近期，武漢商業(yè)市場熱鬧非凡，繼武漢恒隆廣場、K11 I 館開業(yè)后，北京華聯(lián)SKP也與武昌區(qū)簽約，將落戶武漢楚河漢街，計劃2023年開業(yè)。

此外，龍湖在武漢打造的首座天街項目已于月中開業(yè)，華潤武漢萬象城也預(yù)計將于2021年年底開業(yè)。

這些都讓原本平靜的武漢商業(yè)市場掀起波瀾，此前本土零售企業(yè)占主導(dǎo)地位的局面逐漸被打破，外來企業(yè)的加入讓商業(yè)競爭變得更加激烈，尤其是高端商業(yè)。

作為二線城市，武漢能否支撐起多個高端商業(yè)體的發(fā)展？高端項目在武漢商業(yè)市場中能否形成良性競爭，提升武漢商業(yè)在全國的影響力？還是未知數(shù)。

商業(yè)運(yùn)營商偏好武漢市場

就商業(yè)條件而言，武漢在湖北和華中地區(qū)的商業(yè)地位突出，此外還擁有國家中心城市政策利好。十四五期間，武漢獲得總部落戶的一系列政策支持，將加快打造全國經(jīng)濟(jì)中心、國家科技創(chuàng)新中心、國家商貿(mào)物流中心、國際交往中心和區(qū)域金融中心，這些都有利于武漢未來的商業(yè)發(fā)展。

從近五年GDP來看，除去疫情影響，武漢經(jīng)濟(jì)一直保持穩(wěn)定增長，今年一季度GDP在全國城市中排名第十，第三產(chǎn)業(yè)與GDP發(fā)展勢頭保持一致，增幅也較為穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

此外，社會消費(fèi)品零售額在疫情前穩(wěn)定增長，疫后亦恢復(fù)迅速，說明了武漢商業(yè)具備較好的韌性，未來發(fā)展?jié)摿Σ恍　?/p>

消費(fèi)層面，作為承載湖北乃至華中地區(qū)消費(fèi)力的城市，武漢不存在消費(fèi)分流，這意味著對周邊地區(qū)的輻射能力將會越來越強(qiáng)。

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從商業(yè)項目投資角度看，目前一線城市的存量商業(yè)多，入局打造優(yōu)質(zhì)區(qū)位的商業(yè)項目難度較大，因此發(fā)展商逐漸將眼光轉(zhuǎn)向二線城市。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止今年一季度，北上廣深的購物中心存量均已超千萬平方米，其中上海更是突破兩千萬平方米。

此外，隨著國內(nèi)消費(fèi)下沉趨勢加強(qiáng)，部分商業(yè)潛力大的二線城市日益受到青睞，成為不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)偏好的投資市場。

華潤、龍湖、大悅城、新世界中國、恒隆等知名企業(yè)目前旗下在營項目中，布局二線城市的數(shù)量占比過半。

“先天優(yōu)勢”遭遇過江龍“后來者居上”

商業(yè)市場競爭上，此前武漢本土企業(yè)占主導(dǎo)地位，武商、漢商、中商等本土零售企業(yè)旗下的項目在武漢知名度高、受眾較廣。隨著外來企業(yè)的進(jìn)入，商業(yè)市場活力增強(qiáng)的同時，項目的運(yùn)營壓力也在加大。

整體而言，目前入局武漢的企業(yè)中，瑞房武漢天地、萬達(dá)武漢漢街廣場等項目較早占據(jù)市場，具備一定競爭力。世茂、綠地、保利等雖有項目，但離標(biāo)桿性項目還有一定距離。

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相對的，武商、漢商、中商，武漢三大本土零售商業(yè)均于上世紀(jì)90年代上市，涉足百貨、購物中心、超市、便利店和電器行等多業(yè)態(tài)。在商業(yè)項目競爭中，具有進(jìn)入市場早、項目眾多（基本在武漢的重點(diǎn)商圈均有項目）等優(yōu)勢，因此在武漢的商業(yè)市場中占據(jù)重要地位。

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就定位和類型而言，武漢目前涵蓋奢侈、中高檔以及社區(qū)型等各類購物中心，但大部分開業(yè)時間較久，近年來新開業(yè)項目不多。

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另一方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，武漢2018-2020年三年來新增購物中心體量分別約為88萬、75萬、42萬平方米，低于杭州、重慶、成都等城市，這些都為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入提供了契機(jī)。

細(xì)分來看，武漢奢侈類高端購物中心稀少，為本土零售企業(yè)的百貨轉(zhuǎn)型而來，開業(yè)時間較長，項目硬件設(shè)計需要更新。其他中端大眾商業(yè)項目也存在同質(zhì)化的問題，業(yè)態(tài)差異化有所欠缺，主要面向大眾消費(fèi)群體，客戶細(xì)分度不夠，競爭力不強(qiáng)。

而進(jìn)入武漢的外來企業(yè)，搶占商業(yè)市場的目標(biāo)堅決。

恒隆選擇在武漢打造恒隆廣場，主要是貫徹其在國內(nèi)一二線城市布局高端商業(yè)項目的戰(zhàn)略。在此之前，恒隆已在沈陽、天津、杭州、無錫、昆明等城市布局了恒隆廣場，占據(jù)了東北、華東、西南地區(qū)的高端商業(yè)市場。

此次武漢恒隆廣場的開業(yè)，無疑助力其在華中地區(qū)的布局。

與恒隆相似，中國國貿(mào)旗下SKP近期也堅持二線城市發(fā)展戰(zhàn)略。除武漢外，此前還在杭州、昆明等城市進(jìn)行布局，搶占二線城市。

新世界中國近年一直加大在國內(nèi)的投資力度，此前在武漢試水開出的K11 Select主要定位年輕時尚，與K11購物藝術(shù)中心正好形成互補(bǔ)，擴(kuò)大其在武漢的商業(yè)影響力。

