疫情為各個行業(yè)都帶來了深刻變化，商業(yè)地產(chǎn)就是其中的典型代表之一。其中，因為消費者“安全”需求所導致的消費方式，空間需求等多方面改變，讓“最后一公里”在后疫情時代成為了最剛性的需求。

在這樣的大背景下，開放式街區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)成為了資本搶占的藍海，金科股份聯(lián)席總裁王偉便是這類新商業(yè)的堅定擁躉者：“后疫情時代，悶在盒子里的時代過去了，有意思的街區(qū)變得更加流行。”

“我是武漢人。”也許一般人沒辦法理解這三個字在去年年初有著怎樣的深刻含義，但王偉有著深刻的體會，這也讓他更清楚認識到，與疫情相伴的商業(yè)未來在哪里。

“去年我準備在云南過春節(jié)，在撫仙湖邊上的民宿，住了一晚第二天服務(wù)員敲門說，因為是老板朋友，本來昨天就不該接待，但是今天必須離開，不離開就要到衛(wèi)生院隔離。”王偉笑著談起這段經(jīng)歷。

“疫情改變了很多，比如房子要有花園，房子配套要好，最好有商業(yè)配套。”

背后透露的是王偉對商業(yè)的新理念，在他看來，后疫情時代消費者對盒子是有“恐懼心理”的，街區(qū)更安全，更容易實現(xiàn)文化、社交和商業(yè)的結(jié)合。

“我是一個反盒子主義者。”

站在巨人肩膀上

金科商業(yè)版圖起步比較早，而今年成立了全新的專業(yè)商管團隊，形成了集團、區(qū)域、項目三級管理模式。

實際上，成立專業(yè)商管團隊的目的，是金科商業(yè)按照行業(yè)發(fā)展的基本邏輯和規(guī)律來設(shè)立的。

“從商業(yè)操盤的邏輯上講，要讓資產(chǎn)良性運轉(zhuǎn)，是要建一套體系的，這個體系保證持有商業(yè)的資金池，可以是開發(fā)公司持有，也可以是外部基金公司持有，也可以是其他投資人。但是商業(yè)運營要單獨由我們公司來做，也就是必須要由商管公司運營。”

“另外還需要有團隊、品牌、體系。”在王偉看來，這樣搭建起來的生態(tài)才是完整的：“體系我們已經(jīng)建得差不多，比如城市商業(yè)品牌就用金科愛琴海。內(nèi)容上會做愛琴海+，添加一些能代表年輕人的元素，比如電競、運動、藝術(shù)、樂園。”

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，如今金科商業(yè)的生態(tài)已經(jīng)基本搭建完成，形成了非常清晰的三條產(chǎn)品線：大型城市綜合體金科中心、城市級購物中心愛琴海、未來生活中心金·WALK。

值得一提的是，金科愛琴海是典型的盒子商業(yè)，王偉作為反盒子主義者，為何會將該產(chǎn)品線作為三大產(chǎn)品線之一呢？

“我反盒子，但是并不反對大家做。”在王偉看來，商業(yè)是多元的，城市商業(yè)的未來，特別是核心區(qū)的商業(yè)，需求還是比較穩(wěn)定的，特別適合資管持有，“金科專門有團隊管理城市商業(yè)，團隊鼓勵競爭，在理念沖突中會變得更有活力。”

“金科的商業(yè)肯定是包括但不限于愛琴海的，我們發(fā)展商業(yè)的路徑是借船和造船都做的，要學會站在巨人的肩膀上。”王偉稱：“所以金科的商業(yè)一方面需要借鑒、消化、吸收其它企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗，另一方面還要找到自己的優(yōu)勢、強項，找到自己獨特的基因，這樣就具有很強的魅力。”

保持正常商業(yè)項目的競爭能力之外，王偉確實更看好社區(qū)商業(yè)的空間：“我有個判斷，未來城市商業(yè)中，區(qū)域型購物中心將會死掉，因為相當一部分業(yè)態(tài)會被社區(qū)商業(yè)替代。”

