恩格斯說，大航海后，我們的世界大了十倍。而企業新的故事，也蘊藏在一次次的開拓求變之中。

這幾年，凱德發生了不少事情。從出售三四線物業回歸一二線，收購星橋騰飛進入產業園，乃至組織架構整合，凱德總在大刀闊斧地改變著。

3月22日，凱德集團公告稱，與淡馬錫集團旗下全資子公司凱騰控股進行業務重組計劃，將旗下的投資管理平臺和旅宿業務整合為“凱德投資管理（CLIM）”，該公司將在新加坡證券交易所上市，李志勤作為集團首席執行官將掌舵凱德投資管理。

重組之后，這一上市實體旗下管理資產約為1150億新加坡元（約合856.8億美元），預計成為亞洲最大、全球第三大的房地產投資管理公司。

余下房地產開發業務和資產將被私有化，由凱騰控股持有，預估資產凈值約為61億新元，這部分私有化的開發業務將繼續開發和培育項目，將成為CLIM的重要項目儲備來源。

這次轉型，意味著地產開發業務將被剝離凱德集團。至于理由，或許真如凱德集團管理層所言：“為了讓凱德真正成為一家輕資產和資本高效的企業。”

一切有跡可循，凱德對自己的定位早有了根本變化。凱德集團總裁兼中國區首席執行官羅臻毓曾在接受觀點地產新媒體采訪時稱，凱德以前是一個有資產和基金管理能力的開發商，現在倡導自己是一個帶有開發能力的資產和基金管理方。

轉型重組

3月22日，凱德集團宣布，它將與凱騰控股公司一起進行業務重組計劃，以鞏固集團的投資管理平臺業務，以及把集團的雅詩閣住宿業務納入“凱德投資管理”（CLIM）平臺，并將CLIM在新加坡交易所上市。

CLIM的資產管理規模約1150億新元，有望成為亞洲最大的房地產投資管理公司，以及全球第三大REIM上市公司。

與此同時，集團的房地產開發業務將私有化，這部分業務及資產預估資產凈值約為61億新元，現任凱德集團總裁廖茸桐將擔任私有化的開發業務首席執行官。這部分業務由凱騰控股完全掌控，凱騰控股是淡馬錫非直接擁有的公司，現為凱德集團最大股東，持股52%。

私有化一般都會給予股東相應溢價。凱德房地產業務私有化代價為：凱德集團將把其在CLIM約48％股份分配給所有股東。由于1對1股權分配，CLIM在分配股份后所擁有股份比例，將等于凱德集團合格股東的現有持股權。

另外，集團還將在凱德綜合商業信托中分配3.882億股股份，總計占CICT未償付股份的6%，使其在凱德綜合商業信托持有的股權從28.9％減至22.9％。凱騰控股不參與相關派發計劃。

換言之，凱德集團合格股東所擁有的每一股，將相應獲得每股4.102元的現金和股本，這一價格較凱德集團最后交易價溢價24％，也比過去一個月平均股價（VWAP）高出27%。

根據公告，重組計劃中，涉及到的投資組合將包括：六家公開上市的REITs和商業信托，以及房地產私募基金的投資管理平臺；有關基金的股權；集團住宿業務；集團持有的構成有關基金的資產輸送渠道的相關資產；以及包括在CLIM投資組合中的辦公室和零售商場的某些運營平臺。

官網顯示，截至2020年12月31日，凱德集團管理資產約1325億新元，投資組合橫跨多元房地產類別，包括辦公樓、購物中心、產業園區、工業及物流地產、商業綜合體、城鎮開發、服務公寓、酒店、長租公寓及住宅，集團業務遍及全球30多個國家的230多個城市。

具體到重組中涉及的投資組合，凱德旗下共管理凱德綜合商業信托、騰飛房產投資信托、雅詩閣公寓信托、凱德商用中國信托、騰飛印度信托、凱德商用馬來西亞信托6支上市REITs和商業信托（總市值約340億新元），以及20多支私募基金。

