近年來，英格卡購物中心逐漸加快在中國發(fā)展的步伐，作為新任中國區(qū)總裁的朱潔敏，事務(wù)頗為繁忙。
百忙之中，她抽空接受了觀點地產(chǎn)新媒體的采訪，為我們描述英格卡購物中心在中國曾走過的路途，以及未來的愿景。
這是我們第一次對英格卡購物中心進行采訪，坐在面前的朱潔敏語氣溫和、謙遜，保持著外資企業(yè)一貫以來的低調(diào)。
1978年，改革開放的春風(fēng)吹遍中國大地，短短20年間，內(nèi)地市場的發(fā)展就取得矚目的成績。世紀之初，不少外資企業(yè)受到吸引涌入內(nèi)地，這其中就包括來自北歐的英格卡集團（原名宜家集團）。
2009年，集團內(nèi)負責(zé)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營管理板塊的英格卡購物中心進入中國市場，與更早進來的宜家零售戰(zhàn)略合作，開始在中國拓展商業(yè)綜合體業(yè)務(wù)。
長期主義
英格卡購物中心在中國的起步走得比較穩(wěn)健，到第一個六年（2015年）開業(yè)了三家品牌名為“薈聚”的大型區(qū)域性購物中心，按順序分別是無錫、北京和武漢。
隨后，英格卡購物中心在中國市場上一邊持續(xù)管理運營已開業(yè)的購物中心，一邊積極拓展新的項目，在今年又相繼在福州、長沙和南寧開業(yè)三家薈聚中心。
據(jù)朱潔敏介紹，英格卡購物中心在中國運營的六家薈聚中心投資總額超過160億人民幣，擁有近65萬平方米的總租賃面積。其中，福州和南寧的項目屬于小型薈聚，而長沙薈聚則是英格卡在中國落地的第一個商業(yè)綜合體項目。
在未來三年，可以期待更多的薈聚陸續(xù)與大眾見面，包括昆明，合肥，上海和西安，其中上海和西安將是兩座大型薈聚項目。
她表示，在這樣的時間緯度上，以這個數(shù)量來呈現(xiàn)，談不上快，但這恰恰體現(xiàn)英格卡購物中心長期的理念--集團珍惜每個項目，對于投資決策都抱著相當(dāng)審慎的態(tài)度，包括前期的投資判斷，到項目的設(shè)計、開發(fā)，再到招商和后期運營，都依靠專業(yè)內(nèi)部團隊來完成，希望每一個薈聚都成為一個值得驕傲的作品。
在中國，英格卡購物中心的品牌名為“薈聚”，薈聚代表的是歡樂的聚會，英格卡購物中心致力于將“薈聚”打造成中國聚會體驗中心的引領(lǐng)者。
有別于傳統(tǒng)單一的購物中心，英格卡購物中心希望薈聚能成為當(dāng)?shù)厝藗兊暮绵従樱缪莺贸鞘蟹⻊?wù)商的角色，從購物、社交、娛樂和休閑，乃至于辦公、生活等多維度提供價值給消費者。
打破界限
作為來自北歐的企業(yè)，英格卡購物中心的設(shè)計帶有濃厚的北歐風(fēng)格，即強調(diào)人性化、現(xiàn)代簡潔，以及與自然的結(jié)合。像陽光、空氣、通透性和人的距離感等，都是需要考量的元素，其希望帶給顧客舒適、安全又溫暖的購物環(huán)境。
但英格卡購物中心不會固守自己的風(fēng)格，“我們對每一個薈聚作品都會考慮全球性和本土的結(jié)合，在設(shè)計理念上會體現(xiàn)北歐特色和中國本地城市風(fēng)格的融合。”朱潔敏指出，這是對本地文化和消費者最大的尊重。
基于這種理念，英格卡購物中心在項目前期會深入市場做調(diào)研，了解當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗和消費習(xí)慣，以及消費者的生活愿景，基于此進行設(shè)計開發(fā)和未來運營的布局，每個作品都會花幾年的時間打磨。對于英格卡購物中心來說，速度并不被放在第一位，質(zhì)量和穩(wěn)健更加重要。
品牌組合也是商業(yè)運營的重要內(nèi)容，朱潔敏表示，英格卡購物中心會圍繞自我定位去選擇品牌組合，另外，因為宜家家居是每個薈聚的主力租戶，也會去考慮與宜家相符的定位方向。英格卡購物中心不會追求非常高端奢侈的品牌，而是走滿足大多數(shù)人需求的大眾路線。