三條、四管、五統(tǒng)

在王偉看來，留給區(qū)域型商業(yè)的生存空間不多了。

“城市中一定會有標桿型商業(yè)項目存在，比如以奢侈品零售、高端文化消費為主導的購物中心，但是剩下的都會被社區(qū)商業(yè)替代。”他稱：“區(qū)域型商業(yè)里面兒童業(yè)態(tài)占了很大面積，但是兒童業(yè)態(tài)在社區(qū)做最方便。還有小型商超等，消費社區(qū)化趨勢十分明顯。”

“我們后發(fā)的商業(yè)企業(yè)，為什么不抓住這個優(yōu)勢？這是市場給的機會窗口，我們應該搶占屬于自己的市場機會，屬于自己的時間窗口。”目前，王偉心中的窗口就是“反盒子類的商業(yè)”。

據(jù)王偉介紹，對社區(qū)商業(yè)的研究，是商管團隊重要的課題，“現(xiàn)在產(chǎn)品線是目前行業(yè)當中社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線最清晰的，想得很清楚，布局也比較多。”

“金科由于是流量公司，每年2000多億銷售，存續(xù)項目有好幾百個。假如10%的項目有商業(yè)，一年就有幾十個項目，這些可能更適合做社區(qū)商業(yè)。”對于金科商業(yè)而言，存在非常多發(fā)展社區(qū)商業(yè)的機會。

怎么把社區(qū)商業(yè)做好？王偉總結(jié)為“四管”：要把一公里半徑范圍內(nèi)家庭的房產(chǎn)管起來，要把老人管起來，要把孩子管起來，要把寵物管起來，“這些東西管起來后，家庭的消費就都會落在你的商業(yè)上。”

“所以社區(qū)商業(yè)會和物管公司合作，物管公司把生活需求、居民流量導入到社區(qū)商業(yè)里面，與此同時，社區(qū)商業(yè)又能反哺，為小區(qū)賦能，意味著有更好的配套。”這種互補的關(guān)系形成金科商業(yè)的底層邏輯。

不過，對于社區(qū)商業(yè)而言，最難克服的問題其實并非如何匹配消費需求，而是分散的業(yè)權(quán)讓資產(chǎn)經(jīng)營方很難做到統(tǒng)一規(guī)劃，從而導致社區(qū)商業(yè)產(chǎn)生很多無效內(nèi)耗、營商環(huán)境差等問題。

如何處理投資人、資產(chǎn)運營方、消費者等多方之間的需求，成為解決問題的核心。

王偉把金科商業(yè)的經(jīng)驗總結(jié)為三條線、五個統(tǒng)一，通過這種方式，即讓部分商鋪具備投資價值，為投資人產(chǎn)生收益，同時又讓商業(yè)街符合持有型商業(yè)的邏輯。

“三條線的主線是商業(yè)運營線，包括前期的市調(diào)、定位、規(guī)劃、設(shè)計、招商、運營、開業(yè)，后期的管理。在這條線上會有一條生產(chǎn)線，即開發(fā)線，包括選址、設(shè)計、制造，最后還有一條，銷售線。”王偉表示，金科商業(yè)會以運營線為主，根據(jù)運營的不同階段，適量的銷售部分具有投資價值的商鋪給投資人。

另外就是要做到五個統(tǒng)一：所有街區(qū)社區(qū)商業(yè)做到統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一銷售。

“比方說規(guī)劃已經(jīng)確定，譬如超市周圍的零售，餐飲，買商鋪的人只有兩種，一種投資，直接帶著租約買過去，與金科商業(yè)簽署代運營、代出租協(xié)議；另一種是自營，需要做什么行業(yè)，就只能購買規(guī)劃中的相應位置。”

