)小型的MCN機(jī)構(gòu)，要有專(zhuān)門(mén)的人來(lái)做這個(gè)事；一定要深入打造供應(yīng)鏈建設(shè)。
存量煥新
除此之外，作為一家介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就從“舊改”開(kāi)始的商管公司，佳兆業(yè)商業(yè)仍會(huì)堅(jiān)持“存量盤(pán)活與煥新”的優(yōu)勢(shì)。
依托于佳兆業(yè)集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域的豐富資源，佳兆業(yè)商業(yè)自2004年成立以來(lái)積攢了不少存量商業(yè)改造經(jīng)驗(yàn)，這為其拓展提供了有力的武器。在過(guò)往發(fā)展中，佳兆業(yè)商業(yè)先后成功操盤(pán)了大連天津街、深圳百貨廣場(chǎng)、深圳新世界大廈等項(xiàng)目。
DDM mall（前身深圳百貨廣場(chǎng)）成為深圳存量商業(yè)盤(pán)活典型案例
在岳耀磊看來(lái)，通過(guò)城市更新打造商業(yè)項(xiàng)目有相當(dāng)高的專(zhuān)業(yè)門(mén)檻，存在較多的不可控因素，包括開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，以及面臨如何制定合理的條件獲取回遷商業(yè)鋪位，并保證統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。“佳兆業(yè)商業(yè)會(huì)經(jīng)常遇到類(lèi)似的狀況，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力、風(fēng)險(xiǎn)把控能力提出了更高要求。”
為此佳兆業(yè)商業(yè)在實(shí)踐中也探索了不同的路徑，比如提出“微改造”概念。
在順應(yīng)城市片區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)上，從硬件改造、軟件提升、內(nèi)容注入等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“微改造”，并通過(guò)對(duì)在地文化的充分挖掘與運(yùn)營(yíng)植入，重新煥新和發(fā)展新區(qū)特色。
佳兆業(yè)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)十足，具備成本控制、供應(yīng)鏈等現(xiàn)成體系。岳耀磊表示，“能夠在有限成本預(yù)算下帶來(lái)最大的幫助，按照定位做系統(tǒng)性調(diào)整提升，相對(duì)于整體建造來(lái)講，微改造成本是低很多的。”
岳耀磊如此分析“微改造”的核心：“一個(gè)是要把項(xiàng)目從外立面、內(nèi)裝、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示到產(chǎn)品美陳，跟定位相匹配，另一個(gè)是存量改造的成本控制。”
探索解決辦法，有壓力便有動(dòng)力，佳兆業(yè)商業(yè)此前沉淀多年，體系、團(tuán)隊(duì)基本成型，不管何種挑戰(zhàn)均能有效應(yīng)對(duì)。
挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的跑馬圈地時(shí)代，佳兆業(yè)商業(yè)正以加速度奔跑在前。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)主席兼總裁岳耀磊的采訪(fǎng)實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)受疫情影響之后，是不是反而帶來(lái)很多機(jī)會(huì)？
岳耀磊：市場(chǎng)會(huì)倒逼房企對(duì)持有型商業(yè)物業(yè)，或者自建的商管團(tuán)隊(duì)，要求商業(yè)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，更好的是資本市場(chǎng)出現(xiàn)了商業(yè)上市趨勢(shì)。這一階段房企都會(huì)更加看重商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)于從業(yè)者而言是好事，因?yàn)闄C(jī)會(huì)更多了，但是對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)而言，挑戰(zhàn)是更大的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：佳兆業(yè)商業(yè)目前的產(chǎn)品線(xiàn)分布如何？
岳耀磊：從產(chǎn)品的角度來(lái)說(shuō)，尤其是2020年，更回歸到做商業(yè)的本質(zhì)上去，“苦練基本功”，最后有沒(méi)有銷(xiāo)售、有沒(méi)有客流是最實(shí)在，而商戶(hù)能賺到錢(qián)是核心點(diǎn)，這都考驗(yàn)基本功。
佳兆業(yè)商業(yè)定了兩條產(chǎn)品線(xiàn)，佳紛廣場(chǎng)、佳紛天地，聚焦是基于兩個(gè)判斷，第一是基于市場(chǎng)，第二是基于自身?yè)碛械馁Y產(chǎn)。