到2020財年，英格卡無錫、北京、武漢三家購物中心總客流量超過4300萬，銷售額突破55億元。
“這三個薈聚各方面的成績都已經(jīng)領(lǐng)先我們集團的要求”。談及此，朱潔敏指出，集團的業(yè)績考核不止有財務(wù)指標(biāo)，還有客戶滿意度、可持續(xù)發(fā)展等方面的非財務(wù)指標(biāo)。她認為，中國是英格卡購物中心面對所有新興業(yè)務(wù)很好的窗口和實驗地，良好業(yè)績的達成是歐洲總部對中國市場有持續(xù)信心的重要因素。
商業(yè)地產(chǎn)具有總投資額大、開發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期較長等特點，堅持長期持有理念的英格卡購物中心更是如此。因此，對于英格卡購物中心而言，來自總部的支持和助力無疑是非常重要的。
在中國市場耕耘12年，英格卡購物中心持續(xù)在中國做出新的嘗試，2021年推出了小型薈聚以及長沙這個涵蓋了“薈聚之光”商務(wù)公寓產(chǎn)品的商業(yè)綜合體。
“我們希望能夠通過接入商務(wù)公寓這一業(yè)態(tài)，進一步探討‘聚會體驗中心’在時間和空間上的延展性，通過不同業(yè)態(tài)聯(lián)動，對購物中心業(yè)態(tài)的固定時段進行補充，形成了一定的協(xié)同效應(yīng)，打造出一個7天24小時的北歐風(fēng)格的活力社區(qū)。”
朱潔敏介紹，長沙、上海和西安的薈聚是英格卡的第二代產(chǎn)品，將繼承第一代薈聚的優(yōu)點，又在此基礎(chǔ)上做出新的發(fā)展。
具體來說，首先，原有的北歐設(shè)計風(fēng)格會繼續(xù)保持，新一代的薈聚會進一步突出北歐風(fēng)格與本土文化的融合；其次，在品牌選擇上，新一代的薈聚會在原有的滿足一站式需要的豐富的品牌組合基礎(chǔ)上，持續(xù)引入新品牌和新概念店，以此引領(lǐng)消費者觸達新興體驗，激發(fā)更多靈感；在服務(wù)上，依然注重顧客及租戶合作伙伴的滿意度，持續(xù)精進細致入微的顧客關(guān)懷，滿足親子友好的購物環(huán)境。例如每個薈聚都會打造一個薈聚寶貝作為親子游玩中心，以滿足家庭型消費者的需要。
最主要的是，新一代的薈聚在一代原有的購物中心和家居業(yè)態(tài)上，引入新的元素。比如長沙的公寓元素，未來上海臨空薈聚項目將會增加北歐特色的辦公元素。
朱潔敏進一步表示，英格卡購物中心希望打造不同的場景，打破商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)的界限。將不同功能的綜合體元素，通過巧妙的設(shè)計和運營，將看似單一的物理空間打造成能夠滿足消費者生活，社交，購物，娛樂，工作，休憩等多重維度需求的聚會體驗中心。
成功標(biāo)準
在中國的12年間，英格卡購物中心目睹了整個內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。在市場快速發(fā)展的同時，一些法律、技術(shù)、文化方面的問題也開始受到關(guān)注。
過往經(jīng)驗表明，純粹復(fù)制歐美成熟模式，在中國市場不一定適應(yīng)。有一些來自海外的同行中途撤離，也有一些適應(yīng)了下來。
堅持走自身風(fēng)格與本土化相結(jié)合路線，且獲得集團支持的英格卡購物中心是生存下來的贏家之一。但商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代，競爭加劇，政策調(diào)控逐步收緊，這些都提出了新的考題。
對此，朱潔敏顯得比較坦然。
“我們看到整個商業(yè)在中國的豐富性和多樣性，每一家成功的企業(yè)背后都有其不同的因素。我認為能夠身處這樣的市場，本身是一件很開心很榮幸的事情，因為它有活力。”她表示，應(yīng)該把那些成功的同行看成學(xué)習(xí)對象，不斷切磋，不斷探索，精進自身。