雅詩閣的業務也遍及全球30多個國家。截至目前，雅詩閣擁有約7萬個運營單元和近5.3萬個正在開發的單元，在超過770個物業中總共擁有約12.3萬個單元。

實際上，重組的伏筆早被埋下。重組起點始于2019年，凱德集團以110億新元收購重組星橋騰飛。

這筆交易之后，凱德在中國的資產類別擴展至物流和商務園/產業園，建立起涵蓋城市綜合開發、商務園/產業園、商業綜合體、辦公樓、購物中心、住宅、服務公寓的立體產業鏈條，形成跨資產類別和地域的協同效應。

這只是第一步，據悉，作為轉型的一部分，凱德集團彼時與要約方就提出業務重組計劃：將投資管理平臺及其住宿業務整合到CLIM，并將集團的房地產開發業務私有化。目的便是令凱德集團更多關注房地產投資管理，提高效率及回報。

“手術刀”

實際上，凱德成立至今，一直勇于進行大刀闊斧的組織架構調整和業務線升級。

資料顯示，凱德集團原名為嘉德置地，在新加坡的公司名為“嘉德”，主要業務包括房地產、服務公寓以及房地產金融服務。1994年，嘉德置地入駐中國，中國也是嘉德置地在海外最大的市場。

2013年1月，新加坡嘉德置地宣布公司中文名稱正式更名為凱德集團，以及架構調整。

重組完成后，凱德集團將主要包括凱德新加坡、凱德中國、凱德商用和雅詩閣有限公司（雅詩閣）四個子公司。

其中，凱德新加坡的業務包括新加坡和馬來西亞住宅和商務項目開發業務；凱德中國負責在華所有開發和房地產金融業務；凱德商用和雅詩閣的管理架構保持不變。

2014年，上市不足6年的凱德商用通過私有化重回凱德集團，交易成本為30.6億新加坡元，約合152億元人民幣。

最近幾年，凱德的動作愈加頻繁。2018年1月，凱德宣布向萬科印力出售20個購物中心所屬項目公司的100%股權，總代價約84億元。交易所涉及的20家購物中心，分布在19個城市，14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。

同時期，凱德開始加大在廣州、上海等核心城市的投資。當年11月13日，宣布以128億元收購上海虹口星港國際中心項目，預計項目投資總額約200億元，計劃打造為上海第三座來福士，并接連拿下多個項目。

“進出之間”，是凱德“資產優化”的部署。

項目之外，凱德的手術刀更轉向了資產類別，星橋騰飛的收購讓凱德將資產類別擴充至產業園、工業及物流地產和數據中心等新經濟領域。

在那之后，為了迎合業務的發展方向，凱德就開始進行組織架構整合：在全球，旗下辦公樓、購物中心、產業園、工業及物流、商業綜合體、住宅和城鎮開發業務將按照地域管轄；而旅宿業務與基金和資產管理業務，則作為兩個獨立板塊垂直管理。

一切都有跡可循，這兩個垂直管理的業務，正是如今納入CLIM上市平臺的資產。按照公告中的表述，CLIM會將發展重點放在提高資產管理規模和效率上，實現輕資產快速增長。

與此同時，私有化的開發業務將繼續通過參與及合作項目開發和/或翻新CLIM及旗下基金中的項目，繼續支持CLIM業務發展。CLIM將充分利用這個重要的資產儲備管道來推動其基金管理資產規模的增長。重組后，私有化的開發業務也將成為潛在新業務的孵化器。

那么，為何地產開發業務會被剝離？

在管理層的表態中或許能找到答案，其稱：“由于存在較長的培育期，房地產開發業務的價值在公開市場未能得到充分體現。將這部分業務私有化，能夠更好地把握房地產開發周期，優化不同資產類別和市場的回報，也能夠做出更適當的風險-回報決策，以投入具有吸引力但培育時間較長的項目，并以最優方式建立資產儲備管道和孵化項目。

一位業內人士在接受觀點地產新媒體采訪時稱，鑒于凱德的大股東背景，以及雄厚的資金實力，地產業務私有化后有更大的自由度和靈活性，可能會給予更多支持。