一年前的4月21日，“二房東”第一股錦和商業宣布正式在上海證券交易所掛牌上市。
有人稱之為中國城市更新領域的首家上市企業，也有人更愿意把它當做產業園區界的WeWork，走的還是“二房東生意”。
上市整整一年后，錦和商業終于迎來了第一筆收并購。
4月25日，上海錦和商業經營管理股份有限公司宣布，以2.29億元收購3家位于北京、上海的資產運營公司。
其中，以1.6億元收購上海韌慕持有的目標公司同昌盛業(北京)科技發展有限公司60%股權，并按股權比例向同昌盛業提供股東貸款6130.75萬元，用于支付其各項應付款項或對外債務。
資料顯示，該公司原隸屬于2009年光大安石基金、美國華平投資基金共同投資的同昌盛業（北京）資產管理顧問有限公司。其擁有自有投資運營的“新薈”系列品牌，目前在北京投資運營的項目近15萬平方米，包括望京新薈城、日壇新薈坊、新薈園北區及東區。
據悉，此次收購將涉及同昌盛業以承租運營模式的社區商業項目，通過2個控股子公司運營2個成熟項目，通過參股子公司運營2個在建項目（預計2021年11月運營），承租面積合計77000平方米，4個項目均位于北京市區。
同時，錦和商業以3994.80萬元收購翌成創意持有的上海翌鉦眾創空間經營管理有限公司100%股權，以2840萬元收購翌成創意持有的上海豪翌企業管理有限公司100%股權。
上述兩家公司通過承租運營模式經營17個物業項目，合計約8.4萬平方米，所有項目地處上海市區中環線內及中環線沿線，項目業態包括辦公、商業和公寓。
此次收購的3家公司主業均與錦和商業業務模型類似，以輕資產承租運營為主，錦和商業將一共新增21個物業項目儲備。
值得注意的是，無論是北京同昌盛業還是上海翌成旗下公司，3家公司在2020年度均面臨不同程度虧損。
錦和商業在收購同昌盛業同時與公司股東簽訂了業績利潤承諾，原股東及合作方自然人承諾2021-2024年期間，四年合計凈利潤業績目標為2.63億元（該公司在2020年時錄得凈虧損671萬元）。
此次業績承諾的懲罰標準與其他公司無二，若在業績承諾期屆滿后，同昌盛業在業績承諾期內經審計累計實現的凈利潤不足上述承諾，原股東和合作方自然人有義務將差額部分按相應比例現金補償。
不過，倘若同昌盛業在四年間做出的業績超出了此前承諾，錦和商業需向公司原股東支付相應的超額業績獎勵。
換而言之，錦和商業達成了一份旱澇保收的并購訂單，無論市場好還是壞對其業績沖擊都不會太大，可穩定提供并表收入和利潤，這也符合公司一向穩健的發展個性。
據公司年報披露，錦和商業在2020年實現營業收入7.39億元，同比下降10.06%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.56億元，同比下降12.78%。
收入下降的主要原因是越界創意園部分房屋（即園區內28號樓）拆除重建，營業收入同口徑減少約4300萬元。此外，國有業主方的租金減免全年已落實2350萬元，以及疫情和宏觀經濟的變化對整體出租率造成了一定影響。
事實上，錦和商業在近些年來的收入增長都十分緩慢，在2018-2019年間分別達成營業收入8.0億元、8.22億元，甚至在2020年的大環境沖擊下開啟了倒車。
如何每年找到一個新的增長項目對錦和商業來說是一個大難題，從公司過往的營收曲線就能發現，雖然每年收入和現金流都很穩定，但難有爆發式的增長，缺乏成長性和故事，股市中的表現也乏善可陳。
截至4月26日收盤，錦和商業報7.6元，市值35.9億元，已然跌破發行價，較股價高峰時跌去逾8成。
錦和商業是輕資產模式，不持有物業，主要通過承租運營，同時拓展至受托管理和合資運營管理物業。
通過獲取城市老舊物業、低效存量商用物業的定位設計、改造、招商、運營和并提供相關服務，錦和商業基本每拿下一個項目都要花費一筆不小的改造成本，承擔了一個再開發的責任。
2020年，錦和商業以“承租運營”模式，簽約上海柳州路上勤假日賓館項目，面積約7000平方米；中標上海蒲匯塘路申航大樓項目，面積約3600平方米；以“受托運營”模式托管盛煦地產相關公司在上海、北京的30個項目，面積約15萬平方米。
據觀點地產新媒體了解，錦和商業在去年上市時合共凈募集資金6.85億元，約有1.53億元用于越界·金都路項目以及智慧園區信息服務平臺建設項目，剩余5.559億元用于償還銀行貸款及補充流動資金。
也就是說，錦和商業并沒有專門為收并購項目保留資金，此次進行收并購的2.29億元均出自錦和商業的自有資金。
項目外拓方面，錦和商業嘗試從資本市場借力，其在3月9日上海眾源資本管理有限公司簽署合作協議，擬合作設立一支產業基金，規模為人民幣10億元，錦和商業作為有限合伙人對產業基金認繳出資8.9億元。
產業基金的投資策略為通過組合投資(股權或與股權有關的投資)的方式投資于多個文化創意園區項目，以持有文化創意園區項目的項目股權。錦和商業負責文化創意所有運營事項，包括市場定位、設計改造、招商運營、物業管理等。
