8月，政策繼續(xù)引導(dǎo)國內(nèi)商業(yè)發(fā)展，存量改造、城市商圈以及綜合體開發(fā)等都有所涉及。

新項目入市方面，月內(nèi)全國新開業(yè)項目數(shù)量和體量相比前幾月有所減少。重點購物中心運營商的新開業(yè)項目亦不多，但在項目發(fā)展上還是有所進展。

從企業(yè)上半年財報看，擺脫疫情影響后，大部分企業(yè)都實現(xiàn)了營收同比增長。得益于規(guī)模的擴大，部分企業(yè)增幅更是超過70%。

此外，企業(yè)對于資產(chǎn)證券化的熱情持續(xù)，寶龍地產(chǎn)宣布分拆寶龍房托基金前往港交所上市，力圖成為香港首個專注于購物中心，以中國內(nèi)地為基地的商用物業(yè)產(chǎn)業(yè)信托。

政策引導(dǎo)商業(yè)發(fā)展，中小體量項目成主流

8月，商務(wù)部流通發(fā)展司公開征求《城市商圈建設(shè)指南（征求意見稿）》意見。該意見提出，將城市商圈更新改造與城市更新相結(jié)合，著力優(yōu)化存量，盤活閑置；堅持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加強商圈與周邊旅游景點、文化場所、商務(wù)樓宇資源互動。

對于不同等級城市的商業(yè)發(fā)展，意見也做出了相關(guān)引導(dǎo)。其中，提出在常住人口超過1000萬的超大城市，結(jié)合超大城市的特點和城市更新改造，對標國際一流商圈和商業(yè)街，吸引國內(nèi)外高端商業(yè)品牌和資源集聚，提升高端購物、文化旅游、金融商務(wù)等功能，打造一批世界頂級商圈。

江蘇也印發(fā)了《關(guān)于完善商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理指導(dǎo)意見》，其中指出嚴控大型商業(yè)綜合體的規(guī)模和數(shù)量；不得以商業(yè)綜合體作為房地產(chǎn)開發(fā)的賣點，進行虛假宣傳；推廣鄰里中心模式等，從政策層面控制部分城市商業(yè)體開發(fā)過度的問題。

可以看出，以上政策，從城市商圈發(fā)展和商業(yè)開發(fā)方面入手，對于國內(nèi)商業(yè)發(fā)展起到一定指引作用，給商業(yè)發(fā)展帶來新的活力。

新入市項目上，8月全國范圍開業(yè)了17個購物中心項目，總體量為137.42萬平方米。城市方面，除北京外的一線城市都有新項目開業(yè)，但體量都較小。總體來看，新開業(yè)項目均為中小體量，10萬平方米以下的項目占比過半，最大的體量為16萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

進入商業(yè)存量時代后，中小體量的項目受到更多投資者的青睞。一方面，這類商業(yè)項目往往具有開發(fā)成本低，受經(jīng)濟大環(huán)境沖擊小，抗風險能力強的特點；另一方面，該類項目雖然體量不大，業(yè)態(tài)豐富度不及大體量項目，但若能精準定位、抓住目標客群，打造出適應(yīng)市場的產(chǎn)品，亦能在市場上占據(jù)一席之地。

運營商新增項目上，觀點指數(shù)觀察下的企業(yè)樣本中，僅有新城控股和萬達商管有新項目開出。但在數(shù)量和體量上，和此前幾月相比均有所下降。

新城有一個位于徐州的吾悅廣場開業(yè)，新增體量12.7萬平方米；而萬達有兩個項目開業(yè)，體量均不超過10萬平方米。

其他運營商雖無新項目開業(yè)，但均在積極發(fā)展中。如華潤萬象生活將與浦東開發(fā)集團攜手上海浦東足球場區(qū)核心商業(yè)項目，打造一個10萬平方米華潤萬象天地購物中心，屆時將引入創(chuàng)新首店、地區(qū)旗艦店、活力街區(qū)等概念。

而太古地產(chǎn)也與朝陽區(qū)政府、北京公交集團簽署合作框架協(xié)議，三里屯太古里北區(qū)北項目正式落地。未來，通過對地塊的改造升級，有利于對標國際一流，擴大首店、旗艦店的商務(wù)承載空間，整體提升大三里屯商圈活力，打造成符合首都城市功能定位的商業(yè)文化新地標。

企業(yè)半年營收同比普升，資產(chǎn)證券化熱度高

從企業(yè)近期發(fā)布的2021年中報數(shù)據(jù)來看，觀點指數(shù)選取的7個樣本企業(yè)中，6個實現(xiàn)了同比增長。增長幅度最大的是新城控股，上半年租金收入36.67億元，同比增長約72%；增長幅度最低為大悅城地產(chǎn)，旗下大悅城購物中心收入13.44億元，但也實現(xiàn)了接近29%增長。

可以看出，憑借規(guī)模快速增長，以新城為代表的企業(yè)收入明顯提升。此外，憑借高端項目在內(nèi)地商業(yè)市場占據(jù)重要地位，恒隆地產(chǎn)等港資上半年繼續(xù)收獲可觀的租金收益。  

作為商管企業(yè)上市的華潤萬象生活，2021上半年購物中心商業(yè)運營及物業(yè)管理收入為9.33億元，相比2020年同期下滑約7個百分點，主要是收入模式轉(zhuǎn)變帶來的影響。

自2020下半年起，購物中心物業(yè)管理服務(wù)的收入模式改為酬金制，去年同期購物中心物業(yè)管理服務(wù)的收入模式為包干制，因此收入較去年同期有所下降。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報，觀點指數(shù)整理

關(guān)于未來商業(yè)項目發(fā)展，不少企業(yè)都披露了下半年的開業(yè)計劃。如大悅城預(yù)計將有蘇州大悅春風里、長沙大悅城、北京豐臺大悅春風里、重慶大悅城、武漢大悅城等5個項目開業(yè)，總計商業(yè)面積65.9萬平方米，屆時在管面積有較大增長。

據(jù)了解，截至2021年6月，大悅城已開業(yè)15個商業(yè)項目，在建項目12個。除大悅城系列外，可以看出春風里的發(fā)展速度正在加快。目前該產(chǎn)品線僅有一個項目開業(yè)，儲備項目也并不多，需要后續(xù)繼續(xù)擴張。

此外，企業(yè)對于資本市場的興趣不減，近幾月來計劃打包旗下商業(yè)物業(yè)進行資產(chǎn)證券化的消息層出不窮。

繼上月新城分拆REITs赴新加坡上市后，寶龍地產(chǎn)也宣布將分拆寶龍房托基金前往港交所上市。如若成功，寶龍房托將是香港首個專注于購物中心，以中國內(nèi)地為基地的商用物業(yè)產(chǎn)業(yè)信托。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

在物業(yè)選擇考量上，據(jù)觀點指數(shù)了解，計劃分拆的8個商業(yè)物業(yè)為寶龍旗下寶龍廣場系列項目，開業(yè)時間集中于2011-2019年間，大部分運營時間均已超過5年，為寶龍商業(yè)管理下的成熟項目。

據(jù)寶龍房托招股書顯示，截至2021年上半年，寶龍房托商業(yè)物業(yè)的總可租賃總面積約為45.35萬平方米，評估價值約82.31億元，平均租用率約為96.5%，每平方米的平均月租金為70.3元。

對于寶龍而言，選擇分拆商業(yè)物業(yè)上市，選取底層資產(chǎn)組合相對靈活，可以自由選擇旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)進行打包，提升物業(yè)的價值。而且能夠打通資本市場渠道，回籠資金。