總的來看，三者均在二線城市布局了不少項目，武漢、杭州是三者共同的選擇，這兩個城市都是二線城市中商業(yè)發(fā)展得比較好的。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理（標(biāo)紅項目未開業(yè)）

如今，武漢恒隆廣場、新世界武漢K11購物藝術(shù)中心等項目陸續(xù)開業(yè)，在壯大武漢商業(yè)市場的同時，也在一定程度上促進(jìn)了當(dāng)?shù)馗叨隧椖康膭?chuàng)新發(fā)展，推動武漢商業(yè)市場的發(fā)展。

高端商業(yè)項目對比

在武漢商業(yè)市場中，可以明顯看到高端項目的碰撞。

此前數(shù)年武，漢的高端商業(yè)市場僅武漢國際廣場一個項目表現(xiàn)亮眼，該項目由武商集團(tuán)打造，因此市場對于武漢作為二線城市能否撐起多個高端項目持懷疑態(tài)度。

可以確定的是，武漢的消費(fèi)力并不弱。疫情前，武漢2018年社會消費(fèi)品零售總額排名全國第五，增速靠前，2019年則排名全國第六。在受到疫情影響的2020年，快速回升的武漢依舊以6149.84億元排名全國第九。

高端消費(fèi)方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，武商摩爾城（武漢國際廣場、武商廣場、世貿(mào)廣場）2020年的銷售額約100億元，排名全國第三，僅次于北京的SKP和南京的德基廣場，其中武漢國際廣場的表現(xiàn)不俗。今年，武商武漢國際廣場購物中心內(nèi)奢侈品牌Louis Vuitton也在一月提前5天實(shí)現(xiàn)單月銷售破億元。

現(xiàn)有布局上，已開業(yè)武漢高端項目主要有武漢國際廣場、武漢恒隆廣場、新世界K11，三者同屬于武漢核心的武廣商圈。除以上3個項目外，該商圈還布局了數(shù)個定位較低的購物中心。

目前，布局于此的購物中心，外來企業(yè)占3個，分別歸屬恒隆、新世界、凱德；本土企業(yè)占4個，基本為漢商、武商等企業(yè)打造。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

以上項目，除新近開業(yè)的武漢K11、武漢恒隆廣場外，其余項目均開業(yè)超過5年，部分開業(yè)超過10年，從硬件上對比，與新開項目存在較大差距。要關(guān)注到的是，武漢國際廣場作為同樣定位高端的購物中心項目，與外來房企的業(yè)態(tài)競爭和客流爭奪會更直接。

業(yè)態(tài)方面，武漢國際廣場體量最大，加之開業(yè)時間長，在品牌數(shù)量和組合上明顯多于武漢恒隆廣場和武漢K11。

如對比武漢恒隆廣場和武漢國際廣場，可以發(fā)現(xiàn)兩者在業(yè)態(tài)側(cè)重以及高端奢侈品牌引進(jìn)方面的差異。比如在業(yè)態(tài)上，武漢恒隆廣場對親子兒童較為側(cè)重，在項目三層打造了武漢目前最大的母嬰中心。

這或是基于差異化和迎合市場需求方面的考量，對親子業(yè)態(tài)有所側(cè)重，在為家庭帶來便利的同時，也獲取了潛在的客群。

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不過，就高端項目而言，核心競爭力在于奢侈品牌的引入。

一般情況下，商業(yè)項目一二層是奢侈品牌進(jìn)駐的主要陣地。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，武漢國際廣場一二層定位為國際名品，多為奢侈品，進(jìn)駐品牌數(shù)量近100個，而武漢恒隆廣場近50個。

考慮到兩者開業(yè)時間相差很大，加之恒隆后續(xù)會在品牌引進(jìn)上發(fā)力，因此還是有極大空間。

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當(dāng)然，引入高端品牌并非高枕無憂，要想成為武漢乃至華中地區(qū)的高端消費(fèi)首選，追求高端定位的同時，差異化運(yùn)營同樣重要。

無論在硬件創(chuàng)新，還是在業(yè)態(tài)組合上，武漢恒隆廣場和武漢K11表現(xiàn)要突出一些。

從體現(xiàn)創(chuàng)新和差異化的首店上看，據(jù)武漢市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，武漢2019年開業(yè)首店211家， 2020年161家，而2021年僅第一季度就有88家首店開業(yè)，主要為新開業(yè)的武漢K11和武漢恒隆廣場所貢獻(xiàn)。

如武漢K11，有近30多家國際潮奢品牌首店進(jìn)駐，華中首店數(shù)量超過10個。武漢商業(yè)新活力，有望借助首店經(jīng)濟(jì)釋放。

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目前來看，武漢高端商業(yè)體中，武漢國際廣場將持續(xù)鞏固高端商業(yè)的地位，今年以來主動清退數(shù)家業(yè)績靠后的國際品牌，為其他高級別品牌的引進(jìn)騰挪空間，現(xiàn)有奢侈品牌的續(xù)約也在進(jìn)行。

而武漢恒隆廣場更為注重高端和時尚潮流的結(jié)合，武漢K11則如其他城市的K11項目一樣，繼續(xù)走高端藝術(shù)購物中心路線。

同處核心商圈的三者未來如何發(fā)展，究竟是加劇競爭亦或是合作共贏，目前還不能下定論。但可以確定的是，武漢的商業(yè)發(fā)展將會隨著新項目入局而加快。