王偉指出，通過五個統(tǒng)一，有序買鋪，是需要滿足商業(yè)經(jīng)營基本邏輯和規(guī)律。通過三條線與五個統(tǒng)一，從而實現(xiàn)金科商業(yè)持有經(jīng)營和有序銷售之間的協(xié)調(diào)，“有效解決了過去商業(yè)街亂賣、亂承諾等所導致的最后沒辦法統(tǒng)一經(jīng)營。”

核心競爭能力

王偉非常看好國內(nèi)的商業(yè)市場。

“從需求端看，由于雙循環(huán)，國內(nèi)消費沉淀會越來越大，并且隨著人民變得越來越富裕，消費升級越來越明顯，加上城市化率越來越高，大消費市場的增量是很理想的。”在王偉看來，如今的商業(yè)環(huán)境包括金融環(huán)境，其實對商業(yè)越來越友好。

機會已經(jīng)擺在那里，主要看的就是企業(yè)自身的操盤能力，“能否抓住增量市場和大環(huán)境沒有關(guān)系，一手好牌打錯，那就是玩家的問題。”

但這樣并不說明商業(yè)市場就是一片藍海，因為在龐大的消費潛力面前，有一群蠢蠢欲動的商業(yè)玩家，優(yōu)質(zhì)標的是每一位玩家爭奪的目標，可以說這是一個充分競爭的市場。

如何才能脫穎而出？王偉認為主要看兩方面：一是獲取資金的籌融資能力，拼的是誰能快速地拿到便宜的錢；二是商管公司的操盤能力，同樣的食材，不同師傅做菜，口味有差異。

“金科商業(yè)最核心的競爭力在于對新商業(yè)的理解，其中社區(qū)商業(yè)就是典型的新商業(yè)。”王偉表示，未來同等資金獲取能力，同等地段，金科商業(yè)可能獲取新型社區(qū)商業(yè)的能力會好過同行，就是因為對社區(qū)商業(yè)的理解比較好。

“金·WALK這條產(chǎn)品線是我們最有優(yōu)勢的，我們希望能夠引領(lǐng)社區(qū)商業(yè)的一個方向，成為一個典范。”這是一個瞄準社區(qū)商業(yè)剛性需求的產(chǎn)品，具備可復制性，“未來，社區(qū)養(yǎng)老、教育等會成為金科商業(yè)社區(qū)商業(yè)的主流業(yè)態(tài)。”

“社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布，我們做了詳細的模型，完全對應馬斯洛的需求層次理論。”據(jù)王偉介紹：“除了滿足馬斯洛需求最底層的生理需求，社區(qū)商業(yè)有教育，也有公益中心，對應實現(xiàn)自我部分。”

另一方面，對于盒子商業(yè)，王偉則抱著可遇不可求的態(tài)度：“其實沒有那么必要，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，運氣成分占比很大，如果有機會做高能級城市核心區(qū)域的購物中心項目，我們希望把它變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀下來，會使用金科愛琴海平臺。”

金科商業(yè)的規(guī)劃目標，也透露出重點發(fā)力社區(qū)商業(yè)的心思。

據(jù)了解，到2025年，金科商業(yè)要實現(xiàn)150-300億優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)沉淀，其中建設(shè)100-150個社區(qū)級商業(yè)中心，運營5-8個城市級購物中心……

總結(jié)下來，王偉指出，雖然商管公司發(fā)展的快慢是由公司戰(zhàn)略決定的，但作為商管公司，有三點內(nèi)容是未來必須要修煉的：一是鍛煉商業(yè)敏銳度，二是建設(shè)體系，三是品牌建設(shè)。

“商管公司要能洞察生活方式的變化，社會的變化，必須要有敏銳度，才能找到商業(yè)機會；同時依靠體系發(fā)揮作用，不是依靠個人完成事情，解決人才梯度、厚度問題；最后將產(chǎn)品線品牌建設(shè)起來，建設(shè)起來后可以根據(jù)市場情況快速推進。”

王偉表示：“商業(yè)的發(fā)展是金科的戰(zhàn)略，需要職業(yè)經(jīng)理人一棒接一棒去把它做好，將來這個體系就做得越來越完整，這個品牌的號召力也會越來越大。”

