出品/聯商專欄

撰文/聯商特約專欄作者汪中玉

張磊在《價值》一書中說：“長期主義不僅僅是一種方法論，更是一種價值觀。流水不爭先，爭的是滔滔不絕。”

陳春花說：“越是變化，越是需要長期主義。”

然后，很多人說：“高手都是長期主義者。”

什么是“長期主義“？

那么，到底什么是長期主義？長期主義就是一種持續地、長期地守住目標的行為模式。對“長期主義”最好的解答：只有把時間拉長，我們才能在一個不確定的世界里，得到確定的答案。

長期主義這個詞，貌似是成功企業的注腳。華為致力于ICT長期主義，獲得持續成功；比亞迪專注于新能源核心技術，刀片電池、驍云發動機領先世界，大獲成功，也是長期主義的結果。華潤萬象城專注于高端商業綜合體開發和運營，成功開發了一個又一個萬象城，成為城市標桿商業，成為國內高端購物中心的典范，是在這個領域堅持長期主義的例證。

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長期主義

理解經濟周期，理解行業周期，理解項目生命周期，只有經歷經濟發展波峰和低谷，接受商業地產行業的順風順水上半場和紅海競爭下半場，更要領會項目從選址、開業、培育、發展、成熟和衰退的生命周期，宏觀-中觀-微觀三個層面領悟，才有可能在不確定性世界里，尋找一定確定性。
1、只有把時間拉長，我們才能在一個不確定的世界里，得到確定的答案。

2、長期主義不是堅持重復一件正確的大事，而是堅持改進一件件小事。

（1）商業投資是長期商業行為，從商業的生命周期來說，從投資、選址、招商、開業、發展到商業成熟，需要較長時間周期，基本在5-8年。

（2）從投資回收角度來說，商業項目投資回報周期，以萬達為例，按照9-10%回報率，需要10-11.2年；按照凱德的6-7%回報率，需要14-16年。

（3）從商業項目與城市發展融合角度來說，商業需要因地制宜與城市經濟發展和文化生活融合在一起，成為城市繁榮的商業紐帶，成為老百姓社交娛樂的第二空間，成為傳播時尚文化和引導消費潮流的主陣地。

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做精品商業還是快速搶占先機？

慢商業，顧名思義，慢工出細活，文火慢燉，才能做出有品質、有溫度、有情懷的城市標桿商業。

商業之慢，慢在哪里？

個人認為：

一是“地和”，商業建筑與地氣的融合，將地方的傳統文化、地方民俗、建筑風格和人文風情融入到商業建筑，打造城市級商業地標和建筑符號；

二是“商和”，預留充分時間做商業品牌調研、洽談、招商和簽約，包括地方特色品牌和國際國內高級次品牌，更重要是品牌與商業體建筑的有機融合，造成城市級首進品牌和旗艦級形象店；

三是“人和‘’，品牌、商業、建設方各方面在規劃、設計、建設、招商、裝修等各方面，有時間進行充分溝通融合，達到比較完美的結果。

案例：慢商業代表——成都遠洋太古里

項目從2008年就開始進行規劃設計，歷時7年時間，太古里購物中心于2014年11月2日開始試運營。項目寫字樓部分2013年整體銷售，博舍酒店和服務式公寓于2015年開始運營；

