來源/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/方湖 王雪

引言

數(shù)年前，有兩位才華橫溢的網(wǎng)友在網(wǎng)上隔空掀起了一場激烈的南京和杭州的地域之辯，把南京和杭州做了一次頗為全面的較量，讓外界對南京、杭州兩座城市的各方面實力有了一定認知和了解。

話說回來，南京雖在不少方面領先其他省會城市一步，但與同在新一線城市陣營、近年來商業(yè)方面取得質(zhì)變突破性發(fā)展的杭州、成都、武漢、重慶等城市相比，南京商業(yè)總是欠缺一點創(chuàng)新與活力。即便擁有“中華第一商圈”的新街口、全國TOP3的購物中心——德基廣場、以及令人羨慕的消費實力與市場規(guī)模，但南京商業(yè)總體中規(guī)中矩、大而不活的溫吞形象與其新一線城市的地位有些不符。

反觀杭州，高端商業(yè)領域迎來了極大爆發(fā)，近年來品質(zhì)港資房企大舉攻占杭州市場，恒隆、新世界、嘉里、新鴻基紛至沓來，就連站在百貨金字塔頂尖的SKP也南下在杭州落了子。再看成都，遠洋太古里無疑是成都商業(yè)的門面擔當，成都IFS的江湖地位也顯而易見，加上近年來大力發(fā)展首店經(jīng)濟，成都成為越來越多國內(nèi)外時尚大牌首店、首發(fā)、首秀的首選地。還有寧波，日本阪急百貨的到來為寧波商業(yè)注入了一股活水，寧波阪急已成華東全新商業(yè)地標。

想要比肩乃至全面領銜新一線城市，南京商業(yè)還有多少距離要追趕？我們甄選了包括南京在內(nèi)的9大城市，借助相關數(shù)據(jù)來逐一對比分析，并就南京商圈的演變梳理，探討南京商業(yè)發(fā)展面臨的新課題。

一、離中國商業(yè)第三城的目標 南京還有多遠？

北京和上海，作為中國唯二兩個超級大都市，不管在經(jīng)濟指標方面：人口規(guī)模、經(jīng)濟規(guī)模、消費力，還是影響力指標：城市示范效應、輻射能力等方面，還是商業(yè)指標：商業(yè)繁榮度、商業(yè)活躍度、品牌首店等，都是超一流的存在，兩者是中國商業(yè)TOP2，毋庸置疑。

那么誰又是中國商業(yè)第三城？這在剩下的兩大一線城市以及一批極具實力的新一線城市之間展開了爭奪，包括廣州、深圳、成都、重慶、南京、天津、蘇州、武漢、杭州。下面就這9大城市進行相關維度的分析對比，看看南京在一眾對標城市中的位置和水平。

▍宏觀：城市經(jīng)濟PK

1、人口規(guī)模與人口增量：

商業(yè)是做人口紅利的，是服務于城市居民消費，所以人口規(guī)模與增量至關重要。沒有人口規(guī)模就沒有商業(yè)存在的基礎，同時人口增量和年輕化是商業(yè)發(fā)展的動力。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，各城市情況如下：

人口規(guī)模排名：重慶、成都、廣州、深圳、天津、蘇州、武漢、杭州、南京；

人口增量排名：深圳、廣州、成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、南京、天津。

無論是人口規(guī)模還是人口增量，南京在上述城市中排名均靠后。

2、城市GDP和人均存款：

GDP是城市經(jīng)濟規(guī)模總量，人均存款作為衡量城市富裕程度的指標。根據(jù)2020年GDP萬億級城市統(tǒng)計如下：

從GDP排名來看：2萬億以上城市分別為深圳、廣州、重慶、蘇州；1.5萬億以上城市有成都、杭州、武漢，最后為南京、天津，均為1.4萬億+。

從人均存款來排：最富裕城市為杭州，人均存款12萬+；其次人均10萬元以上的，有廣州、深圳、天津、南京；人均存款8-9萬+的有蘇州、武漢、成都；重慶最后，人均存款6.3萬。