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對金科股份聯(lián)席總裁王偉先生的專訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：金科收了愛琴海商業(yè)幾個項目？

王偉：我們收了三個原來紅星美凱龍持有的愛琴海的商業(yè)資產(chǎn)，自持當中質(zhì)素最好的賣給了金科，形成一個協(xié)同關(guān)系。

金科可以和紅星一起共享愛琴海的體系，可以使用愛琴海的品牌拿地、建設(shè)、運營，成立了一個合資公司。

觀點地產(chǎn)新媒體：金科商業(yè)和愛琴海是什么關(guān)系？

王偉：金科的商業(yè)包括但不限于愛琴海。

我們發(fā)展商業(yè)的路徑是借船和造船，要學會站在巨人的肩膀上，這是我們的發(fā)展路徑，也是中國發(fā)展的路徑。

所以，金科的商業(yè)，需要一方面借鑒、消化、吸收其它企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗，同時還要找到自己的優(yōu)勢、強項，找到自己獨特的基因，這樣就具有很強的魅力。

觀點地產(chǎn)新媒體：金科如何走商管體系化？

王偉：商管體系需要有團隊、品牌、體系，再有一個資金池，或者有一個資金，這個資金可以只做商業(yè)，也可以不是，這樣整個生態(tài)是完整的。金科要做商業(yè)，肯定也是按照這個行業(yè)基本邏輯和規(guī)律來發(fā)展的。

這個體系搭建差不多了，現(xiàn)在我們也有品牌，城市商業(yè)品牌用金科愛琴海，目前已經(jīng)完成注冊。

從內(nèi)容上來講，城市商業(yè)這一塊會做愛琴海+，加一些能代表年輕人的元素，比如電競、運動、藝術(shù)、樂園。

另外，金科每年2000多億銷售，存續(xù)的項目有好幾百個，假如有10%的項目有商業(yè)，一年就有幾十個項目，這些項目可能更多適合做社區(qū)商業(yè)。

對社區(qū)商業(yè)的研究是我們商管團隊的重要課題，現(xiàn)在產(chǎn)品線已經(jīng)很清晰了，核心的邏輯就是要把一公里半徑范圍內(nèi)家庭的房產(chǎn)管起來，要把老人管起來，要把孩子管起來，要把寵物管起來，這幾個東西管起來以后，家庭的消費都會落在你的商業(yè)上。

所以，社區(qū)商業(yè)會和物管公司合作，物管公司把一些生活需求、居民流量導到社區(qū)商業(yè)里面來，社區(qū)商業(yè)又給自己建的小區(qū)賦能，意味著有更好的配套，這套底層邏輯很清楚。

觀點地產(chǎn)新媒體：很多社區(qū)商業(yè)是散售出去的，再統(tǒng)一管理，金科商業(yè)的資產(chǎn)會散售還是持有？

王偉：我們現(xiàn)在找到一條路徑，這條路能夠很好地處理街區(qū)的銷售和街區(qū)的運營之間的關(guān)系，我們把它叫“三條線、五個統(tǒng)一”。

通過這種方式，既讓一部分商鋪具備投資價值，為投資人產(chǎn)生收益，同時又讓整條商業(yè)街符合持有型商業(yè)的邏輯。

第一條線是商業(yè)運營線，這是一條主線，包括前期的市調(diào)、定位、規(guī)劃、設(shè)計、招商、運營，還有開業(yè)、后期的管理。

這條線之上，會有一條開發(fā)線，包括選址、設(shè)計、制造；下面還有一條線，叫銷售線。我們以運營線為主線，根據(jù)運營的不同階段，適量的銷售一部分具有投資價值的商鋪給投資人。

五個統(tǒng)一，所有街區(qū)社區(qū)商業(yè)做到統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一銷售。買鋪的人就兩種，一種是投資，投資的人就帶著租約買過去，跟我簽一個代運營、代出租的協(xié)議。還有一類是自營，自營是做什么的就買哪邊的鋪。