朱潔敏認為，英格卡購物中心想要在這樣的環(huán)境長期生存，堅持自身的差異化是必不可少的。薈聚帶著北歐的傳承，這不僅體現(xiàn)在其獨特的空間設(shè)計上，基于自身定位的品牌組合上，細致入微的顧客關(guān)懷上，也體現(xiàn)在我們堅持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略中，致力于將薈聚打造成中國聚會體驗中心的引領(lǐng)者，實現(xiàn)“為大眾創(chuàng)造更美好的日常生活”的愿景。
針對近來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的收緊，朱潔敏有著自己的清晰認識：“中國市場發(fā)展的獨特性之一，就是政策對于關(guān)乎民生行業(yè)的有效調(diào)控，在市場機制運行的前提下，適時切入來保持行業(yè)和市場的平穩(wěn)過渡，進而保障民生福祉，這對行業(yè)健康發(fā)展來說同樣十分重要。”
她指出，相信政府持續(xù)去杠桿的努力將會使中國房地產(chǎn)市場走上更加穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的道路。這與英格卡購物中心對商業(yè)資產(chǎn)長期持有、長期開發(fā)、精細運營，堅持為大眾、社區(qū)和地球帶來價值的企業(yè)定位相一致。
談話最后，朱潔敏向我們分享她認為的薈聚成功標(biāo)準。
“這座城市能夠認可薈聚所扮演的城市服務(wù)商的角色，以及作出的貢獻。既包含其創(chuàng)造的商業(yè)價值，也包含薈聚創(chuàng)造的社會價值，助力城市為大眾創(chuàng)造更美好的日常生活。”
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對英格卡購物中心中國區(qū)總裁朱潔敏女士的采訪實錄節(jié)選：
觀點地產(chǎn)新媒體：目前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管持續(xù)收緊，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一部分，您認為應(yīng)該采取什么樣的策略來進行應(yīng)對？
朱潔敏：中國市場發(fā)展的獨特性之一，就是政策對于關(guān)乎民生行業(yè)的有效調(diào)控，在市場機制運行的前提下，適時切入來保持行業(yè)和市場的平穩(wěn)過渡，進而保障民生福祉，這對行業(yè)健康發(fā)展來說同樣十分重要。
在“房住不炒”的大背景下，我們相信政府持續(xù)去杠桿的努力將會使中國房地產(chǎn)市場走上更加穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的道路。這與英格卡購物中心對商業(yè)資產(chǎn)長期持有、長期開發(fā)、精細運營，堅持為大眾、社區(qū)和地球帶來價值的企業(yè)定位相一致。
觀點地產(chǎn)新媒體：越來越多海外和國內(nèi)資本在關(guān)注和投入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大宗交易頻現(xiàn)，您認為這是中國商業(yè)地產(chǎn)市場走向成熟的表現(xiàn)嗎？
朱潔敏：資本在一定程度上代表了消費者和市場的選擇，在國內(nèi)經(jīng)濟強勁復(fù)蘇，租賃市場日趨穩(wěn)定的背景下，中國商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了令人矚目的安全性和穩(wěn)定性，境內(nèi)外投資者對中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的投資意向也不斷增強。