GDP總量、人均存款兩大維度上，南京表現(xiàn)尚可。

3、居民可支配收入：

居民可支配收入被認為是消費開支的最重要的決定性因素，因而常被用來衡量一個國家或城市生活水平的變化情況。

居民可支配收入排名：人均6萬以上的有，蘇州、杭州、廣州、南京、深州；人均5萬的有，武漢；人均4萬的有，成都、天津、重慶；

這一排名里，南京站上了第一梯隊。

4、社會消費品零售總額：

社會消費品零售總額是指企業(yè)(單位)通過交易售給個人、社會集團，非生產(chǎn)、非經(jīng)營用的實物商品金額，以及提供餐飲服務所取得的收入金額。

社會消費品零售總額是國民經(jīng)濟各行業(yè)直接售給城鄉(xiāng)居民和社會集團的消費品總額。它是反映各行業(yè)通過多種商品流通渠道向居民和社會集團供應的生活消費品總量，是研究國內(nèi)零售市場變動情況、反映經(jīng)濟景氣程度的重要指標。

2020年社會消費品零售總額排名：

重慶因人口基數(shù)大社零總額突破1萬億，排名第一；

社零總額8000億+的有廣州、深圳、成都；

社零總額7000億+的有蘇州、南京；

社零總額6000億左右的有武漢、杭州；

天津以3580億排名最后。

這一輪，南京居中。

▍產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)PK

1、人均社零總額:

人均社零總額就是用社會零售品總額除以城市人口基數(shù)，用來衡量一個城市商業(yè)消費能力。

人均社零總額排名：從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國人均社零總額最高竟然不是北京上海，而是南京，7.73萬；

蘇州以6.04萬緊隨其后，杭州、武漢、廣州、深圳，在5萬左右；成都、重慶都不足4萬。整體拉開差距較大。

2、城市人均商業(yè)面積和增量

人均商業(yè)面積是指一個城市商業(yè)供給規(guī)模，用以衡量城市商業(yè)供給飽和度和競爭程度。

根據(jù)邊界獵手數(shù)據(jù)，20201年人均購物中心面積0.8㎡以上的有蘇州、杭州、南京；0.6-0.7的有四家，武漢、成都、深圳、廣州，最后為天津、重慶，均為0.4㎡左右。

以商業(yè)面積增量來看，結(jié)合2021年擬開業(yè)購物中心來分析，人均商業(yè)面積增量較大排名為：

蘇州、南京排名第一第二，人均增量面積超過每人1㎡；杭州、武漢、成都、深圳、廣州都在0.77-0.95區(qū)間；重慶因人口基數(shù)較大分攤下來為0.45，天津最少未體現(xiàn)在名單中。

可見，南京在人均購物中心面積和人均商業(yè)面積增量方面均走在全國前列。

3、首店經(jīng)濟

首店經(jīng)濟是指一個區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢，吸引國內(nèi)外品牌在區(qū)域首次開設門店，使品牌價值與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極影響的一種經(jīng)濟形態(tài)。首店經(jīng)濟的本質(zhì)是首店品牌與區(qū)域的價值耦合。

首店經(jīng)濟雖然是商業(yè)概念，但它反映出的卻是一個城市消費市場的敏銳度和成熟度，折射出營商環(huán)境的舒適度和開放度。

從2020年到2021年上半年的9大城市首店數(shù)量來看，TOP3分別是成都、杭州、廣州，南京則以271家的總數(shù)排名第6，較為靠后。

▍微觀：標桿項目對比

以2020年全國各大商場銷售額為基準數(shù)據(jù)，可以給9大城市做一做相關排名：

按照100億級銷售店王排名來看，僅有南京、杭州、深圳、武漢四城上榜。分別是：南京(德基廣場，155億)、杭州(杭州大廈，100億)、深圳(萬象城100億+)、武漢(摩爾城，100億)。

50-100億：廣州(太古匯，80億)、成都(太古里，73億)

30-50億：重慶(龍湖天街，38億)、蘇州(蘇州中心，無具體數(shù)據(jù)預估30億+)、天津(大悅城，無具體數(shù)據(jù)預估30億)。

可見，南京憑一座德基廣場實力碾壓其余城市，且差距拉得較大。

以2020年30億級+商業(yè)店王銷售統(tǒng)計來看，一共有50家商業(yè)體入選，銷售額最高為北京SKP達到175億，在疫情影響下同比增長14%。銷售額最高的北京，合計547億+；最多有7家進榜，為深圳、南京、杭州等。具體各城市分析如下：

北京有6家，銷售額合計547億+，名列第一。其中北京華聯(lián)的SKP以175億名列全國榜首。

上海有8家，銷售額合計511億+，名列第二。

深圳有7家，銷售額368億，名列第三。除深圳萬象城100億+遙遙領先以外，深圳壹方城、萬象天地、深圳印力中心、益田假日、海雅繽紛城、深圳海岸城等四家均為40億-50億+水平比較均衡。