通過這五個統(tǒng)一，讓買鋪的人有序買鋪，滿足商業(yè)經(jīng)營基本邏輯和規(guī)律，通過這個實現(xiàn)持有經(jīng)營和有序銷售之間的協(xié)調(diào)，就解決了過去很多商業(yè)街亂賣，或者是亂承諾的問題。

賣散了賣花了以后，沒有辦法統(tǒng)一經(jīng)營。

觀點地產(chǎn)新媒體：這個是放在社區(qū)商業(yè)的品牌下？

王偉：我們的社區(qū)商業(yè)品牌要看哪一種類型，有些社區(qū)商業(yè)是做成了一個由盒子構(gòu)成的街區(qū)，不一定賣。有一些是拿地的時候，政府規(guī)劃條件里面要做商業(yè)街。

我們會根據(jù)情況，如果需要完全自持經(jīng)營的就不賣了。如果說有一部分可以銷售，就按照五個統(tǒng)一規(guī)劃好，進行有序銷售，做到商業(yè)運營和銷售的一體化。

觀點地產(chǎn)新媒體：金科的社區(qū)商業(yè)很豐富。

王偉：金·WALK這條產(chǎn)品線是我們最有優(yōu)勢的，希望能夠引領(lǐng)社區(qū)商業(yè)的方向，成為一個典范。

另外，有機會能做到一些高能級城市核心區(qū)的購物中心項目，希望把它變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀下來，這個會使用金科愛琴海的平臺。

還有一部分是根據(jù)情況來定，過去的存量商業(yè)也好、增量商業(yè)也好，根據(jù)項目自身的質(zhì)素定制解決方案。如果是存量的商業(yè)，我們相當于是為業(yè)主提供了增值服務(wù)；增量的商業(yè)，我們相當于打造出了一些有特色的街區(qū)。

我們也做了一些這樣的街區(qū)，比方說在重慶，我們有一條自持的街區(qū)，有大概3萬多方，做成了一條治愈型的潮流街區(qū)。內(nèi)容十分豐富，體驗感可能是盒子商業(yè)沒辦法比的。

金科做街區(qū)有一套邏輯，核心是夜生活的理念、治愈的理念，安撫都市人的心理，讓他心靈上有一個安定的地方，圍繞這個搭配業(yè)態(tài)，是一個治愈邏輯。

這種街區(qū)只能在地化，研究在地文化、心理，所以只能一街一方案。

觀點地產(chǎn)新媒體：街區(qū)商業(yè)成本高嗎？

王偉：成本不高，比盒子成本要低。

后疫情時代，我認為大家對盒子有恐懼心理，疫情一來就要關(guān)門。街區(qū)是對外的，每一家都有露臺，每一家都有外擺，每一家有獨立的空調(diào)。

盒子是中央空調(diào)，有一個人感染了，幾千人可能都要隔離，街區(qū)更安全，更容易實現(xiàn)文化、社交和商業(yè)的結(jié)合。所以，我是一個反盒子主義者。

觀點地產(chǎn)新媒體：您是反盒子的，會不會導致金科商業(yè)無法做盒子商業(yè)？

王偉：由于城市商業(yè)，像金科愛琴海是我們的一條產(chǎn)品線，專門有一個團隊管理，這個團隊是可以來博弈的，鼓勵他們競爭。在這種理念沖突當中，團隊會變得很有活力。

我有個人的喜好，有個人的理念，但商業(yè)是多元的，城市商業(yè)的未來，特別是城市核心區(qū)的商業(yè)，未來的需求還是比較穩(wěn)定的，而且特別適合資管持有，未來REITs上市也主要是這些資產(chǎn)。

總的來講，現(xiàn)在做商業(yè)是有挑戰(zhàn)，但我認為也有機遇，并且機遇大于挑戰(zhàn)。

因為全球貨幣超發(fā)以后，主要的資本是在尋求一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)當中商業(yè)物業(yè)是最抗通脹的，高能級城市的寫字樓資產(chǎn)是資本最青睞的，所以商業(yè)的機會大于挑戰(zhàn)。