近來資本對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注，體現(xiàn)了國內(nèi)外投資者對中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的信心，說明商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展模式和發(fā)展方向受到了市場的認可，同時也是對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)品牌價值和運管能力的肯定。
這對從業(yè)者來說既是一個非常及時的正反饋，也是新一輪競爭開始的信號燈。
觀點地產(chǎn)新媒體：英格卡購物中心在長沙薈聚首次推出公寓產(chǎn)品進行售賣，是基于哪些方面的考量？為什么是在長沙？
朱潔敏：位于長沙的“薈聚之光”商務(wù)公寓是長沙薈聚綜合體的一部分，我們希望能夠通過接入商務(wù)公寓這一業(yè)態(tài)，進一步探討“聚會體驗中心”在時間和空間上的延展性。
一方面，通過長沙薈聚、宜家家居和薈聚之光不同業(yè)態(tài)聯(lián)動，對購物中心業(yè)態(tài)的固定時段進行補充，形成了一定的協(xié)同效應(yīng)，打造出一個7天24小時的聚會場所。另一方面，長沙薈聚、“薈聚之光”以及宜家商場也在以各自獨特的方式，相互協(xié)調(diào)、層層遞進地傳遞著英格卡購物中心和宜家所秉持的北歐設(shè)計美學(xué)和生活理念。
至于為什么選擇在長沙落地我們在國內(nèi)的首個綜合體項目，就我個人在這個城市的體會而言，長沙是一個街頭巷尾處處散發(fā)著快樂氛圍的城市，人們熱愛生活，追求潮流時尚，樂于接納新鮮事物，這些和我們所倡導(dǎo)的聚會體驗中心模式非常的契合，這也造就了長沙商業(yè)市場的活力基因。
觀點地產(chǎn)新媒體：英格卡購物中心在上海長寧也有一個綜合體項目，預(yù)計2023年開幕，相較于長沙的綜合體項目，這個項目有沒有哪些新的變化？有什么比較突出的方面？
朱潔敏：我們在上海的臨空綜合體項目是英格卡集團內(nèi)單體投資金額最大的項目，總建筑面積超過了43萬平方米。與長沙薈聚綜合體項目相比，一個比較顯著的不同是除了宜家商場和薈聚之外，還會配套具有宜家理念和宜家特色的辦公樓。
上海臨空綜合體項目是我們對“聚會體驗中心”概念新的探討和嘗試，我們看到了人們對綠色、健康、靈活多元辦公空間的需求，該項目的辦公樓取得了WELL銀牌預(yù)認證。除此之外，商業(yè)空間和城市更加深度的融合也是一個很好的發(fā)展方向。
上海臨空綜合體項目在整體設(shè)計上以北歐自然風(fēng)光為靈感，引入了大面積的公共活動空間和市民活動廣場，通過開放式綠化景觀布置，模糊傳統(tǒng)購物中心和城市之間清晰的邊界感，更加自然地融入社區(qū)和城市，引領(lǐng)綠色健康、可持續(xù)的生活和辦公體驗。
觀點地產(chǎn)新媒體：創(chuàng)新在任何行業(yè)都是最為艱難的行動，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)面對移動互聯(lián)網(wǎng)、5G、大數(shù)據(jù)等科技賦能加持的局面，您認為可以在哪些方面有新的發(fā)展？
朱潔敏：隨著數(shù)字化對各行各業(yè)顛覆性變革的深入，商業(yè)數(shù)字化正在成為這個行業(yè)底層邏輯中不可或缺的一部分。隨著科技的飛速發(fā)展，整個行業(yè)越來越關(guān)注科技如何為更多人創(chuàng)造更美好的生活，如何通過科技創(chuàng)新為更多人帶來價值。