（1）項目整體開業時間倒排

（2）招商節奏安排
比起一般購物中心只是主力店先行，太古里招商周期明顯要長許多，因為太古招商團隊不是招商而是造商，配合商戶完成很多額外的條件：
·MUJI全球旗艦店如何從最開始計劃的1000㎡變成了最后成型的4000㎡；·Givenchy辛苦搜集了6棟老建筑的廢棄磚頭，然后打造出獨具特色的獨棟門店；·Hermes耗資4000多萬特地從葡萄牙空運到成都的在夜晚可以發出橙色光的外墻石材，而且店內地板的馬賽克都是專門邀請法國工匠一塊一塊細心粘貼而成。
（3）資金節奏安排
快商業：相對于慢商業，那么追求開業節奏、模塊化管理的規模化發展的商業模式。
隨著互聯信息化、萬物互聯等通信技術推進，現在工作生活節奏越來越快，很多“快”成為關鍵詞，誕生了“快文化”。快時尚、快餐、茶包替代茶道、短視頻盛行等等，無事不快、無處不快。
在中國商業開發的歷史進程中，以恒隆、新鴻基、太古里為代表的港資商業，無不是慢商業的代表，多數用3-5年，甚至更長時間來籌備一個項目開業。 自從2012年后，萬達開始全國大規模快速發展，購物中心進入快速發展期，18個月籌建，12個月商管籌備開業，快商業模式由此誕生。
快商業模式的判斷邏輯，大致有幾點：
一是，政府政績考核需求，主政一方，需要在較短2-3年內快速出現政績。包括促進當地就業和地方稅收，迅速改善升級城市商業面貌，打造商業地標。
二是，商業企業實現規模領先戰略，下沉到市縣，構筑先發優勢，筑實護城河，既占領先機更夯實規模。
三是，輕資產模式，更是將快模式提升至更高階段，與重資金模式脫鉤，把每年開業數量提升至50家。對于重資產投入的商業來說，這是不可想象的速度。
2015年之后，國家對房地產開始啟動調控，越來越多的開發企業轉型進入商業地產；因為港資的高端定位和奢侈品牌定位，具有相當高的門檻，多數企業以萬達為榜樣，借鑒萬達發展模式，從萬達挖人，復制萬達快速發展道路，崛起一批像愛琴海集團、新城吾悅、寶龍商業等新型商業地產發展商，形成一股“快商業”發展的浪潮。
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快商業，延伸短期主義
長期主義為目標，文火慢燉、精雕細琢，慢商業打造城市名片；短期主義為目標，模塊管理、標準操作，快商業復制出商業規模。
多數時候，長期主義是褒義詞，短期主義偏向貶義詞。其實，從我個人理解，更偏向中性詞，不褒不貶。
（1）職業化帶來的短期主義。
商業地產進入下半場，商業地產行業進入高度職業階段。職業化既帶來規范化管理，往往忽視老板的長期戰略目標，更加注重短期目標達成。
（2）短期主義為什么大規模存在？
1、老板職業化考核目標，沒有與商業實踐結合。2、沒有真正理解商業，更沒有理解商業周期；3、商業競爭加劇，生存危機感逼迫短期主義。
（3）短期主義的表現：
對商業經營者來說，短期主義是租金思維，把完成集團下發全口徑指標放在第一位，可能忽略高品質運營與客戶服務；短期主義是租賃思維，把商場滿鋪、租金達標、多徑滿排放在第一位，可能忽略標桿品牌、首進品牌、創新品牌的引進，更可能忽略消費對品牌求新求異的需求。
短期主義，看似恪守本分、兢兢業業，保全當前績效，換個角度理解是保守主義和懶政思維。因為壓力巨大的考核，讓經營者根本無法抬頭，根本沒有時間關注長期目標。
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長期主義和短期主義的辯證關系
就個人理解而言，長期主義與短期主義是相伴而生的對應關系，長期主義是道，短期主義是術；長期主義是戰略，短期主義是戰術。長期主義聚焦企業主航道（what），短期主義強化如何去干(how)；長期主義的戰略成功，離不開短期主義的戰術支持。
注重長期主義的企業，大家有遠期的目標和規劃，通過分解，落實到每個階段目標和實施計劃，讓大家既能抬頭看路，又可低頭努力拉車。
關注短期主義的企業，老板和高層有遠期的目標和規劃，因為更加注重短期指標，中層管理者和項目操盤者更加注重短期目標達成和績效考核，低頭拉車成為常態。
在很多時候，長期主義往往成為成功企業的標簽。
比如，華為堅守ICT領域30年，成為世界電信領域領頭羊。萬達堅守商業30年，成功開業368家萬達廣場，成為世界級商業地產運營商。
*本文僅代表作者觀點，不代表聯商網立場