南京4家，銷售299億，名列第四：南京德基、新街口中央、新街口金鷹、新街口新百。

杭州4家，銷售合計251億，名列第五：杭州大廈、湖濱銀泰in77、武林銀泰、杭州萬象城

廣州3家215億，名列第六：太古匯、正佳廣場、天河城。

成都2家155.6億，名列第七：遠洋太古里、IFS

重慶2家62億，名列第八：萬象城、龍湖時代天街

武漢1家武漢摩爾城100億。

天津和蘇州均為0入選。

綜上，根據(jù)宏觀、產(chǎn)業(yè)和微觀三大維度，十二個要素綜合統(tǒng)計分析對比，以第一名9分、第二名8分、第三名7分類推，結(jié)果如下：

（1）第一檔：深圳為第一名。深圳得益于城市經(jīng)濟、標桿商業(yè)數(shù)據(jù)領先，險勝杭州。

杭州得益于產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)、城市經(jīng)濟和標桿商業(yè)三項指標均衡突出，名列第二。廣州因領先城市經(jīng)濟和較強產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)和標桿項目，與杭州一分之差屈居第三。

（2）第二檔：南京、成都、蘇州分列第四到第六。南京的產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)和標桿項目均名列第一，但城市經(jīng)濟拖了后腿，故排在第二檔。成都在城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)均有較好競爭力，但標桿項目優(yōu)勢不明顯，排名第五。蘇州的城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)尚可，但受標桿項目拖累，排名第六。

（3）第三檔：武漢、重慶。武漢產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)不錯，但城市經(jīng)濟和標桿項目競爭力不足。重慶城市經(jīng)濟不錯，但產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)和標桿項目均無優(yōu)勢。

（4）第四檔：天津，因在城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)競爭力和標桿項目三個維度均未體現(xiàn)優(yōu)勢，故排名最后(有部分數(shù)據(jù)暫無收集完全，受到一定影響)。

二、南京商圈的變與不變

1、中華第一商圈的榮耀

南京商業(yè)的輝煌和頂峰，某種程度上說是由新街口商圈創(chuàng)造的，雖然歷經(jīng)城市變遷，商業(yè)升級，商圈外拓，南京與大多數(shù)城市一樣呈現(xiàn)商圈一核多極的發(fā)展格局和趨勢，但從來都沒能撼動新街口的霸王地位。

新街口商圈，之所以號稱中華第一商圈，一是商業(yè)規(guī)模總量龐大，二是整體銷售非常驚人，而且持續(xù)百年。從最早的“中華老字號”百貨商店開業(yè)，后來第一家真正意義上的購物中心出現(xiàn)，到現(xiàn)在商場林立、萬商匯聚，新街口的繁華不曾落幕。

截至2020年，新街口商圈核心區(qū)面積不到0.3平方公里的范圍內(nèi)集中了百家世界五百強分支機構進駐，1600余戶大小商家星羅棋布，高中低檔全面覆蓋，商業(yè)總面積達100萬㎡。商貿(mào)集中度超過北京王府井、上海南京路并翹首中國，為中國商貿(mào)密集度最高的地區(qū)，日均客流量達到50萬人次，節(jié)假日最高客流量超過100萬人次，整個商業(yè)區(qū)年銷售額超過300億元。

新街口營業(yè)額長期居中國各商業(yè)街區(qū)之首，是中國唯一一個擁有4個銷售額超過40億百貨購物中心的商圈。其中，德基廣場是新街口乃至全國的奢侈品商業(yè)地標，據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計，德基廣場2020年銷售額高達156億，位居中國第二，僅次于北京SKP 。

2、兩主多強 此消彼長

當然，南京各區(qū)域的商業(yè)也在努力發(fā)展中，漸次開創(chuàng)了新的局面。

中華第一商圈新街口，這個主角一直沒有變，但是副商圈卻在不斷演進變化。南京商圈主要分為兩大類，一類是老牌商圈，如新街口、湖南路、夫子廟等三大商圈；另一類是新興商圈，如河西商圈、橋北商圈、江寧商圈、仙林商圈、六合商圈等，適應城市化發(fā)展和城鎮(zhèn)規(guī)模擴張需要，在城市副中心布局新興商圈，是消費需求也是歷史必然。