市場(chǎng)方面，主要是從未來(lái)趨勢(shì)看，疫情是小范圍暴發(fā)，但是未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，一定是普遍性的局部競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越強(qiáng)，大概率沒(méi)有機(jī)會(huì)做城市級(jí)購(gòu)物中心，就相對(duì)聚焦于區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)，這也是自己一直做的商業(yè)。此外，佳兆業(yè)自身持有的資產(chǎn)量比較大，核心持有資產(chǎn)都在佳兆業(yè)商業(yè)手上，偏向區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目。
聚焦于區(qū)域和社區(qū)型的商業(yè)，會(huì)做一些調(diào)整和變化，這些未來(lái)都可能會(huì)變成很有特點(diǎn)的項(xiàng)目。比如深圳金沙灣項(xiàng)目，真正就是在旅游度假區(qū)做相對(duì)高端的，但又不是傳統(tǒng)的商業(yè)模式，完成之后，以后在做樂(lè)園、旅游度假產(chǎn)品，有一個(gè)非常好的標(biāo)桿項(xiàng)目作為范例。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：打造城市更新方面的商業(yè)項(xiàng)目，最大的難點(diǎn)是什么？
岳耀磊：不可控因素比較多。首先是時(shí)間，因?yàn)槌鞘懈碌闹芷谑潜容^長(zhǎng)的，這件事情其實(shí)是有門(mén)檻的。在過(guò)程中會(huì)遇到很多非商業(yè)考量的挑戰(zhàn)。例如深圳平湖項(xiàng)目，體量10萬(wàn)方，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)難度很大。這種項(xiàng)目是非常規(guī)的，它對(duì)運(yùn)營(yíng)能力、風(fēng)險(xiǎn)把控能力提出了更高的要求，但佳兆業(yè)商業(yè)在這方面經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，能夠比較完善地解決問(wèn)題。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：存量資產(chǎn)盤(pán)活方面，公司也有提到微改造的概念，要怎樣保留原有特色，再注入一些新的內(nèi)容？
岳耀磊：微改造除了把它從外立面、內(nèi)裝、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示，到產(chǎn)品美陳，跟定位相匹配。另一個(gè)核心是存量改造的成本控制，這一點(diǎn)佳兆業(yè)商業(yè)相對(duì)比較有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)操案例。公司做了這么多年，已經(jīng)有一套白皮書(shū)，整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都有。因?yàn)橛薪?jīng)驗(yàn)，有成本控制、供應(yīng)鏈等現(xiàn)成的體系，能夠在有限成本預(yù)算下帶來(lái)最大的幫助，按照定位做系統(tǒng)性調(diào)整提升。微改造相對(duì)于整體建造來(lái)講，成本是低很多的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：能否再介紹一下佳兆業(yè)商業(yè)的平臺(tái)戰(zhàn)略？
岳耀磊：原來(lái)做的平臺(tái)戰(zhàn)略，定位成“OIM”戰(zhàn)略，屬于資產(chǎn)管理、投資孵化和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)三個(gè)平臺(tái)。資產(chǎn)管理主要是從商業(yè)運(yùn)營(yíng)到資產(chǎn)管理的整體提升。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)只是基礎(chǔ)，一定要學(xué)會(huì)要用資管意識(shí)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行提升和判斷。2020年佳兆業(yè)商業(yè)大資管體系，對(duì)整個(gè)資產(chǎn)計(jì)劃都全面進(jìn)行梳理和盤(pán)點(diǎn)，包括籌備期、在營(yíng)期的資產(chǎn)管理，運(yùn)營(yíng)做了全面預(yù)算計(jì)劃，基本上所有收支細(xì)項(xiàng)形成一整套明細(xì)。兩頭并進(jìn)，從全面預(yù)算到資管體系的要求，全面梳理形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。