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在大家的確更看好社區(qū)商業(yè)。

王偉：我有一個判斷，未來一個城市的商業(yè)，一定是兩頭大的，現(xiàn)在有一些區(qū)域型的購物中心將來會死，因為有相當一部分業(yè)態(tài)會被社區(qū)商業(yè)替代。

但是，城市當中一定會有標桿型的商業(yè)項目存在，比如以奢侈品零售、最高端的文化消費為主導的購物中心，這樣的購物中心有的城市需要一個，有的城市需要兩個，有的城市需要三個，像上海這樣的城市需要5個、8個，但是剩下的都會被社區(qū)商業(yè)替代，中間留給區(qū)域型商業(yè)生存的空間并不大。

觀點地產(chǎn)新媒體：您對商業(yè)還是比較有信心。

王偉：現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境、金融環(huán)境是好的，而且商業(yè)的退出機制越來越多。

需求端來看，由于雙循環(huán)，中國大陸消費的沉淀會越來越大，消費升級越來越明顯。加上城市化率越來越高，大消費市場的增量是很理想的。

能不能抓住這個增量市場，是操盤能力的問題，和大環(huán)境沒有關(guān)系。把一手好牌打錯，那是玩家的問題。

我認為，商業(yè)機遇大于挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)永遠都存在，房地產(chǎn)最旺的時候也有很多企業(yè)倒閉。

觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得金科商業(yè)的競爭優(yōu)勢在哪里？

王偉：我們最核心的競爭力在于對新商業(yè)的理解比較好，社區(qū)商業(yè)就是典型的新商業(yè)。

未來在同等的獲取資金能力的情況下，同等的地段，我們可能獲取這種新型的社區(qū)商業(yè)的能力會好過同行，對盒子商業(yè)就采取“可遇不可求”的態(tài)度。

這個東西其實沒有那么必然，一個優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，運氣成分占很大的比例，那些核心高能級城市的核心地段商業(yè)地塊，真的和緣分有關(guān)。

觀點地產(chǎn)新媒體：下半年，很多地產(chǎn)主業(yè)的銷售受到?jīng)_擊，會對商業(yè)地產(chǎn)帶來怎么樣的影響？

王偉：商業(yè)既是獨立的，又和住宅主業(yè)相伴相生的。

房地產(chǎn)到了今天這樣一個連白銀時代都過了的時期，開發(fā)利潤已經(jīng)越來越低了，到了一個要拼空間運營能力、拼空間服務(wù)能力的時代。

什么是空間的運營能力，什么是空間的服務(wù)能力？商業(yè)是其中最重要的能力。

觀點地產(chǎn)新媒體：您如何看金科的商業(yè)發(fā)展？

王偉：金科一直是比較重視商業(yè)的，只是有自己的節(jié)奏。過去可能沒有看到金科商業(yè)特別多博人眼球的產(chǎn)品出來，但是還是有節(jié)奏的。

我相信，我一個人也完不成金科商業(yè)整個品牌的打造。這是個接力棒，以前的人跑了好多棒，我只是接了這一棒，到底是第幾棒，我也搞不清。

金科商業(yè)是有歷史的，我接過這一棒，更愿意融入到金科的整個發(fā)展節(jié)奏當中，把過去沉淀下來的一些商業(yè)智慧發(fā)掘出來、體現(xiàn)出來，然后再為下一棒積累新的商業(yè)智慧，讓下一棒的人能夠進一步發(fā)揮出來，我覺得這是一個職業(yè)經(jīng)理人應該有的態(tài)度。

很多做商業(yè)的人，是比較有英雄主義情結(jié)的，愿意做英雄，愿意打造英雄的項目。我更喜歡理性做事情，最后可能是通過你的產(chǎn)品來了解你，而不是通過你來了解你的產(chǎn)品。