隨著南京城鎮(zhèn)化成熟，基本形成兩大城市級主力商圈：新街口商圈和建鄴商圈。

新街口商圈以巨無霸奢侈品標桿德基領銜、新百、中央、金鷹、大洋、艾尚天地等，以及德基三期和近期籌備的金陵中環(huán)，更加鞏固新街口商圈地位；建鄴商圈以大體量金鷹世界和建鄴萬達廣場起步，華彩天地、虹悅城以及今年開業(yè)的建鄴吾悅廣場、龍湖河西天街，以及近2年籌備的奢侈品購物中心新鴻基IFC和河西德基，以更新姿態(tài)、更年輕的消費內(nèi)容吸引年輕消費客群。

作為城市級商圈，這兩大商圈有幾大特征：一、規(guī)模制勝：總體商業(yè)規(guī)模大、商圈內(nèi)組合豐富；二、虹吸式消費：既能覆蓋周邊5公里，更能輻射全城，以及都市圈周邊城市，形成虹吸式消費。地鐵通達、交通便利、輻射力強、波及范圍遠，形成商圈輻射效應。三、城市級標桿商業(yè)，相較于新街口商圈的成熟穩(wěn)定，建鄴商圈有著更多潛力與想象空間，隨著新鴻基IFC和河西德基今后的推出，商圈的高度與厚度會進一步增強，上升到一個城市及商業(yè)中心的維度。

在新街口和建鄴兩強領銜下，南京多商圈崛起，此消彼長：湖南路商圈的消退、城北商圈的崛起、百家湖商圈的繁榮，橋北商圈和仙林商圈逐步成型、江浦商圈新型商圈未來可期，與時間的長河，商圈在經(jīng)濟與政治變遷中此消彼長。

根據(jù)人口聚集和經(jīng)濟發(fā)展狀況，各商圈發(fā)展狀況有所差異，新街口和建鄴新江東商圈位居城市級商圈前列，百家湖商圈和橋北商圈位居區(qū)域商圈前列。

各大商圈內(nèi)均有代表商業(yè)體，但質(zhì)量參差不齊，水準有高低，商圈整體實力在較量之下輸贏明顯。

結(jié)語

新街口商圈濃重的歷史厚度、發(fā)展獲得的高度雖然不是南京其他商圈可以企及的，短時間內(nèi)也難以被超越，但百花齊放勝過一枝獨秀，萬紫千紅才能春色滿園。于消費者而言，商業(yè)的充分競爭方能使之真正受益；于城市而言，商圈發(fā)展失衡不是什么有利局面，一定程度上是行政規(guī)劃缺位、市場創(chuàng)新不足的體現(xiàn)，會阻礙未來城市商業(yè)向廣度、高度、深度發(fā)展。

當然也要看到，南京商業(yè)正在孕育著新的希望。一方面，南京都市圈橫跨蘇皖兩省，更容易拓展消費腹地，同時，南京也在加快創(chuàng)建國際消費中心城市的步伐。對比新一線城市，在人均社會消費零售總額及人均零售面積方面，南京處于優(yōu)勢領先地位，顯示出南京較強的消費能力和較高的商業(yè)供應能力。

另一方面，南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出了新的生機。港資品質(zhì)發(fā)展商新鴻基、香港置地分別攜南京國金中心(IFC)、金陵中環(huán)加入南京高端商業(yè)市場爭奪戰(zhàn)，德基廣場的霸主地位迎來有力挑戰(zhàn)者。與此同時，德基廣場順勢擴容應對外部挑戰(zhàn)，三期最新規(guī)劃已出爐。

除了新街口商圈的進化升級，南京其余商圈也在加速蝶變，本土龍頭商企持續(xù)深化布局，外來大鱷也相繼入寧，金鷹、萬達、華潤、龍湖、新城控股......一線開發(fā)商運營商正在系統(tǒng)化、規(guī)模化布局南京，形成了全新的商業(yè)格局。

優(yōu)質(zhì)競爭對手的加入，在南京商業(yè)市場掀起了鯰魚效應，傳導出了正向刺激能量，對市場創(chuàng)新能力的激活無疑是最好的助推器。城市商業(yè)在這樣的助推下才能向上生長，向光而行，煥發(fā)出的是無盡的商業(yè)魅力，提升的是整座城市的競爭力。

南京商業(yè)的未來有且不該僅有新街口和德基廣場，多元化、多層次的消費需求應當被正視和滿足，廣闊的消費空間和市場潛力也應當充分挖掘，我們期待南京商業(yè)有更飽滿的行進姿態(tài)，更美好的發(fā)展藍圖。

*圖中部分圖表來源于網(wǎng)絡