產(chǎn)業(yè)鏈條越短的行業(yè)賺錢(qián)越容易，產(chǎn)業(yè)鏈條越長(zhǎng)，賺錢(qián)越辛苦。例如茶葉行業(yè)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈就是采購(gòu)、生產(chǎn)、包裝、銷(xiāo)售等四條線(xiàn)，相對(duì)簡(jiǎn)單。但商業(yè)同時(shí)做TO B和TO C的生意就比較難，消費(fèi)者變化快，尤其是現(xiàn)在年輕消費(fèi)者的品牌忠誠(chéng)度越來(lái)越低，所以很難做，我們就一直在想，跟C端的消費(fèi)者要怎么鏈接。其實(shí)會(huì)員體系已經(jīng)做了很多年了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：接下來(lái)會(huì)有哪些舉措來(lái)解決鏈接消費(fèi)者的問(wèn)題？
岳耀磊：做區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目，跟消費(fèi)者的黏性必須深化建立。自建線(xiàn)上平臺(tái)肯定是有意義的，但是做起來(lái)是比較辛苦的，一定要跟第三方深入的合作，不僅是技術(shù)上的完善，而且要做完善深度運(yùn)營(yíng)層面，在做大會(huì)員體系要有更多的方式，跟消費(fèi)者建立更緊密的連接。
所有做線(xiàn)上商業(yè)的管理公司，基本上都缺少一個(gè)能力，就是對(duì)供應(yīng)鏈、產(chǎn)品的選品能力。購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)，一定要強(qiáng)調(diào)百貨式的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，團(tuán)隊(duì)要具備選品能力，也就是對(duì)供應(yīng)鏈的掌握一定要更深，這樣你才能真正知道消費(fèi)者要什么，提供更多的服務(wù)，提升跟消費(fèi)者、會(huì)員的黏性。
佳兆業(yè)商業(yè)在2020年2月就要求全部做直播，疫情期間做了大量的直播，包括跟一些MCN機(jī)構(gòu)、合作方談合作，最后想明白一個(gè)道理，直播其實(shí)是兩件事情，要不就引流，要不就變現(xiàn)，但是變現(xiàn)的前提還是引流，所以引流是關(guān)鍵。
所以，在公域流量里面打造系統(tǒng)性的帳號(hào)矩陣，一定是未來(lái)非常有價(jià)值的點(diǎn)。核心點(diǎn)就在于，第一，要學(xué)會(huì)從公域引流，然后打造直播平臺(tái)。第二，要變成一個(gè)小型的MCN機(jī)構(gòu)，要有專(zhuān)門(mén)的人來(lái)做這個(gè)事。第三，一定要深入供應(yīng)鏈建設(shè)。
從去年12月份開(kāi)始，就計(jì)劃從佳兆業(yè)商業(yè)在廣州的一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目“智食薈”著手，開(kāi)始從公域引流，然后做直播，慢慢開(kāi)始導(dǎo)入。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)做快與慢是怎么理解的？
岳耀磊：快是公司的發(fā)展問(wèn)題，就是公司發(fā)展要快一點(diǎn)。這是必須要做的，因?yàn)榧颜讟I(yè)商業(yè)已經(jīng)沉淀了好多年，2019年一直在沉淀，一方面是輕資產(chǎn)，另一方面是內(nèi)功的打造。做了那么多年才開(kāi)了七八個(gè)項(xiàng)目，原來(lái)定的計(jì)劃是2021年要開(kāi)11個(gè)項(xiàng)目，這一年的壓力非常大。
慢是指行業(yè)要精耕細(xì)作，要沉下心來(lái)好好做項(xiàng)目。快和慢并不矛盾，公司發(fā)展和沉下心來(lái)做項(xiàng)目并不矛盾，核心還是在體系、團(tuán)隊(duì)，這才是支撐走下來(lái)最重要的因素。
未來(lái)行業(yè)的趨勢(shì)就是，一定要有規(guī)模的品牌才會(huì)有機(jī)會(huì)生存。有規(guī)模、有品牌、有團(tuán)隊(duì)、有體系，才能接到多的項(xiàng)目，然后做上市的規(guī)劃。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：比較看重哪些城市？
岳耀磊：現(xiàn)在深耕的有湖南和河南。河南在大力發(fā)展旅游業(yè)，商業(yè)發(fā)展都很快，在北方城市來(lái)講，河南的旅游資源是非常好，文化屬性也特別強(qiáng)，人口密集度又高。而且合作方在這兩個(gè)省份深耕的比較多，在鄭州的項(xiàng)目馬上要開(kāi)，現(xiàn)在又簽了焦作的項(xiàng)目，河南還有幾個(gè)項(xiàng)目要簽，2021年從目前來(lái)講總共加起來(lái)還可以做接近50萬(wàn)方的管理面積。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：一般選擇合作方會(huì)有哪些標(biāo)準(zhǔn)？
岳耀磊：首先要清楚合作方的核心訴求是什么，其次跟合作方理念是不是一致的，最后才是怎么合作。能不能撬開(kāi)面的合作，而不是一個(gè)點(diǎn)。比如拿地，佳兆業(yè)的房地產(chǎn)板塊可以做，拿一些文體旅游類(lèi)、養(yǎng)老業(yè)務(wù)的地，佳兆業(yè)也有業(yè)務(wù)匹配。所有點(diǎn)都可以撬開(kāi)合作，不止是商業(yè)，以點(diǎn)帶面撬開(kāi)，整個(gè)公司的發(fā)展就會(huì)更好，這也是公司走多元化有價(jià)值的地方，就是通過(guò)多元的擴(kuò)張，找到不同的發(fā)展點(diǎn)，會(huì)有多元能力輸出。