我們始終認為，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)作為一種通過運營空間來實現(xiàn)資產(chǎn)增值和投資回報的業(yè)務(wù)，如果通過與這些新興科技相結(jié)合找到一些契合的創(chuàng)新方向，將會極大地推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革和發(fā)展。
我認為具體可以從以下這幾個方面進行探索和一些嘗試：
一是通過更好地利用移動互聯(lián)網(wǎng)，將線上的流量和商業(yè)地產(chǎn)線下物理空間和線下流量進行更好地融合和混搭，為顧客提供真正的全渠道服務(wù)以及體驗。從而能夠?qū)⑸虡I(yè)地產(chǎn)的物理空間進行最大化延伸并增強顧客粘性以及品牌認同感。
二是通過5G以及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造商業(yè)地產(chǎn)智慧建筑。通過精細化運營商業(yè)地產(chǎn)的智慧建筑，不僅能夠優(yōu)化運營成本，同時能夠為我們的租戶以及其他合作伙伴提供健康和環(huán)保的工作環(huán)境以及各類增值服務(wù)，增強租戶和合作伙伴粘性。
三是通過有效利用大數(shù)據(jù)分析產(chǎn)生的洞察，可以更好地科學(xué)地指導(dǎo)以及輔助商業(yè)地產(chǎn)各類業(yè)務(wù)決策，包括但不僅限于項目選址、租賃策略、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營業(yè)績預(yù)測，項目估值等。從而幫助商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)有效增值和投資回報收益最大化。
觀點地產(chǎn)新媒體：從傳統(tǒng)購物中心、商鋪、寫字樓、酒店逐漸發(fā)展到與文旅、體育、娛樂、健康、養(yǎng)老等業(yè)態(tài)廣泛結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)的外延越來越龐大，也與美好生活與消費需求的聯(lián)系日趨緊密，您認為商業(yè)地產(chǎn)未來還有哪些新的道路？
朱潔敏：整個實體零售行業(yè)在疫情后加速了變革，我們看到的幾個核心趨勢是：作為實體空間如何在疫情后為訪客提供更加安全的體驗環(huán)境；更加強調(diào)個性化，更快速便捷的服務(wù)體驗；如何突破購物中心在一個城市中的物理邊界，更好地融入當(dāng)?shù)夭⒅С之?dāng)?shù)厣鐣陌l(fā)展，成為更加多元的目的地，而非單純的購物之地。
在這些趨勢下，一些已經(jīng)初見端倪的發(fā)展形式：比如鄰里中心型定位的購物中心，比如探討美和設(shè)計力的綜合體驗型空間，還有在體驗型和沉浸式空間上不斷推陳出新的項目，以及在一個垂直消費領(lǐng)域把細分業(yè)態(tài)做到極致的項目，對可持續(xù)發(fā)展和綠色健康生活方式的新嘗試等，都是在圍繞“人”的需求，朝著“更加綜合的體驗”發(fā)力。
觀點地產(chǎn)新媒體：和其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)略有不同的是，英格卡購物中心和宜家未來會如何協(xié)同發(fā)展？英格卡購物中心是否都會有宜家的入駐？未來在中國的發(fā)展目標(biāo)或規(guī)劃是怎樣的？
朱潔敏：我們和宜家零售同屬于英格卡集團，共享“為大眾創(chuàng)造更美好的日常生活”這一企業(yè)愿景。宜家同時也是我們非常重要的戰(zhàn)略合作伙伴，每一個薈聚都和宜家緊密相連。
2009年英格卡購物中心正式進駐中國以來，我們便和宜家攜手，共同探討、進駐了多個市場，為當(dāng)?shù)叵M者帶來了可負擔(dān)、可持續(xù)的健康生活方式。
接下來，我們會繼續(xù)與宜家攜手，以更加靈活、因地制宜的方式將我們所倡導(dǎo)的“聚會體驗中心”理念帶給更多消費者。
